（2016）鄂12民终1132号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2018-09-01

案件名称

湖北向往房地产开发有限公司、夏田农房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省咸宁市中级人民法院

所属地区

湖北省咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖北向往房地产开发有限公司,夏田农

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省咸宁市中级人民法院民事判决书（2016）鄂12民终1132号上诉人（原审被告）：湖北向往房地产开发有限公司。住所地湖北省赤壁市城北花园**栋*单元201。法定代表人：胡永松，该公司总经理。委托诉讼代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏田农，女，1976年12月29日出生，汉族，住湖北省赤壁市。上诉人湖北向往房地产开发有限公��（以下简称向往房地产开发公司）因与被上诉人夏田农房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院〔2015〕鄂赤壁民初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向往房地产开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.我国现行《建设工程质量管理条例》规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”因此，竣工验收不再需要行政机关批准或者认可，工程竣工验收备案是工程经验收合格后，将相关文件报建设行政主管部门备案的行为，备案是行政机关对建设单位竣工验收工作的一种事后监管手段，建设行政机关��申办材料进行的是形式审查，将取得商品房竣工验收备案表作为商品房验收合格的标准没有法律依据。本案中，上诉人已于2014年12月27日组织设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位进行验收，并验收合格。验收合格后，便具备了交房条件。上诉人已经通知被上诉人收房，但被上诉人拒绝收房，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。2.上诉人所建房屋的楼层在与被上诉人签订《商品房买卖合同》前，就已经被赤壁市规划局确定为30层，赤壁市规划局亦认可此事实。而上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，当商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更时，出卖人有通知买受人的义务。合同中并没有约定楼层变更也要通知被上诉人，因此，一审判决上诉人赔偿楼层变更未通知被上诉人而造成的损失没有任何依据。夏田农辩称，根据双方��订的《商品房买卖合同》第八条和补充协议第九条的约定，可以看出上诉人逾期交房。当初双方签订《商品房买卖合同》时公示的规划许可证是准建25层，至今未看见变更以后的规划许可证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。夏田农向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行商品房买卖合同，并分别赔偿迟延交房及车库和逾期办证的违约金（按合同约定计算至履行之日止）；2.依法判令被告因其规划变更、楼层增加等致使原告购买房屋价值减少，并严重影响原告选择权、知情权的相关损失20万元；3.本案鉴定费、诉讼费由被告承担。一审法院认定，2013年9月28日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，购买被告开发的位于赤壁市××大道××城商住楼××号（前面××Ａ是为了区别于5楼的501）面积137.78㎡的房屋一套，3626.21元/��，总价款499619元。合同约定，原告应于2013年9月28日前支付首期房款150619元，余款349000元应于同年10月15日前提供办理按揭贷款的手续。被告应于2014年12月31日起依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用。逾期交房45日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应于2015年1月1日起至实际交付日止按原告已交付房款的日万分之二计算违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的（结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应出示房屋经验收合格的文件，并签署房屋交接单，还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付违约金。合同补充协议第九条还约定，被告将商品房单体验收合格交付原告使用。单体验收合格是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经质量监督部门备案。综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。合同补充协议第十二条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内办理完房产证、土地证。如原告委托被告代办的，必须向被告出具委托书并支付费用，被告有权拒绝代办，不承诺代办权属证书的期限及相关责任。原合同第十五��约定的被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，自领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算。2013年9月30日，原告交付购房款150619元，余款349000元办理了按揭贷款。2014年1月12日，原、被告签订一份车位（库）使用权转让协议书，约定原告购买被告领秀城小区地下一层015号面积为16㎡的车位。转让费为50000元。2014年12月31日交付符合协议约定的交付标准并达到使用条件。被告仅转让车位（库）使用权，不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案等政府手续。不办理所有权证书。原告按本协议及有关规章制度停放车辆。协议签订后原告支付被告转让费50000元。2014年12月23日，被告在咸宁日报上发布交房公告，并于同月30日电话通知原告收房。2014年12月27日，被告组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单��对3#楼进行验收。2016年1月25日，该工程2#楼、3#楼经赤壁市建设局竣工验收备案。同时查明，原、被告签订的商品房买卖合同登记原告所购商品房建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证由赤壁市城乡规划局于2012年11月23日颁发，备注附图及附件名称（25层）。3#楼建成后实际为30层。因合同约定的总层数与实际总层数不一致导致房地产价值减损，原告申请鉴定。一审法院依法委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司予以鉴定。该公司作出房地产司法鉴定评估报告书，评估确定因房地产原设计总层数与现状总层数不一致导致房地产价值减损13405元。另查明，原告所购房屋为4楼，现编号为A501。有一卫生间存在渗水问题。南面阳台所对的邻居入住后将其阳台改造并违规安装了防护网。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、��告是否有逾期交房、逾期办证的违约行为。二、原告所购房屋是否经历规划变更。如是，被告是否承担赔偿房屋价值减损的责任。一、被告是否有逾期交房、逾期办证的违约行为。1.关于是否逾期交房的问题。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用。合同补充协议第九条约定，被告将商品房单体验收合格交付原告使用。单体验收合格是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经质量监督部门备案。综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。对此，原告认为经验收合格是指房屋经建设局备案。只有符合交房条件，被告才能算交房。被告认为2014年12月27日其已组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察��位对3#楼进行验收，并验收合格。2014年12月23日，其在咸宁日报上发布交房公告，并于同月28日邮寄通知原告收房，被告没有逾期交房的违约行为。一审法院认为，商品房验收包括工程质量验收和综合验收。商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程严格审核的基础上核发的，具有可信赖性。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准。从本案合同补充协议第九条内容看，原、被告约定的是工程质量验收。被告自行组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行验收未经质量监督部门备案，与合同约定的经质量监督部门备案不符。本案诉争房屋在2016年1月25日取得赤壁市建设局竣工验收备案证明书，远超2014年12月31日。故被告有逾期交房的违约行为。原告主张以当日为被告交房日于法有据，予以准��。被告辩称2014年12月27日已组织相关单位验收，并验收合格没有逾期交房的违约行为于约不符，于法无据，不予支持。被告逾期交房390天，应支付原告逾期交房违约金34606元（443668元×2/10000×390天）。关于原告请求被告支付逾期交付车库的违约金问题。一审法院认为车位（库）使用权转让协议书未约定车位的交付标准和条件，也未约定逾期交付的违约责任。车位的转让也并非房屋买卖，不需要符合法定的交付条件。且原告未提供因被告逾期交付车位导致损失的证据。故原告请求被告按逾期交房的约定支付逾期交付车库的违约金没有合同约定，也无法律规定，不予支持。关于原告所诉的房屋卫生间存在渗水、相邻房屋违规安装阳台防护网、改变阳台下水管道可能会导致其阳台流水不畅买卖房屋不符合商品房交付条件的问题。一审法院认为，原、被告在房屋买卖合同中仅约定有被告交付原告经验收合格（单体验收合格）的商品房，该条件被告已于2016年1月25日因取得赤壁市建设局竣工验收备案证明书而具备。故原告所诉称的事实不是合同约定的房屋不符合交付条件的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用……。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，……”原告所诉的事实不属于房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，也不是因质量问题严重影响正常居住使用的情形，也即非法定的房屋不符合交付条件的情形。原告以上述事实认定房屋不符合交付条件于约于法无据，不予支持。房屋卫生间渗水经现场勘察被告已维修完好，相邻房屋违规安装阳台防护网、改变阳台下水管道原告可要求被告整改或以另案诉讼的方式解决。2.关于是否逾期办证的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付违约金。合同补充协议第十二条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内办理完房产证、土地证。如原告委托被告代办，必须向被告出具委托书并支付费用，被告有权拒绝代办，不承诺代办权属证书的期限及相关责任。原合同第十五条约定的被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，自领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算。一审法院认为，从上述内容看，双方并没有约定被告办理房地产权属证书的明确日期，被告提供资料报产权登记机关备案的义务也从领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算，而领秀城小区尚未取得综合验收备案。故原告诉称被告有逾期办证的违约行为于约无据，其诉请被告支付逾期办证违约金不予支持。二、原告所购房屋是否经历规划变更。1.关于房屋是否经历规划变更。合同第一条约定原告所购商品房建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证由赤壁市城乡规划局于2012年11月23颁发，备注附图及附件名称（25层）。3#楼建成后实际为30层。对此被告辩称在原告购房前该规划已变更且已公示，规划局未另行出具规划许可证，但出具了书面的证明予以证实。一审法院认为，原、被告于2013年9月28日签订的商品房买卖合同，合同登记的建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证颁发于2012年11月23日，而赤壁市城乡规划局书面证明2012年8月市政府批准诉中房屋由25层变更为30层，该证明时间早于鄂规工程421281201200046许可证，明显与合同约定的事实不符，且规划变更必须重新取得规划许可证，该证据也无证明力。故被告辩称诉争房屋在原告购房前已变更规划且已公示证据不足。故认定原告所购房屋有规划变更的事实。2.被告是否承担原告因规划变更致房屋价值减损的责任。《商品房买卖合同》第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的（结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。原告认为被告变更规划，通风、采光有影响，容积率变化，住房增多，电梯运行变慢，影响生活质量，导致其房屋价值降低，被告应予赔偿。被告辩称楼层变更不是合同约定的书面通知原告的内容，且不影响房屋的质量和使用功能，不应当承担赔偿责任。一审法院认为，规划方案决定了原告所购房屋的朝向、采光、通风、绿化、公共面积分摊、公共配套设施使用等问题。故被告所交付的房屋必须与规划一致。被告变更规划构成违约，对因此给原告造成的损失应负违约赔偿之责。咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司鉴定因总层数不一致导致原告房地产价值减损12357元。被告应承担原告房屋价值降低的违约赔偿责任，支付原告12357元。综上，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方均具约束力，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。被告变更规划，��原告房屋价值降低，应赔偿原告因此而造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决：一、被告湖北向往房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告夏田龙逾期交房违约金34606元。二、被告湖北向往房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告夏田农房屋价值降低赔偿款12357元。三、驳回原告夏田农的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用4300元，减半收取2150元，由原告夏田农负担1663元，被告湖北向往房地产开发有限公司负担487元。鉴定费5000元，保全费1270元，由被告湖北向往房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，一、2013年9月28日，向往房地产开发公司与夏田农签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同日，双方在签订的《合同补充协议》第九条第二项中对“经验收合格的商品房”进一步明确约定：“出卖人将商品房单体验收合格交付买受人使用，单体验收是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经过质量监督部门备案，综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。”根据双方的约定，向往房地产开发公司将商品房交付夏田农使用，除建设方、设计方、监理方、施工方验收合格外，还需经过��量监督部门备案。一审时，虽然向往房地产开发公司提供了经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格的《建筑工程竣工验收报告》，及赤壁市建设局出具的《工程竣工验收备案证明书》，但从其提交的这两份证据可以看出，涉案工程2014年12月27日竣工验收，直到2016年1月25日才办理竣工验收备案。一审判决据此认定向往房地产开发公司有逾期交房的违约行为并无不当，本院继续予以确认。二、一审时，咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司经鉴定认为，因房地产原设计总层数与房屋现状总层数不一致导致夏田农房地产价值减损13405元。向往房地产开发公司上诉提出，其与夏田农签订《商品房买卖合同》前就已变更了规划，变更规划并不构成违约，不应承担违约赔偿之责，但向往房地产开发公司既未提交变更后的建设工程规划许可证，亦未��交充分、有效的证据推翻咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司作出的《报告书》，应承担举证不能的法律后果。一审判决认定向往房地产开发公司应承担夏田农房屋价值降低的违约赔偿责任恰当。综上所述，上诉人向往房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费974元，由上诉人湖北向往房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　侯欣芳审判员　　王凯群审判员　　夏昌筠二〇一七年八月二十八日书记员　　李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉��法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；搜索“”