（2017）内06民终1041号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-28
案件名称
林大正、郏冬娟与内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林大正,郏冬娟,内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内06民终1041号上诉人（原审被告）：林大正，男，汉族，1963年9月25日出生，个体工商户，现住鄂尔多斯市。上诉人（原审被告）：郏冬娟，女，汉族，1968年1月4日出生，个体工商户，现住鄂尔多斯市。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵勇，东胜区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗兴隆街道办事处兴隆街北107号。法定代表人：崔有仓，该公司董事长。委托诉讼代理人：巴图吉日嘎拉，内蒙古蒙南律师事务所律师。上诉人林大正、郏冬娟因与被上诉人内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司（以下简称雄鹏房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初7554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林大正、郏冬娟以及二上诉人共同委托诉讼代理人赵勇，被上诉人雄鹏房地产公司委托诉讼代理人巴音吉日嘎啦等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人林大正、郏冬娟上诉请求：依法撤销东胜区人民法院（2016）内0602民初字第7554号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1、既然双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，雄鹏房地产公司应负责为林大正与郏冬娟办理银行按揭贷款，由于案涉房屋的手续不全，导致无法办理银行贷款，雄鹏房地产公司应承担违约责任，即使是银行政策变化导致无法办理银行按揭贷款的，雄鹏房地产公司也不能免责；2、变更合同需要双方当事人的同意，没有经雄鹏房地产的同意，林大正无法实现分期付款或以其他方式付款，因此原审法院以该理由判决林大正一次性付款无法律和事实依据；3、雄鹏房地产公司违约造成不能履行合同和实现合同目的，林大正享有先履行抗辩权。被上诉人雄鹏房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判；雄鹏房地产公司手续齐全，未能办理按揭贷款是银行的原因。雄鹏房地产公司向原审法院起诉请求：一、依法判令林大正与郏冬娟立即给付原告购房款44万元；二、依法判令林大正与郏冬娟给付雄鹏房地产公司逾期利息133200元（2010年3月23日至2016年6月13日止，以年利率6分计算）。雄鹏房地产公司向原审法院起诉请求：一、依法判令林大正与郏冬娟立即给付原告购房款44万元；二、依法判令林大正与郏冬娟给付雄鹏房地产公司逾期利息133200元（2010年3月23日至2016年6月13日止，以年利率6分计算）。原审法院经审理查明，2009年雄鹏房地产公司与林大正签订了《静和苑小区房屋认购书》，约定林大正购买雄鹏房地产公司开发的位于东胜区静和苑小区13-3-605室，建筑面积为129．79平方米，单价为5700元∕㎡，总价款为739803元。林大正于2009年9月23日向雄鹏房地产公司支付了房款299803元。2009年9月25日雄鹏房地产公司与林大正签订了《商品房买卖合同》，约定林大正购买雄鹏房地产公司开发的位于东胜区静和苑小区13-3-605室，建筑面积为129．79平方米，单价为5700元∕㎡，总价款为739803元，首付款为299803元，剩余44万元办理银行按揭贷款。雄鹏房地产公司于2009年9月23日，将涉诉房屋交付给林大正使用。雄鹏房地产公司于2014年8月8日办理了涉诉房屋的初始登记，登记的建筑面积为129．59㎡。林大正与郏冬娟于1988年5月4日在温岭县人民政府登记结婚。原审法院认为，雄鹏房地产公司与林大正签订的《静和苑小区房屋认购书》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，且涉诉房屋的初始登记已经办理，故《静和苑小区房屋认购书》及《商品房买卖合同》真实、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。雄鹏房地产公司于2009年9月23日向林大正交付使用了本案涉诉房屋，同日林大正向雄鹏房地产公司支付了房屋首付款299803元，双方约定剩余房款44万元办理银行按揭贷款，但至今未能办理。林大正已经使用涉诉房屋多年，且剩余房款未能办理银行按揭贷款的情况下，林大正未向雄鹏房地产公司分期支付剩余购房款，也未其他方式支付房款，故被告林大正应向雄鹏房地产公司一次性支付剩余购房款。关于剩余购房款数额。合同约定的涉诉房屋建筑面积为129．79㎡，而初始登记上记载的建筑面积为129．59㎡，故应按照初始登记上记载的建筑面积计算房价，即738663元（129．59㎡×5700元∕㎡）。被告已支付房款299803元，剩余房款为438860元（738663元－299803元）。关于违约金。双方在《商品房买卖合同》并没有明确约定支付按揭贷款的期限，且林大正未能办理银行按揭贷款的情况下双方应另行协商确定剩余房款支付方式，而至今双方未能协商一致。虽然雄鹏房地产公司主张曾向林大正主张过一次性支付剩余房款，但未能提交证据予以佐证，故原审法院对雄鹏房地产公司的逾期支付利息的主张不予支持。林大正与郏冬娟于1988年5月4日在温岭县人民政府登记结婚。本案债务发生在林大正与郏冬娟婚姻关系存续期间，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：”债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，林大正与郏冬娟应承担共同支付雄鹏房地产公司剩余购房款的责任。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：林大正、郏冬娟于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向雄鹏房地产公司支付剩余购房款438860元；驳回雄鹏房地产公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，应予以确认。本案事实上的争议焦点是：1.林大正与郏冬娟未能办理按揭贷款的原因是什么，雄鹏房地产公司在办理按揭贷款中是否具有过错；2.双方就合同义务的履行是否约定了履行顺序；3.林大正与郏冬娟已付房款数额是299803元还是379803元。首先，关于林大正与郏冬娟未能办理按揭贷款的原因是什么，以及雄鹏房地产公司在办理按揭贷款中是否具有过错的问题。案涉房屋相关手续齐全，且2014年8月8日雄鹏房地产公司办理了涉诉房屋的初始登记（即房屋产权大证），因此林大正与郏冬娟关于案涉房屋的手续不全导致无法办理银行贷款的理由，并不成立。因银行信贷政策的变化，导致案涉房屋未能办理按揭贷款，故双方对此均无过错。其次，关于双方就合同义务的履行是否约定了履行顺序的问题。双方在合同中仅约定了交房时间，未约定付款时间，因此双方就合同义务的履行并未约定履行顺序。再次，关于林大正与郏冬娟已付房款数额是299803元还是379803元的问题。林大正称其已经付首付379803元，但合同中约定首付款是299803元，且林大正也只能提供299803元的首付款收据，因此原审法院认定林大正缴纳首付款数额为299803元并无不当。本院认为，本案法律适用上的争议焦点是林大正与郏冬娟是否享有后履行抗辩权，双方应当如何继续履行合同；雄鹏房地产公司是否应当承担未能办理银行贷款的法律责任。首先，关于林大正与郏冬娟是否享有后履行抗辩权，以及双方应当如何继续履行合同的问题。双方合同中并未约定先后履行顺序，并且雄鹏房地产公司已于2009年9月23日将房屋交付给林大正与郏冬娟，林大正与郏冬娟并不享有先履行抗辩权。虽然合同中未约定付款期限与不能办理按揭贷款的付款方式，但雄鹏房地产公司已将案涉房屋交付，履行了合同约定的主要义务，双方就付款方式也一直未达成一致意见，因此，林大正与郏冬娟应向雄鹏房地产公司一次性支付剩余房款。原审判决适用法律正确。其次，关于雄鹏房地产公司是否应当承担未能办理银行贷款法律责任的问题。雄鹏房地产公司在办理银行贷款的过程中并无过错，不应承担未能办理银行贷款所引发的违约责任。综上所述，林大正与郏冬娟的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10498元，由上诉人林大正与郏冬娟负担。本判决为终审判决。审判长 王学军审判员 倪志强审判员 程 伟二〇一七年八月二十八日书记员 王 帅 百度搜索“”