（2017）豫02民终1712号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-17
案件名称
海洋、开封市佳和物业管理有限公司物��服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海洋,开封市佳和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终1712号上诉人（一审被告）：海洋，男，1981年9月4日生，汉族，现住开封市龙亭区。被上诉人（一审原告）:开封市佳和物业管理有限公司,住所地:开封市顺河区新曹路99号。法定代表人：刘巍，经理。委托诉讼代理人：文展，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。上诉人海洋因与被上诉人开封市佳和物业管理有限公司（以下简称佳合物业）物业服务合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫0202民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海洋上诉请求：请求二审法院撤��一审判决第一项并依法予以改判。事实和理由：1、海洋拒绝缴纳物业费的原因是佳合物业在接管小区后，不但没有纠正前期物业的违约行为，反而变本加厉，又违规建设了多处违章建筑，并对前期物业管理现状采取默认态度。2、佳合物业的违约行为主要有以下几个方面：根据《协议》第3页第3项物业服务管理的规定“垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾、无异味，消防设施齐全，无积水无随意占用或者改变使用功能，花草修剪及时，长势良好，房屋公共部位设施、设备运行正常。”等内容，而佳合物业实际上并未履行相应的义务：公共设施损坏至今没有维修、小区绿地变菜园、消防设施不齐全、未能履行安全保障义务、佳合物业擅自利用小区公共场地等。一审判决判令海洋支付佳合物业物业费的80％显失公正，应予纠正。海洋愿意支付总物业费的50%。佳合物业答辩称，佳合物业进入小区后，其楼门已经损坏，防盗门存在严重质量问题，佳合物业经多次加固维修，已无法修好。在佳合物业进驻小区时，正在暖气施工，造成地面损坏，热力公司没有维修，因此该部分不是佳合物业责任。关于绿化问题，佳合物业领着工作人员进行多次清理。对小区内违章建筑，佳合物业进入小区后，公司经理组织小区各单元业主向有关部门及时反映，并没有得到有关部门的解决。综上，佳合物业已经按照合同履行了义务，现海洋欠佳合物业17个月的物业费，导致公司无法正常营业，侵害了其他业主的权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回海洋的上诉。佳合物业向一审法院起诉请求：1、判令海洋交纳2016年3月8日至2017年3月7日的物业管理费1405元。2、海洋按应交物业费每日百分之一的标��支付违约金至交清物业费之日止。一审法院认定事实：海洋系开封市利居佳苑5栋1单元902室房屋的业主，房屋建筑面积为91.49m2。2014年1月23日，海洋与利居佳苑生活小区物业办签订了《利居佳苑物业管理服务协议》。2016年3月1日，利居佳苑小区的建设单位开封光利房地产开发有限责任公司（甲方）与佳合物业（乙方）签订《利居佳苑物业管理合同》，约定甲方委托乙方对利居佳苑小区实行物业管理。委托管理事项：1、共用房屋建筑部分及设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、落水管、烟囱、共用照明、高压、水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；2、市政共用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：道路、化粪池、上下水管道、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；3、小区内庭院公共坏境卫生每日清扫一遍,全天保洁,楼梯及转台每周清扫一遍,区域内生活垃圾日产日清;4、公共绿地、花木、建筑小品按需养护并保持该区绿化原貌；5、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，大门实行24小时看管服务，按时开启和关闭小区大门，负责消防监控的操作及车辆交通秩序的管理；6、告知新接房业主装饰装修程序和规定，并与之签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》；7、针对新接房业主建立健全业主档案及其他相关档案和管理，根据业主所需提供特约服务。合同期限：自本合同签字之日起，乙方具有经营管理权，按整年度自动延续，直至业主委员会选择新的物业公司后为止。管理服务费用：1、本物业的管理服务费按房管部门界定面积，电梯房二层以下（包括二层）每月每平方1.08元，二层以上（不含二层）每月每平方1.28元，普通住宅每月每平方0.45元向业主或物业使用人收取，地上停车位每月每辆60元，存车棚可进行合理收费；2、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督；3、管理服务费标准的调整，按市场价管理部门或省、市物业管理小区等级收费标准调整。合同签订后，佳合物业进驻小区开展物业管理，提供了物业服务，但海洋未交纳2016年3月8日至2017年3月7日的物业费。利居佳苑小区至今未成立业主委员会。庭审时，佳合物业称因物业费收不齐致使其下半年的服务质量下降，海洋提供了2016年年底至2017年年初拍摄的小区照片也印证了上述事实。一审法院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建���单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，利居佳苑小区没有成立业主委员会，小区的建设单位开封光利房地产开发有限责任公司与佳合物业签订的物业管理合同属前期物业服务合同，对小区业主均有约束力。佳合物业已提供了物业服务，海洋也应按合同约定交纳相应的物业管理费。海洋辩称佳合物业提供的物业服务不到位，并提供了相应照片，佳合物业也自认其在下半年的服务质量下降，故下半年的物业管理费应予酌减，一审酌定海洋按总金额的80%向佳合物业交纳物业管理费，即1124元。关于违约金，因双方没有约定，故本院不予支持。一审法院判决：一、海洋于本判决生效后三日内支付开封市佳和物业管理有限公司物业管理费1124元。二、驳回开封市佳和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱���务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由海洋承担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的基本事实一致。本院认为，一、二审期间，海洋提供了反映佳合物业服务质量不到位的部分照片及微信聊天记录，从照片和微信聊天记录中可以看出自2016年年底至2017年3月份佳合物业并未按照《利居佳苑物业管理合同》履行义务，应核减佳合物业应收的物业费，但佳合物业所收的物业费，不但是要保证小区卫生整洁有秩，还要保证共用房屋建筑部分及设施设备的维修、养护、运行以及市政共用设施及附属建筑物（构筑物）的维修、养护及管理，一审法院酌定海洋按应交物业费总金额的80%向佳合物业交纳物业管理费并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由海洋承担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 洁二〇一七年八月二十八日书记员 殷亚娜 百度搜索“”