（2017）粤1972民初2610号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-22
案件名称
东莞市大朗镇长塘股份经济联合社与王渠春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市大朗镇长塘股份经济联合社,王渠春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初2610号原告：东莞市大朗镇长塘股份经济联合社。住所地：东莞市大朗镇长塘社区居委会。组织机构代码为79620887-7。负责人：叶润轩。委托诉讼代理人：陈芳，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所实习律师（已撤销）。被告：王渠春，男，汉族，1959年12月29日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：丁秩筹，广东昊盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昭才，广东昊盟律师事务所辅助人员。原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社（以下简称“长塘经联社”）诉被告王渠春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序于2017年6月20日及2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告长塘经联社的委托诉讼代理人熊光荣（仅参加2017年8月4日庭审）、陈芳，被告王渠春及其委托诉讼代理人丁秩筹、陈昭才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长塘经联社向本院提出诉讼请求，请求判决如下：1.被告向原告返还案涉东莞市XXX镇XXX工业区租赁房屋；2.被告向原告支付拖欠的2009年1月起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费(暂计至2017年2月止的房屋占有使用费共计人民币7819705.92元及其利息（利息以被告拖欠的房屋占有使用费为本金，利息按照同期同类贷款利率标准自应付房屋占有使用费之日起计算至实际支付之日止，暂计至2017年2月28日为1867709.66元)；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2008年4月29日，原告与被告签署了《物业租赁合同书》（统称“案涉合同”),约定被告承租原告位于东莞市XXX镇XXX工业区、总计物业建筑面积12802.4平方米的厂房（统称“案涉厂房”）用于经营商业。案涉合同还约定合同期限为十年，即从2009年1月1日起至2018年12月31日止，每5年为一个租金递增期，每期租金递增10%;起租时间为2009年1月1日；租金为每平方米人民币6元，即原告收取被告每月租金为人民币76814.4元。然案涉合同履行过程中，被告2009年1月1日起开始拖欠被告租金至今，虽经原告多次催促，被告均拒绝支付。原告认为，被告的上述行为己严重违反合同约定和法律规定，给原告造成了严重的经济损失。被告王渠春答辩称：一、本案事实经过。1.2008年4月29日，王渠春与长塘经联社签订《物业租赁合同》（以下称“案涉合同”），约定长塘经联社将位于XXX镇XXX工业区12802.4平方米的物业（以下称“案涉租赁物”）出租给王渠春，租期从2009年1月1日起至2018年12月31日。2.案涉租赁物时通过旧房改造而成，长塘经联社当时希望通过该物业改造发展当地商业，以带动村集体经济增加村民收入。合同签订时，长塘经联社承诺将该租赁物用地性质变更为商业用地，并协助办理相关经营证照。故双方合同约定案涉租赁物用途为用于商业经营。3.合同签订后，王渠春投入大量人力物力，共超过15000000元对案涉租赁物进行重新装修和商业开发，将案涉租赁物划分区域和商铺进行出租，拟打造成东莞市大朗镇青年文化坊，并以东莞市创科实业投资有限公司名义进行招商。王渠春很快就与几十家商家签订商铺租赁合同，各商家陆续进驻并对租赁商铺进行装修开业经营。4.由于当时案涉租赁物未办理消防验收和房屋安全验收，其中承租人张琼和平文娟以合同无效为由拒付租金并诉至法院，长塘经联社也作为被告参与诉讼。虽然长塘经联社在该案审理期间补办消防安全验收意见书和房屋结构安全鉴定报告书，但东莞市中级人民法院经审理作出（2010）东中法民一终字第2273号《民事判决书》，最终认定案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，违反土地用地性质，相关租赁合同无效，并判决返还和赔偿原告租赁押金、入厂费和装修损失。5.该判决一出已经表明案涉租赁物相关合同属无效合同，由于牵涉商家太多，很多商家都要求退款赔偿，而且造成合同无效的过错在于长塘经联社。如果王渠春向商家退款赔偿，同样王渠春也要起诉追究长塘经联社法律责任，要求赔偿损失。涉案所有损失累计总共达到2000多万元，如果这些损失要由长塘经联社承担，必然损害长塘经联社集体利益，村民必然产生不满和反对，影响社会和谐稳定。为此，政府相关部门曾组织协调此事，希望和平解决纠纷，避免影响村民和各商家利益，造成社会矛盾。为维护社会稳定，王渠春与长塘经联社协商，决定将双方签订的无效合同取消作废，王渠春与各商家签订的商铺租赁合同也终止执行，由长塘经联社收回租赁物。同时，为平息纠纷补偿商家的损失，同意对已进场装修商家不收取租金，可以继续使用，等长塘经联社补办好相关建设工程规划许可证和土地用地变更手续后，再与商户协商处理。对此长塘经联社原书记和主任叶惠光完全清楚和知道此事，涉案租赁合同无效早已取消作废。二、涉案合同为无效合同已经取消作废，现长塘经联社要求支付房屋使用费没有事实和法律依据。1.涉案合同因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，违反土地用地性质是无效的合同。对此，（2010）东中法民一终字第2273号《民事判决书》已经做出认定，长塘经联社系本案被告，对于该合同效力，长塘经联社从2010年12月收取该判决书后就知晓无效。造成合同无效的过错在于长塘经联社。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证且违反土地用地性质，在知道该合同无效后，且商家要求退款赔偿的情况，双方不可能仍然继续执行原合同。2.从案涉时间分析，本案合同的起租期为2009年1月1日，现在长塘经联社起诉的正是2009年1月1日至今的租金（使用费）。也就是说，该合同从第一个月开始就没有实际履行，王渠春没有支付过一个月租金。如果案涉合同没有取消而继续执行，王渠春8年多一直占用而没有交过一期租金，这是不可能的也不合常理的。3.从案涉的金额分析，如果案涉合同没有取消，则长塘经联社每月可收取租金是76814.4-84495.84元，加上利息则每年有上百万元租金。对于如此巨额的资产，任何一个出租人也不可能放任多年置之不理，不去追讨，也不收回物业。特别是长塘经联社是一个村集体经济组织，其集体收入属于每一个村民所有，每年上百万元租金收入影响到每个村民的切身利益。如果原来的合同不取消，确实每年还有这笔应收款项，长塘经联社不可能不去追讨。长塘经联社有几千名村民社员，也有自己的治安队员，事关村民分红收益，即使长塘经联社不追讨，当地的村民也不会同意，村民也会向王渠春追讨所欠租金或收回物业，不可能让王渠春不交租无偿占用多年。4.长塘经联社在起诉状中称“多次催促，被告均拒不支付”，完全是无中生有歪曲事实。因为原来合同事实上早已取消作废，根本就不存在向王渠春追讨租金问题。三、王渠春是真正的受害者。签订案涉合同后，王渠春成立公司对租赁物进行重新装修和策划招商，共投入人民币1500多万元。由于合同被法院确认无效，不但投入的资金无法收回，各个铺商家要求退款赔偿。装修公司和材料商得知消息也前来要求付款，致使王渠春变卖物业和车辆进行还款抵债。由于合同无效过错在于长塘经联社，当初王渠春也想起诉长塘经联社要求赔偿损失，但因当时处境困难，没有能力支付诉讼费和律师费；而且大朗镇有关政府部门为减少社会矛盾维护社会稳定，希望各方协商和解息事宁人，因为王渠春以前也是大朗镇政府的工作人员，作为一个从政府出来做生意的商人，出院对旧同事和老领导的尊重和当地政府的压力。王渠春无奈只好同意和解，将合同取消作废由长塘经联社收回物业。因此，王渠春在本案中损失最大，是本案最大的受害者。综上，长塘经联社以一份无效的合同，要求追讨8年前的租金，其本身就不合常理。该合同被法院认定无效，对此长塘经联社是清楚的。而且追讨租金也超过法律规定的诉讼有效期。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2008年4月29日，王渠春与长塘经联社签订物业租赁合同书，约定长塘经联社将大朗镇长塘工业区合共物业建筑面积12802.4平方米出租给王渠春，用途为经营商业。租赁期限从2009年1月1日其至2018年12月31日止，每5年为一个租金递增期，每期租金递增10%，起租时间为2009年1月1日，装修期8个月（装修期从2008年5月1日至2008年12月31日，装修期免收租金）。租赁期间租金为每平方米每月人民币6元，即每月租金为76814.4元。合同签订时，收取两个月租金为押金153628.8元及一个月租金76814.4元。押金合同期满时无息退还，租金采用按月结付方式，每月5号前付清。双方在合同中对于物业装修约定如下：合同期满终止时或因王渠春中途终止本合同时，物业装修归长塘经联社所有。王渠春添置的设备可以拆除，但不得损坏楼宇价值。否则应当赔偿长塘经联社损失。如王渠春不拆除添置的设备，长塘经联社不予赔偿。王渠春中途终止本合同时，长塘经联社不退回押金并由王渠春赔偿长塘经联社经济损失，长塘经联社按王渠春未履行租赁期占合同租赁期的百分比计算收回免租装修期的租金。因长塘经联社原因中途终止本合同时，长塘经联社应按物业装修折旧后的实际价值赔偿给王渠春，装修费用总额以王渠春装修开支凭证为准。如长塘经联社不认可，由双方协商确定，如不能协商一致，以评估机构评估结论为准，装修费用按五年平均折旧计算，赔偿的数额为没有折旧的部分，即使用一年减少一年装修费用，以此类推。双方在案涉合同中还约定，王渠春经营过程中，长塘经联社有义务协助办理相关证照，导致王渠春造成投资和经济损失的，由王渠春自己承担，与长塘经联社无关。王渠春未按时交付租金的，按拖欠金额的1‰支付违约金，连续两个月未交付租金，长塘经联社可以解除合同，王渠春应补交租金和承担违约金，所交押金不予退还。合同签订后，王渠春向长塘经联社支付了90000元押金，长塘经联社将案涉租赁物交交付给王渠春使用。王渠春主张因案涉租赁物没有建设工程规划许可证等合法手续，被另案判决在2010年长塘经联社确认合同无效后，王渠春便与长塘经联社协商取消作废了案涉合同，故现长塘经联社与王渠春均不持有合同原件。王渠春提交了（2010）东中法民一终字第2273号《民事判决书》复印件。长塘经联社称，因为王渠春曾与其他租户存在诉讼（案号为2011东二法民一初字第625号），王渠春曾将案涉合同作为证据使用，与本案有关，故向本院申请调取该材料。本院后调取了（2010）东中法民一终字第2273号民事判决书、2011东二法民一初字第625号民事调解书以及作为上述案件的案涉合同复印件。经过核对，本院调取的案涉合同复印件与长塘经联社提交的案涉合同复印件内容一致。（2010）东中法民一终字第2273号民事判决书的当事人为张琼、平文娟（一审原告，上诉人）以及王余亮、东莞市创科实业投资有限公司、长塘经联社（一审被告，被上诉人）。（2010）东中法民一终字第2273号民事判决书载明，张琼、平文娟向王余亮租用案涉租赁物中一楼的D3商铺，而王余亮是从王渠春任股东的东莞市创科实业投资有限公司（该公司共二位股东，其中一位为王渠春，另一位为王建强）转让而来。后张琼、平文娟在接收案涉商铺后，以合同无效拒付租金，提起诉讼。（2010）东中法民一终字第2273号民事判决书认定，因张琼、平文娟、王余亮、东莞市创科实业投资有限公司、长塘经联社等均未提交案涉租赁物建设工程规划许可证，且当事人也未提供案涉租赁物的权属情况及土地性质情况，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，认定张琼、平文娟与王余亮签订的租赁合同无效，并判决王余亮返还张琼、平文娟租赁押金4000元和承租入场费4000元，赔偿张琼、平文娟装修款项7000元。该判决作出日期为2010年12月16日。之后，王余亮起诉王渠春、王建强及长塘经联社，该案案号为2011东二法民一初字第625号。该2011东二法民一初字第625号案经调解，王建强、王渠春于2011年3月14日前支付王余亮65000元，王余亮放弃其它诉讼请求。长塘经联社在2011东二法民一初字第625号与（2010）东中法民一终字第2273号案中的代理人均为东莞市大朗镇法律服务所法律工作者。王渠春在2017年6月20日的庭审调查中称其是在2010年左右将案涉物业移交给了长塘经联社,王渠春称当时没有办理移交手续,但当时去到长塘经联社以前的书记叶惠光的办公室，叶惠光同意了。本院在庭审中询问，从2011年至今，案涉物业是由谁出租，王渠春回答，“是我方员工在管理，但不是租赁，没有收取租金，只是收取电费。租户是一次性付9000000元左右租金给我，分三期，期限至2018年12月31日止。其中一部分租户没有付完，共600多万没有收到”。另外，王渠春在2017年6月20日的庭审辩论阶段称，其所称的9000000元是弥补其投资回报，管理人员都是长塘村的村民，是长塘经联社派过来管理收取水电费的。2017年6月30日，本院组织王渠春与长塘经联社到案涉物业现场进行调查，对案涉物业的管理人员叶某、陈某进行了谈话。叶某称其从2009年开始，是由王渠春老板请其过来工作，由王渠春发工资，目前有对四个铺位收租。陈某称其是在2010年王渠春请其过来工作，由王渠春发工资。其每月向四个铺位收租，再给王渠春，其他铺位已经卖出去了。每月向四个铺位收取租金后，扣除工资、水电费，再将剩余款项交给王渠春，每月收取的四个铺位的租金大概为10000元。陈某称每月向四个铺位收取租金，扣除工资、水电费，做出条目之后给王渠春过目后，将剩下的钱支付应付的工程款，该工程款是王渠春欠的一位姓邓的供应商的工程款。陈某称前几年都给王渠春看做的账，后来王渠春不看了。叶某称是财务即陈某将工资给其，其主要工作是看管物业。陈某和叶某称，王渠春有八、九年没来过这里了。另外，叶某称最初有三十几个工作人员，近五年剩下四个，除了陈某和叶某，还有一个清洁工和一个电工，均是临时工；另外，王渠春最初请的工作人员大多是长塘本地人。另外，长塘经联社未能提交涉案房屋建设工程规划许可证、房产证或其他相关部门允许报建的批准手续。长塘经联社与王渠春均确认，王渠春向长塘经联社支付了90000元押金。本院认为，本案长塘经联社未能提交涉案房屋建设工程规划许可证、房产证或其他相关部门允许报建的批准手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，故长塘经联社与王渠春之间的租赁合同无效。本案的争议焦点为：一、长塘经联社的起诉有无超过诉讼时效；二、王渠春有无将案涉房屋返还给长塘经联社。焦点一、长塘经联社与王渠春之间的案涉租赁合同无效，诉讼时效应自案涉长塘经联社与王渠春之间的案涉租赁合同确认无效之日开始起计。王渠春主张，案涉租赁合同在2010年已经因另案被法院确认无效，但根据（2010）东中法民一终字第2273号民事判决书内容，该判决书并未对长塘经联社与王渠春之间的案涉租赁合同的效力作出认定，因此，该判决书并不能证明法院在2010年时已认定长塘经联社与王渠春之间的案涉租赁合同无效。因此，长塘经联社的起诉并未超过诉讼时效。焦点二、首先，从庭审调查来看，王渠春承认其一次性向案涉物业的租户收取了约9000000元的租金，即王渠春已将案涉物业对外出租，并获得了9000000元的租金。至于王渠春主张该9000000元是用于弥补其投资亏损，属于王渠春对该9000000元租金的自行利用，不能证明其已将案涉物业交还给长塘经联社。其次，王渠春称其已将案涉物业移交给长塘经联社，但并没有任何的书面的移交手续。其称征得了长塘经联社前书记的同意，也没有提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。再次，根据叶某、陈某的谈话笔录，案涉物业除了四个铺位，其他铺位均已卖出，即已对外一次性出租，这与王渠春称一次性对外收了约9000000元租金可以印证。这说明，至调查之日，王渠春对外出租的铺位仍并未移交回给长塘经联社。另外，叶某、陈某的谈话笔录，也显示，现有的四个铺位的租金，扣除工资、水电费，将剩下的钱支付应付的工程款，而该工程款是王渠春欠的一位姓邓的供应商的工程款，也就是说，该四个铺位的收益仍为王渠春所享有。综上，本院认定至庭审之日，王渠春仍并未将案涉物业移交给长塘经联社。现长塘经联社与王渠春之间的合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，长塘经联社请求王渠春返还案涉租赁物业，本院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，长塘经联社请求王渠春支付房屋占有使用费，本院予以支持。至于金额，根据长塘经联社与王渠春之间的合同约定，自2009年1月至2014年12月31日期间，每月租金为76814.4元，故该段时间占有使用费数额为：4608864元。自2015年1月1日，每月租金上涨10%，即每月租金为：84495.84元。自2015年1月暂计算至2017年2月，金额为：2196891.84元。故暂计算至2017年2月，王渠春应付的房屋使用费为：6805755.84元。又因合同无效，长塘经联社收取的王渠春所交的90000元押金，应退还给王渠春，故该90000元押金可从王渠春应交的房屋占有使用费予以扣减，故扣除该90000元押金，暂计算至2017年2月，王渠春应付的房屋使用费为：6715755.84元。自2017年3月起，王渠春应付的房屋使用费按照每月84495.84元计算至返还之日止。另因案涉租赁合同无效，长塘经联社请求王渠春支付房屋使用费的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告王渠春于本判决生效之日起三十日内将其与原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社于2008年4月29日签订的《物业租赁合同书》约定的东莞市XXX镇XXX工业区的物业返还给原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社；二、限被告王渠春于本判决生效之日起三日内向原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社支付2009年1月至2017年2月的房屋使用费6715755.84元，自2017年3月起，被告王渠春应付的房屋使用费按照每月84495.84元计算，直至被告王渠春将案涉物业返还给原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社之日止；三、驳回原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费79612元（原告已预缴），由原告承担24422元，被告承担55190元。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李阳河审 判 员 陈映华人民陪审员 李秋月二〇一七年八月二十八日书 记 员 黄婉欣 更多数据：