（2017）豫05民终3576号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-24
案件名称
长治市广茂房地产开发有限公司、林州市禧福苑业主委员会物权确认纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长治市广茂房地产开发有限公司,林州市禧福苑业主委员会
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终3576号上诉人（原审被告）：长治市广茂房地产开发有限公司，住所地山西省长治市东关街65号南区。法定代表人:冯广学，该公司经理。委托诉讼代理人：杨晓丽，河南奥博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林州市禧福苑业主委员会，住所地林州市禧福苑小区。负责人:杨宋昌，该小区负责人。现住林州市。委托诉讼代理人：牛永旺，男，1978年4月28日出生，汉族，住林州市，系林州市禧福苑业主委员会代表。上诉人长治市广茂房地产开发有限公司（以下简称广茂公司）因与被上诉人林州市禧福苑业主委员会（以下简称业主委员会）物权确认纠纷一案，不服河南省林州市人民法院(2017)豫0581民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广茂公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人业主委员会并没有经全体业主选举产生，小区自建立之日，从未召开过业主大会，且其提交的林州市房产管理科的备案手续及林州市规划建设委员会规划公示1份，禧福苑小区规划总平面图1份，均是复印件，上诉人当庭提出质疑并予以否认，一审法院却予以采信明显错误。上诉人作为出卖人与买受人该小区5位业主签订商品房买卖合同，该合同约定，小区物业用房及公共设施位于6#楼与1#楼之间，被上诉人作为一个监督物业管理运作的民间组织，无权提起确权之诉，该约定仅仅是上诉人与5位业主之间的约定，该约定及范围之内的楼房明显没有涉及并提到被上诉人，该约定与被上诉人之间没有任何法律上的关系，其作为一个民间性组织，也根本不需要占用房屋来行使相关权利。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行四项主要职责并不包括提出物权确认之诉，一审法院在未查明案件事实的情况下，仅仅依据被上诉人提交的五份业主的购房合同及相关证据的复印件，一审判决认定事实明显不清。另，一审法院认定是上诉人与被上诉人之间签订了商品房买卖合同也明显错误，上诉人是与业主签订买卖合同，并未与业主委员会签订合同，故依据《中华人民共和国合同法》第十六条规定，判决上诉人与被上诉人之间应按约定全面履行自己的义务，认定主体错误，事实错误，适用法律错误。被上诉人业主委员会辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人业主委员会向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认被告位于禧福苑小区内的原物业管理办公楼归原告办公使用；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告广茂公司在林州市禧福苑小区进行房地产开发项目，2010年6月30日，被告广茂公司作为出卖人分别与买受人林州市禧福苑小区各个业主签订商品房买卖合同，合同除约定了双方当事人、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积付款方式、逾期付款违约责任、交付期限等等外，还在第三条买受人所购商品房的基本情况中注明：“…小区物业用房及公共设施位于6#楼与1#之间，其余绿化属全体业主所有”。2015年8月24日，林州市禧福苑一期小区业主委员会持街道办事处居委会的证明信、业主委员会成员名单、业主大会章程、管理规约、业主大会议事规则及现场影像资料等到林州市房产管理局物业管理科办理了业主委员会备案手续。一审法院认为，本案是物权确认纠纷。合同法第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原被告签订了商品房买卖合同，不违背法律规定，双方自愿，真实有效，予以确认。合同有效并约定了小区物业用房及公共设施位于6#楼与1#之间，那么，双方应严格按照合同约定履行权利义务。原告主张，证据充分，应予支持。林州市禧福苑一期小区业主委员会持街道办事处居委会的证明信、业主委员会成员名单、业主大会章程、管理规约、业主大会议事规则及现场影像资料等到林州市房产管理局物业管理科办理业主委员会备案手续，相关手续完备齐全，符合法律规定，原告具备诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：依法确认小区物业用房位于6#楼与1#之间，原告林州市禧福苑业主委员会可作为物业用房使用。案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交购房合同复印件15份，用于证明其具有主体资格，6#楼和1#楼之间的办公室属于全体业主。上诉人对证据有异议，没有原件无法核实，不符合证据形式，认为合同与本案没有直接法律关系，仅是与业主之间的约定。本院认为，上诉人称与其签订合同的是业主，而不是本案的被上诉人业主委员会，根据《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会由全体业主参加，形成的是全体业主的集体决议，代表业主，故对上诉人的辩称理由不予采信。上诉人与业主之间签订合同并约定了小区物业用房及公共设施位于6#楼与1#之间，那么，双方应严格按照合同约定履行权利义务。林州市禧福苑一期小区业主委员会持街道办事处居委会的证明信、业主委员会成员名单、业主大会章程、管理规约、业主大会议事规则及现场影像资料等到林州市房产管理局物业管理科办理业主委员会备案手续，相关手续完备齐全，符合法律规定，一审法院据此判决确认小区物业用房位于6#楼与1#楼之间，林州市禧福苑业主委员会可作为物业用房使用，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人广茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人长治市广茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵锐平审判员 张建斌审判员 王 冰二〇一七年八月二十八日书记员 张 桢