（2017）川0304民初1094号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-10-13

案件名称

原告张某某诉被告吴某某农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

自贡市大安区人民法院

所属地区

自贡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张某某,吴某某

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

四川省自贡市大安区人民法院民事判决书（2017）川0304民初1094号原告：张某某，男，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：张某甲，女，汉族，住四川省自贡市自流井区。被告：吴某某，男，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：杨茂宇，自贡市大安区文建法律服务所法律工作者。原告张某某诉被告吴某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法由审判员杨东适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告及特别授权的代理人张某甲（系父女）、被告及特别授权的代理人杨茂宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间的房屋买卖协议无效；2、被告将占有的凤凰乡永胜村7组的住房（所有权证号为自大府权字第303400**号）归还原告并协助办理产权变更手续；3、本案涉及的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系大安区凤凰乡永胜村7组村民，在本组宅基地建有住房，所有权证号为自大府权字第30340061号，系夫妻共同财产。2009年原告在未经集体经济组织同意与本村8组村民被告达成协议将住房转让，并收取了预付款2000元。当时，二人在凤凰乡政府办理产权转移时，办事人员告知被告不符合购买资格，不予办理手续。于是原告提出解除协议并退还预付款，但被告却不愿，并告知原告他可以想办法通过关系办理。于是把原告的产权证和土地使用证拿走后，二人再无联系。直到2017年5月，原告才得知被告在2010年找永胜村村委会某办事员在双方均未到场的情况下，通过非法手段变更了原告的产权证和土地使用权证。依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，宅基地使用权转让必须具备的条件：（一）转让人拥有二处以上的宅基地；（二）转让人与受让人为同一集体经济组织内部人员；（三）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（四）转让行为征得集体经济组织同意。以上条件应同时具备。但原告不具有二处以上宅基地，被告是8组村民，与原告不是同一集体经济组织成员，并在8组已有住房。二人签订转让协议根本未经集体经济组织同意，故原被告签订的协议为无效协议，请依法裁判。被告辩称，1.2009年10月3日，原告将自有房屋以60000元价格卖与被告，并签订《房屋买卖协议》，被告履行了付款义务，原告在被告支付第二次购房款后履行了交房义务。为了完善办理该房屋买卖过户的手续，双方于2010年1月20日再次签订《房屋买卖协议》双方并盖章确认。经乡、村、组同意后，双方才持《房屋买卖协议》、《房屋产权契约申请表》以及原告夫妻的结婚证、户口簿、身份证、承诺书等手续一并交城建、国土部门办理了变更登记手续。政府部门在办理该买卖房屋过户登记中，也按规定到房屋坐落地进行地籍调查，经村、组盖章确认后，被告于2010年3月31日依法取得该房屋的村镇房屋所有权证，并支付原告购房尾款，原告也自愿承担过户费1200元。被告取得该房屋后一直居住至今，长达7年之久。2.原告诉称房屋买卖协议无效的理由不能成立，不符合《合同法》52条规定的情形。买卖协议是双方真实意思表示，也经过房屋所在地的村、组同意，并经政府部门进行物权变更登记，该物权受法律保护。3.原告主张权利已经超过诉讼时效。4.原告认为办理房屋过户登记中存在违法登记行为，应该是行政行为，人民法院不应审理此案，应当裁定驳回原告起诉。原被告围绕诉讼请求及抗辩理由依法提供了证据，并附案件卷宗予以证实，本院作如下认定：原告提供的《房屋买卖协议》复印件2份、大安区凤凰乡永胜村村委会及永胜村7组的证明复印件1份、申请调取的大安区公安分局出具的常住人口变动轨迹信息打印件1份、大安区城乡建设局提供的房屋所有权证、土地使用权证复印件、以及原告夫妇的身份证、结婚证复印件和被告的身份证复印件各1份、房屋买卖协议复印件1份、大安区凤凰乡永胜村村委会及永胜村7组的证明复印件1份、房屋产权契约复印件1份，其真实性、合法性、关联性予以确认，但不能证明原告的主张。被告提供的身份证、户口薄、结婚证复印件，房屋买卖协议复印件、原告出具的收据复印件3份、房屋所有权证复印件、原告及妻子的身份证、结婚证、承诺书复印件、房屋过户申请材料复印件，证明原被告双方已履行完毕房屋买卖协议的全部义务，能够证明被告的抗辩理由，其真实性、合法性、关联性予以确认。本院查明，2009年10月3日，原被告签订买卖协议，约定原告将位于自贡市大安区凤凰乡永胜村7组的自有住房一套，以人民币60000元的价格转让给被告；过户费双方各承担一半；先付订金2000元，待过户手续完清后被买方支付余款58000元；若一方违约，则支付对方违约金2000元。2010年1月20日，双方重新签订《房屋买卖协议》将购房款变更为80000元，过户手续由被告办理，原告提供相关手续，过户费用双方共同承担。协议签订当日，双方填写房屋产权契约申请表，并经自贡市大安区凤凰乡政府（简称凤凰乡政府）、凤凰乡永胜村村委会、永胜村7组盖章确认。经过地籍调查，2010年3月15日，凤凰乡政府、自贡市大安区国土资源局、自贡市国土资源局、自贡市人民政府分别审批同意颁发土地使用权证；2010年3月23日办理房屋转移登记，被告取得房屋所有权证，双方并完清房屋买卖协议约定义务。本院认为，被告购买原告房屋时，其身份属永胜村7组村民，并经凤凰乡政府、凤凰乡永胜村村委会、永胜村7组盖章确认。且争议房屋已依法办理产权转移登记，协议约定义务双方均已履行完毕，被告已取得该物权。双方签订的《房屋买卖协议》是其真实意思表示，合法有效。原告所提供的证据不能证明自己的主张，其诉讼请求不予支持。不动产权属经登记机关登记即发生法律效力，原告若认为登记错误，应另行主张权利。被告的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。本案受理费减半收取为575元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于四川省自贡市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　杨　东二〇一七年八月二十八日书记员　黄剑波百度搜索“”