（2017）川14民终851号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-27
案件名称
张先容、陈建力房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张先容,陈建力,邓大永
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终851号上诉人（原审被告）：张先容，女，1974年10月30日出生，汉族，农村居民，住丹棱县。上诉人（原审被告）：陈建力，男，1974年4月10日出生，汉族，农村居民，住丹棱县。二上诉人委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：童银，四川清正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓大永，女，1939年8月13日出生，汉族，城镇居民，住丹棱县。委托诉讼代理人：徐国珍，女，1952年1月7日出生，住四川省乐山市市中区，与邓大永系姑嫂关系。委托诉讼代理人：杨俊秋，男，1949年9月22日出生，系徐国珍之夫。上诉人张先容、陈建力因与被上诉人邓大永房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2017）川1424民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人张先容、陈建力的委托诉讼代理人杨俊、童银，被上诉人邓大永的委托诉讼代理人徐国珍、杨俊秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张先容、陈建力上诉请求：撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付房款59320元，驳回被上诉人在一审中的其他诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的《房屋买卖协议》约定的土地面积为200平方米，但（2016）丹棱县不动产权第0000496号载明的土地使用面积只有118平方米。被上诉人没有按照合同约定的土地使用面积向上诉人交付，按照总价款14.8万元，对应的土地面积为200平方米，实际交付的只有118平方米，故应支付的房款为87320元，上诉人已支付了28000元，故尚欠房款为59320元；2、协议约定在办完各种手续后上诉人才付清房款，但被上诉人未完全按照协议约定的土地面积向上诉人交付，上诉人有理由拒绝按原价格向被上诉人支付价款，上诉人不存在违约，不应支付1万元违约金。邓大永答辩，上诉人实际察看了房屋和四至界限才决定购买；邓大永以15万元出售的是整栋房屋而不是以多少钱一平方米的房、地计价出售；200平方米是1988年的申报登记凭证记载的面积，1999年国土局核发的土地使用权证记载的面积是124平方米。合同是陈建力拟的，出售房屋时是将房产证和土地证都出示给上诉人看了的，但他却只用手机拍下了申报凭证上写的200平方米并且将这个面积写在合同上，代理邓大永签订合同的徐国康年龄接近70岁且没有文化，没有注意；在办理过户手续、签订《划拨土地使用权补办出让合同》时陈建力在合同上签了名，上面非常清楚的载明土地面积118平方米，陈建力在明知实际面积与合同载明的面积不一致的情况下签名进行了确认，表明陈建力对宗地面积是已知并认可的。另外，邓大永过户给上诉人的房屋面积比合同约定的面积多了60多个平方。请求维持原判。邓大永向一审法院起诉请求：1.判令张先容、陈建力继续履行2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》；2.判令张先容、陈建力支付购房款12万元；3.判令张先容、陈建力承担产权变更所支出的各种税费共计35902.54元；4.判令张先容、陈建力承担违约金1万元；5、判令陈建力、张先容从2016年7月25日起承担未支付购房款的资金占用利息（按年利率6%计算）。一审法院经审理认定事实如下：邓大永曾委托徐国康（邓大永丈夫徐国华之弟）代为管理、出让本案所涉房屋。陈建力经与徐国康协商，在实际察看本案所涉房屋及丹国用申登（88）字第999号土地使用权证（该证载明：用地面积200平方米，其中建筑占地180平方米）后，邓大永与张先容（蓉）、陈建力于2015年12月1日签订了《房屋买卖协议》，约定：邓大永（甲方）将位于丹××县××（××丈夫）××遗产（××于××县仁美镇场镇的砖木混建结构的二楼一底的楼房一栋，地基面积200平方米、建筑面积约180平方米）以15万元的价格出让给陈建力、张先容（乙方）。所涉房屋的四至界限为，东以房屋为界，南以房屋滴水和自墙外脚与刘厚全房为界，西以街道为界，北自墙脚母建华墙脚为界；办理各种税费由乙方负担；办理过户手续时，甲、乙双方均到场，各自提供相关手续证件，协助办理；甲、乙双方办完各种手续后，乙方向甲方付清人民币15万元；协议生效后，甲、乙双方不得无故违约，违约方将向对方支付违约金1万元；先付人民币2万元后，甲方交房屋钥匙1把给乙方，手续办完后全额付清。邓大永在该协议的甲方处签名并捺印，张先容（蓉）、陈建力分别在该协议的乙方处签名并捺印，徐国康在该协议的见证人处签名并捺印。陈建力给付了2万元购房款后，邓大永将本案所涉房屋的钥匙交付给了陈建力。邓大永出售本案所涉房屋给张先容、陈建力后交纳了各种税费2.073776万元（此款陈建力于2016年3月23日以转账的方式支付了2万元，邓大永垫付了737.76元）。2016年7月25日，丹棱县国土资源局（甲方）与乙方（邓大永的名义）签订了《划拨土地使用权补办出让合同》，陈建力在该《划拨土地使用权补办出让合同》末页的乙方处签名并捺印（本合同无邓大永的签名或捺印），该《划拨土地使用权补办出让合同》第二条载明：“乙方受让118平方米整栋（或整套）房产，甲方出让土地的面积为118平方米房产总用地面积（或楼层总分割面积），即商业10.01平方米，住宅107.96平方米。本合同项下甲方出让的土地使用权面积与乙方房产使用范围内划拨的土地使用权面积一致。”邓大永于2016年8月22日以张先容、陈建力名义办理的川（2016）丹棱县不动产权第0000496号不动产权证书载明：权利人张先容、陈建力；坐落于丹棱县××镇××店街（××）等2处；面积为共有宗地面积124平方米/房屋建筑面积244.46平方米；权利其他状况为土地使用权面积118平方米、专有建筑面积219.7平方米。邓大永出让给张先容、陈建力的房屋与陈建力事先察看的房屋系同一房屋（房屋的四至界限一致），且川（2016）丹棱县不动产权第0000496号不动产权证书载明的本案所涉房屋的四至界限与双方签订的《房屋买卖协议》载明的四至界限一致。双方签订的《房屋买卖协议》虽载明购房款为15万元，但双方约定的实际购房款为14.8万元，陈建力已支付购房款2.8万元。邓大永将本案所涉房屋的产权变更至张先容、陈建力名下后，曾多次告知二人房屋的相关手续已办理完毕，并要求二人付清购房款，但张先容、陈建力以房屋办证面积与协议约定面积不一致为由，至今未付清其余购房款12万元。另查明，邓大永的丈夫徐国华死亡后，徐国华的其他继承人均自愿放弃继承本案所涉房屋中各自可继承的份额，同意本案所涉房屋全部归邓大永所有。一审法院认为，邓大永与张先容、陈建力签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该《房屋买卖协议》已成立且合法有效。邓大永在将本案所涉房屋交付给张先容、陈建力后已按合同约定将本案所涉房屋的产权变更登记至张先容、陈建力名下，张先容、陈建力已给付部分税费及购房款，且陈建力愿意继续履行双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》，故邓大永要求张先容、陈建力继续履行双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》的请求符合法律规定，依法应予支持。双方签订的《房屋买卖协议》载明的购房款虽为15万元，但双方约定的实际购房款为14.8万元，应以双方约定的真实价款为准，因张先容、陈建力已支付的4.8万元中只有2.8万元系购房款（另2万元系税费），故张先容、陈建力尚欠邓大永购房款12万元，邓大永要求张先容、陈建力给付购房款12万元的请求符合法律规定，依法应予支持。双方签订的《房屋买卖协议》明确约定：办理各种税费由乙方即张先容、陈建力负担。为此，对张先容、陈建力关于未约定产权变更所产生的费用由其承担的辩解，依法不予采纳。邓大永要求张先容、陈建力给付其垫付的各种税费737.76元的请求符合法律规定，依法应予支持。关于川（2016）丹棱县不动产权第0000496号不动产权证书载明的本案所涉房屋的面积与双方签订的《房屋买卖协议》载明的面积不一致，邓大永是否违约的问题。陈建力是先实际察看本案所涉房屋后才与邓大永签订的《房屋买卖协议》，《房屋买卖协议》虽载明：地基面积200平方米、建筑面积约180平方米。但《房屋买卖协议》同时对本案所涉房屋的四至界限进行了明确约定，邓大永出让给张先容、陈建力的是整栋房屋，且川（2016）丹棱县不动产权第0000496号不动产权证书载明的本案所涉房屋的四至界限与双方签订的《房屋买卖协议》所载明的房屋的四至界限一致。川（2016）丹棱县不动产权第0000496号不动产权证书载明的本案所涉房屋的宗地面积虽不足200平方米，但建筑面积却大于《房屋买卖协议》载明的180平方米，陈建力签名确认的《划拨土地使用权补办出让合同》中已明确载明本案所涉房屋的土地面积为118平方米，陈建力在已知本案所涉房屋的土地面积与双方签订的《房屋买卖协议》载明的面积不一致的情况下仍然在《划拨土地使用权补办出让合同》上签字确认，由此可见，邓大永在将本案所涉房屋的产权变更登记至张先容、陈建力名下之前，张先容、陈建力对本案所涉房屋的实际宗地面积是已知且认可的。陈建力在《划拨土地使用权补办出让合同》上签字确认后，邓大永已按《房屋买卖协议》的约定，将本案所涉房屋的产权变更登记至张先容、陈建力名下，邓大永已履行了《房屋买卖协议》约定的合同义务。张先容、陈建力应按《房屋买卖协议》的约定及时付清所有购房款，张先容、陈建力在得知本案所涉房屋的相关手续已办理完毕后未按合同约定履行付款义务，张先容、陈建力的行为违反了合同的约定，邓大永要求张先容、陈建力按《房屋买卖协议》的约定给付违约金1万元的请求，符合法律规定，依法应予支持。对张先容、陈建力关于其不存在违约情形、不应支付违约金的辩解，依法不予采纳。综上所述，邓大永要求张先容、陈建力继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，并按协议的约定给付尚欠的购房款12万元及垫付的税费737.76元，并支付违约金1万元的请求符合法律规定，依法应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张先容、陈建力继续履行双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》；二、张先容、陈建力于本判决生效之日起十日内给付邓大永购房款12万元及垫付的税费737.76元,共计120737.76元；三、张先容、陈建力于本判决生效之日起十日内支付邓大永违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1609元，由张先容、陈建力负担。二审中，被上诉人陈建力、张先容提交了1、1988年12月8日的丹棱县国土局丹国用申登（88）字第999号国有土地使用权申报登记凭证，上面载明的土地面积为200平方米，建筑面积180平方米；2、1989年11月21日丹棱县国土局核发给徐国华的土地使用权证，载明的用地面积为124平方米，四至：东以自家房后坎脚为界，南以自房滴水和自墙外脚与刘厚全交界，西以街道边为界，北自墙外脚与母建华墙外脚交界。上诉人对以上两份证据的真实性未提出异议，只是陈述在签订合同前邓大永并未出示土地使用权证和房产证，只看到了土地使用权申报登记凭证。对以上证据，因上诉人对其真实性无异议，且与本案有关联，可以作为本案证据使用。根据以上证据，本院认定以下事实：案涉房屋的（88）字第999号国有土地使用权申报登记凭证上写的土地面积为200平方米，但丹棱县国土资源局在1989年核发的土地使用权证载明的用地面积为124平方米，四至界限也与双方合同约定的四至界限一致。一审认定（88）字第999号为国有土地使用权证错误，应为国有土地使用权申报登记凭证，本院对一审认定的该事实予以纠正。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：双方签订的《房屋买卖协议》约定的土地面积为200平方米，但邓大永过户给陈建力和张先容的不动产权证书载明的土地面积为124平方米，对此是否应当减少相应价款；陈建力和张先容在合同履行过程中是否存在违约，是否应当支付1万元违约金。关于第一个焦点，首先，虽然案涉《房屋买卖协议》载明土地面积为200平方米，但合同对于房屋的四至界限载明得非常清楚（东以房屋为界，南以房屋滴水和自墙外脚与刘厚全房为界，西以街道为界，北自墙母建华墙为办界），合同上载明的四至界限与邓大永提交的丹棱县国土局核发的土地使用权证载明的四至界限一致，也与邓大永实际过户给陈建力、张先容后办理的不动产权证上载明四至界限一致。也就是说，案涉房屋的实际占地面积就是124平方米，邓大永已全部进行了交付，不存在未完全交付的情形。其次，陈建力和张先容是在对房屋进行实地查看后予以购买，并且案涉房屋的土地使用权证载明的面积就是124平方米，写明200平方米的是申报凭证而非国土部门最终认定面积。作为买房人，在购置房产时首先应当核实出售人的房产证和土地证，以确定出卖人是否享有产权以及房屋的登记状况，但陈建力、张先容称其在买房时只看到了土地使用权申报凭证，邓大永没有出示土地使用权证和房产证，该说法违背常理；第三，在陈建力与国土部门签订《划拨土地使用权补办出让合同》上载明土地面积118平方米，陈建力在签字时并未就此向邓大永提出异议。综合以上几点，本院认为陈建力、张先容对于案涉房屋的土地面积只有124平方米的情况是明知且认可的。并且，合同约定的15万元转让价格针对的是“丹棱县仁美镇场镇的砖木混建结构的二楼一底的楼房一栋，地基面积200平方米、建筑面积180平方米”，并未区分土地单价和房屋单价，应是将房地作为一个整体出售，陈建力、张先容关于14.8万元应全部计为土地价格的说法无事实依据。即使按陈建力、张先容所称土地面积与合同载明面积有减少应减少价款，那么实际的房屋建筑面积比合同载明的建筑面积多了64平方米也应当增加价款。现邓大永已将陈建力、张先容实地查看的房屋包括土地全部过户给陈建力、张先容，故陈建力、张先容应按照约定支付邓大永房屋价款。对陈建力和张先容主张办理的不动产权证载明的土地面积只有118平方米，与合同约定相差82平方米，与合同约定相差76平方米，故其只应当再支付59320元的上诉主张不成立，本院不予支持。关于第二个焦点，因邓大永已于2016年8月22日将案涉房屋的不动产权证办理至陈建力、张先容名下，但二人在仅支付了2.8万元购房款的情况下拒付其余购房款，明显存在违约，应当按照合同约定支付邓大永1万元违约金。综上，上诉人陈建力、张先容的上诉理由均不成立。原判认定事实清楚、适用法律正确，判决得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1585元，由上诉人陈建力、张先容负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓华审判员 唐 部审判员 孙春红二〇一七年八月二十八日书记员 陈乐奕 关注公众号“”