（2017）闽03民终1474号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-19
案件名称
林启仁、莆田市安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林启仁,莆田市安居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终1474号上诉人（原审被告）：林启仁，男，1975年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，委托诉讼代理人：黄艳玲，福建壶兰律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所，组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松，总经理。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人林启仁因与被上诉人莆田市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林启仁上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回安居物业的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由安居物业承担。事实和理由：1、安居物业诉求的2014年7月22日之前的物业费及滞纳金已经超过诉讼时效，应当驳回安居物业该部分的诉讼请求。2、安居物业从未书面告知要求林启仁缴纳相关费用，违反了合同的程序约定。3、安居物业诉求的物业费及滞纳金系按照单价每月每平方0.75元计算，该标准没有事实和法律依据，即使应当缴纳相应费用也应当按照原合同约定的单价每月每平方0.65元计算，安居物业单方调整的价格无效，对林启仁不发生法律效力。安居物业答辩称：1、本案并没有超过诉讼时效。根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，物业管理服务费是基于物业公司与业主之间签订的物业管理服务合同而收取，合同的履行处于一种长期而不间断的过程，是一种持续履行状态，物业管理服务费是一个整体的继续性债务，全部债务的整体性和关联性大于独立性，合同双方均作为整体债务履行。安居物业在向林启仁提供物业服务的过程中按月（实际是按年）向林启仁预收物业服务费是对整个合同期内的物业管理服务费的分期履行，因此物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算而非分期履行的时间点起算。另外根据《江苏省高院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条之规定“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算”，在林启仁与安居物业双方尚存在物业服务关系时，安居物业要求林启仁支付物业服务费的诉求并不超过2年诉讼时效，安居物业的该诉求应当得到法庭支持。退一步讲，即使按照一审法院查明的事实，因安居物业于2014年6月24日已经向一审法院起诉本案物业费，该行为已表示向林启仁主张物业费及滞纳金的债权，林启仁是否在“快递回执”上签名并不影响2014年6月24日之后的诉讼时效中断，故一审法院的判决于法有据。2、2009年7月1日之后的物业费及滞纳金的单价标准应按0.75元每平方米计算。《中华人民共和国物权法》第七十八条及《物业管理条例》第十二条第四款均规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，2009年7月1日起的物业费因荔园小区业主委员会作出了《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业服务管理费的公示》，公示期间没有业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主。根据上述规定，被上诉人按照调整后的标准收费并无不当。安居物业向一审法院起诉请求：1、判令林启仁支付物业费9262元及滞纳金(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2008年7月11日起分阶段计算，暂计至2016年7月11日为9612.5265元；当庭表述为：滞纳金自2008年7月11日起，以每个月拖欠的物业费104元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至2016年7月11日为9612.5265元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计18875元；2.本案诉讼费用由林启仁承担。一审法院认定事实：安居物业成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，林启仁系荔园小区C区5号楼106室的业主；2006年9月15日，林启仁（甲方）与安居物业（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区C区5号楼106室（无电梯）的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积为138.26平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：为多层(无电梯)住宅0.65元/月•平方米,带电梯住宅0.90元/月•平方米,写字楼1元/月•平方米，商业0.95元/月•平方米等，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业按约提供相关物业管理服务。林启仁自2008年7月始未交纳物业管理服务费。2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司向林启仁催交物业管理服务费，但林启仁仍不履行支付自2008年7月1日起2009年6月30日止的物业服务费1078.43元(138.26平方米×0.65元/月•平方米×12月≈1078.43元)和自2009年7月1日至2015年12月31日止的物业服务费9262元（138.26平方米×0.75元/月•平方米×78月≈103.7元/月×78月≈8088.6元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。安居物业于2014年6月24日就与林启仁的物业服务合同纠纷向一审法院提起诉讼，后于2014年7月17日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2014年7月18日作出(2014)荔民初字第2622号《民事裁定书》，裁定准许安居物业撤回起诉。一审法院认为，安居物业与林启仁签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，林启仁作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，林启仁不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。(一)本案物业费诉讼时效的问题。林启仁辩称2014年7月22日之前物业费及滞纳金已超过诉讼时效；安居物业主张其于2014年6月24日起诉本案物业费，林启仁已知晓本案债权债务关系，本案未超过诉讼时效。一审法院审查认为，安居物业于2014年6月24日起诉时，其以行为表示向林启仁主张物业费及滞纳金的债权，一审法院立案后，在林启仁尚未进行答辩时，安居物业就申请撤诉，安居物业在(2014)荔民初字第2622号案件及本案中均未举证其是否在法定的诉讼时效内向林启仁主张过2012年6月23日之前的物业费及滞纳金，故安居物业诉求的2008年7月1日至2012年6月23日的物业费及滞纳金已超过诉讼时效，不予保护；2012年6月24日至2014年7月22日的物业费及滞纳金因2014年安居物业提起诉讼而未超过诉讼时效，安居物业诉求该期间的物业费及滞纳金和自2014年7月23日起的物业费及滞纳金，予以支持。(二)物业费标准问题及林启仁应承担的物业费金额。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，林启仁的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积为138.26平方米，但是，2009年7月1日起的物业管理服务费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》，公示期间无业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故林启仁在2009年7月1日前的物业费标准应按每月每平方米0.65元计算，自2009年7月1日之后的物业费标准应按每月每平方米0.75元计算。故林启仁应向安居物业支付2012年6月24日至2015年12月31日止的物业费共计4378元（138.26平方米×0.75元/月•平方米×42月零7天≈103.7元/月×42月零7天≈4379.6元）。安居物业合理的请求部分予以支持，不合理的请求部分予以驳回。安居物业根据荔园小区业主委员会的决定和公示进行调价，符合法律规定，至于业主委员会的决定、公示程序的问题不属于本案审查范围，故林启仁抗辩安居物业应当依照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的每月每平方米0.65元的标准计收物业费及调价未经过三分之二以上业主同意的理由，不能成立，不予支持。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金，林启仁拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第十二条第四款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林启仁应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2012年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费4379.6元及以每个月拖欠的物业费103.7元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金[2012年6月24日至2012年6月30日的物业管理服务费24.2元(103.7元/月÷30天×7天)自2012年6月11日起至还清之日止按照月利率2%计算；自2012年7月1日起的物业管理服务费以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照月利率2%计算，如2012年7月1日至2012年7月31日间拖欠的物业管理服务费103.7元的滞纳金自2012年7月11日起算至还清之日止，以此类推]。二、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费272元，由莆田市安居物业管理有限公司负担142元，林启仁负担130元。本院二审期间，林启仁与安居物业均没有提交新的证据。经审理查明，林启仁对一审查明的事实异议如下：1、对“安居物业成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理”有异议，认为安居物业提供的营业执照年检时间为2012年，该证件效力存疑；2、对“2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行”有异议，认为物业管理服务费调价申请及决定是否真实，是否经过法定程序，一审法院并未查明；3、对“荔园小区业主委员会与安居物业联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司向林启仁催交物业管理服务费”有异议，认为业主委员会和安居物业并没有联名发布公示，且安居物业也没有催讨过物业费，林启仁是在本案一审期间才知晓相关情况的；4、对“安居物业于2014年6月24日就与林启仁的物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，后于2014年7月17日向本院提出撤诉申请，本院于2014年7月18日作出(2014)荔民初字第2622号《民事裁定书》，裁定准许安居物业撤回起诉”有异议，认为林启仁没有收到相关的起诉材料，安居物业是否于该日提起诉讼，林启仁不知道。林启仁对一审查明的其他事实没有异议。安居物业对一审查明的事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。林启仁与安居物业于2006年9月15日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。签订该合同至今，安居物业一直为荔园小区提供物业管理服务，林启仁实际上已经享受了安居物业提供的物业服务，故林启仁应当依约向安居物业支付相关的物业服务费用。林启仁主张安居物业诉求的2014年7月22日之前的物业费及滞纳金已经超过诉讼时效，因安居物业于2014年6月24日就与林启仁的物业服务合同纠纷向一审法院提起诉讼，以起诉的方式向林启仁催讨物业费，可以引起诉讼时效中断的法律后果，该法律后果并不以林启仁是否收到相关的诉讼材料为前提，故2012年6月24日至2014年7月22日的物业费及滞纳金未超过诉讼时效，一审法院自2012年6月24日起开始计算物业费及滞纳金是正确的。因《物业管理服务合同》约定林启仁有按月支付物业费的义务，其付款义务不以安居物业书面告知为前置条件，故林启仁抗辩称安居物业从未书面告知要求缴纳相关费用，违反了合同的程序约定，该辩解意见不能成立，本院不予支持。林启仁还主张物业费及滞纳金应按照合同约定的单价每月每平方米0.65元计算，但安居物业已根据法定程序进行了调价，且调整后的单价每月每平方米0.75元更符合价格调整期间的物价水平，故林启仁的该主张，本院亦不予支持。综上所述，林启仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费130元，由上诉人林启仁负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鹏程审 判 员 李 忠代理审判员 彭赵龙二〇一七年八月二十八日书 记 员 黄周翔附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：