（2017）苏0813民初1779号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-12-02
案件名称
淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司与钱高峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
洪泽县人民法院
所属地区
洪泽县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司,钱高峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款，第三十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第十二条
全文
淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0813民初1779号原告：淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东风路83号2幢508室。主要负责人解军，该公司经理。被告：钱高峰，男，1987年8月26日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司（以下简称：新区物业）与被告洪泽中兴房地产开发有限公司、钱高峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告新区物业向本院申请撤回对洪泽中兴房地产开发有限公司的起诉，本院予以准许。原告新区物业主要负责人解军到庭参加诉讼，被告钱高峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新区物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费4870元（2014年8月1日至2016年12月31日）和违约金1103元（按日万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告系洪泽区中兴名都小区的物业管理公司，被告系该小区63幢S16室商铺的承租人。原、被告于2013年8月7日签订“物业管理服务合同”，被告按年向原告预交物业管理费，逾期按每日百分之三支付违约金。合同签订后，原告已履行公共服务义务，而被告欠交2014年8月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费4870元，另应按合同承担违约金1103元。原告多次索要未果，故诉至法院。被告钱高峰没有到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及任何证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月7日，原告与被告签订物业管理服务合同，双方约定由原告为被告承租的洪泽区中兴名都小区63幢S16室商业用房（建筑面积258.43平方米）提供物业管理服务，物业费的计算标准为0.65元/月·平方米，按年度预交物业服务费，逾期按日百分之三的标准，交纳违约金。协议签订后，被告按约定预交了一年的物业费，但之后的物业费一直没有交纳。2016年12月31日，原告退出该小区物业管理服务工作。原告多次向被告索要物业费无果，故诉至本院。另查明：2013年8月5日，被告与洪泽中兴房地产开发有限公司签订涉案房屋租赁合同，合同约定由被告承租涉案房屋，租赁期间自2013年10月10日起至2018年10月9日止，租赁期间涉及租赁物的所有规费，包括不限于治安、环卫、物业管理、水电等费用由被告承担。上述事实，有原告的当庭陈述、物业管理服务合同、房屋租赁合同、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业使用人应按约定及时交纳物业费。业主、使用人未按照约定交纳物业费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。本案洪泽中兴房地产开发有限公司与被告签订的涉案房屋租赁合同、原告与被告签订的涉案房屋物业管理服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告作为涉案商铺的承租人，应按约定交纳物业费，但被告从2013年10月10日开始承租涉案商铺起直至2016年12月31日，仅交纳一年物业费，应负引起纠纷的责任。原告主张物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张本案物业费的计算期间为2014年8月1日至2016年12月31日，与事实不符，本院依法调整为2014年10月10日至2016年12月31日，上述期间被告应交纳物业费4483元（258.33平方米×0.65元/月·平方米×26.7月）。原、被告双方签订的物业管理服务合同已经为被告预留了30日的物业费交纳期限，而被告持续2年多不交纳物业费，应按约定承担违约金。原、被告双方约定的违约金高于法定标准，但原告在起诉时要求被告按照每日万分之五的标准支付违约金，不违反法律、法规的强制性规定。原告主张违约金1103元，符合相关标准和法律规定，本院予以支持。综上，原告要求被告支付物业费和违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、江苏省《物业管理条例》第二十四、三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，判决如下：一、被告钱高峰于判决生效后十日内向原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司支付2014年10月10日至2016年12月31日期间的物业费4483元，并承担违约金1103元，合计5586元；二、驳回原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取，计25元，由原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司负担2元，被告钱高峰负担23，于判决生效后十日内向本院缴纳。原告已预交的，可直接向原告支付。本判决为终审判决。审判员 严 银二〇一七年八月二十八日书记员 李晓鸥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。江苏省《物业管理条例》第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 来自：