（2017）渝0112民初5910号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-02-24
案件名称
吴亚与王承玲刘波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴亚,刘波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十条，第二百二十一条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条，第一百五十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5910号原告：吴亚，女，1982年10月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：许瑞平，男，1968年7月4日出生，汉族，住重庆市巴南区，经常居住地重庆市沙坪坝区，原告所在社区推荐。被告：刘波，男，1980年5月30日出生，汉族，住重庆市江津区。原告吴亚与被告刘波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告吴亚及其委托诉讼代理人许瑞平、被告刘波到庭参加了诉讼。于2017年8月18日公开开庭进行了审理，原告吴亚及其委托诉讼代理人许瑞平到庭参加了诉讼，被告刘波经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。吴亚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年2月25日解除；2.被告支付原告2016年12月11日至2017年2月25日期间的租金、2017年2月26日起至实际搬离时止的房屋占用费；3.被告支付原告2014年8月至2017年6月期间的物管费2292.73元、逾期支付租金的违约金5700元、滞纳金6156元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年6月11日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于渝北区兴科大道88号门面出租给被告使用，租赁期限3年，租金每半年缴纳一次，如被告未按时缴纳租金，逾期每日按当年租金总额3‰支付滞纳金，原告有权单方解除合同，并由被告承担三个月的违约金等。合同签订后，被告自2016年6月开始未按时支付租金，且不缴纳物管费及相关费用。原告多次催收，被告才缴纳了2016年12月10日前的租金，但之后的租金仍未缴纳，2017年2月24日原告向被告发出了解除合同通知书，解除了与被告的租赁合同。被告严重违约，故为维护原告的合法权益，起诉来院。刘波答辩称：案涉房屋从2016年6月左右开始漏水，被告通知原告及物管公司，物管公司建议开挖以查明漏水原因，原告以清水房出租，被告对案涉房屋装修过为由未予处理，被告无法正常经营，故未支付租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月11日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝北区兴科大道88号商业门面租赁给乙方使用；租期从2014年6月11日至2017年6月10日止；租金每半年支付，甲方通知交房之日即计算租金，同时，乙方应向甲方缴齐2014年6月11日至2014年12月10日半年的租金10200元，续交租金应在前半年租金期满前15日内全额支付；2014年6月11日至2015年6月10日租金为1700元/月，2015年6月11日至2016年6月10日租金为1800元/月，2016年6月11日至2017年6月10日租金为1900元/月；双方签订本合同时，乙方应向甲方缴纳房屋保证金2000元；甲乙双方应严格遵守合同，一方违约应向另一方支付违约金，违约金按三个月租金计算；乙方未按时交付租金的，逾期每日按当年租金总额的3‰向甲方支付滞纳金，经甲方催告后，乙方仍不交齐租金，甲方可单方解除合同，并由乙方承担违约金；甲乙双方签订本合同时，乙方应将现在真是的通讯地址、联系电话和经办人身份证号码留存给甲方，甲方按照乙方留存的通讯地址通过邮递方式送达通知，由于乙方地址发生变化未通知甲方或留存地址不真实，无论乙方是否实际收到甲方通知，都视为乙方已经收到；乙方签订本合同后，应严格遵守物业管理规定，服从物业管理，完清物业费用，做到文明经营、热情服务、公平交易等。合同尾部被告留存地址为渝北区回兴街道宝桐紫花园2-2-2-3。2016年7月22日，原告向被告邮寄《拖欠租金催告通知书》，称被告自2016年6月10日起未按约支付租金，构成违约，要求其于2016年7月30日前缴纳租金11400元，逾期不交，自本催告通知送达之日，即解除双方的《房屋租赁合同》。2017年2月24日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称被告于2016年12月11日起，拖欠房租5700元，同时2014年签订合同以来未支付物管费，违反合同约定，原告依约享有合同解除权，故自本通知书送达之日起双方租赁合同即告解除，并要求被告于2017年3月10日前支付拖欠的租金、违约金、物管费等。2017年2月25日，被告收到该份通知书。2017年4月10日，重庆创安物业管理有限公司金香林管理处出具证明称被告自2014年8月起至2017年4月拖欠物业费1815元、违约金367.73元。另查明：被告缴纳了2016年12月10日前的租金及2000元保证金。审理过程中，被告陈述2014年开始使用案涉房屋，2016年7月左右向原告首次反映案涉房屋存在漏水，与原告通话后其找到物管公司，物管公司工作人员说要开挖后才能确定漏水原因，但开挖有费用，物管公司说谁喊开挖谁支付费用，但却未叫其垫付开挖费用，之后其就未与物管商谈该笔费用，也未向原告反映该情况。2017年春节后，物管公司对案涉房屋进行了断水处理。原告陈述，2016年7月底，被告向其反映案涉房屋漏水，因为不清楚漏水原因，原告未前往现场，但通知物管公司处理，物管公司告知要先结清物管费后，三方到场对案涉房屋开挖后才能确定责任方，由责任方承担开挖费用，7月份将与物管的沟通情况告知被告，被告未回复，2016年12月底原告前往案涉房屋，但联系不上被告。还查明：对于案涉房屋漏水原因，原被告双方均不申请鉴定。2017年6月7日，案涉房屋恢复供水，本院于2017年6月9日前往案涉房屋查看，案涉房屋里外间均有积水，墙角处有涉水痕迹，本院对案涉房屋情形进行了拍摄。原告另陈述现案涉房屋被告并未归还原告，仍由被告锁闭。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》约定被告未按时交付租金的，经原告催告后，被告仍不交齐租金，原告可单方解除合同。本案中，原告依约解除合同需满足“被告未按时交付租金”、“经催告后仍不交齐”两个条件，被告未予缴纳2016年12月11日之后的租金，根据合同约定，该期间租金被告至迟应于2016年11月26日缴纳，现原告举示的证据不能证明其对该期间的欠缴租金进行过催缴，故其不能通过邮寄《解除合同通知书》的方式直接实现解除租赁合同的目的。故本院对原告请求确认双方租赁合同已于2017年2月25日解除的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告要求支付租金期间为2016年12月11日至2017年2月25日，该期间租金为4750元（1900元/月×2个月+1900元/月×15天÷30天）。但因双方均未就漏水原因申请鉴定，原告作为提供房屋方，应对房屋质量承担责任，故案涉房屋的维修理应由原告负责，虽然被告负有减损义务，但原告的维修义务乃主要义务。现案涉房屋确存在漏水事实，一定程度影响了被告的使用，应当相应减少租金，故本院酌情按60%主张租金标准，对原告要求被告支付2016年12月11日至2017年2月25日期间租金2850元（4750元×60%）的诉讼请求予以支持。原告要求支付房屋占有使用费，因租赁合同并未于2017年2月25日解除，2017年2月26日起至2017年6月10日期间的费用不属于房屋占有使用费，故本院对原告要求被告支付2017年2月26日起至2017年6月10日的房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。同时，因租赁合同于2017年6月10日到期，合同到期后，被告理应归还案涉房屋，现无证据证明其已归还房屋，故合同到期后被告仍占有该房屋无法律依据，故本院对原告请求被告以1900元/月为标准支付2017年6月11日（租期届满次日）至实际搬离之日的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。对于违约金和滞纳金，因案涉房屋存在漏水，被告迟延支付租金具有正当理由，故本院对此项诉讼请求不予支持。对于物管费，因原告并未举示证据证明其已支付该笔费用，故本院对其要求被告支付物管费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘波于本判决生效之日起三日内支付原告吴亚2016年12月11日至2017年2月25日期间租金2850元；二、被告刘波于本判决生效之日起三日内支付原告吴亚房屋占有使用费（计算方式为：以1900元/月为标准从2017年6月11日计算至实际搬离之日）；三、驳回原告吴亚的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1420元，由被告刘波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 贺前春代理审判员 欧春利人民陪审员 王先容二〇一七年八月二十八日书 记 员 罗 难 来自