（2017）湘0104民初4190号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-11
案件名称
张业军与彭晓明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张业军,彭晓明,长沙市万科物业服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4190号原告张业军，男，1946年7月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人刘倩宇，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人马家文，湖南联合创业律师事务所律师。被告彭晓明，女，1968年10月14日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托代理人罗滔，湖南金州律师事务所律师。第三人长沙市万科物业服务有限公司，住所地：长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府11栋1楼。法定代表人聂金伟，系公司总经理。委托代理人吴慧，男，1988年4月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。系该长沙市万科物业服务有限公司员工。委托代理人杨少军，男，1981年8月29日出生，汉族，住湖南省洪江市。系该长沙市万科物业服务有限公司员工。原告张业军诉被告彭晓明、第三人长沙市万科物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2017年7月17日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告张业军的委托代理人刘倩宇，被告彭晓明的委托代理人罗滔，第三人长沙市万科物业服务有限公司的委托代理人吴慧、杨少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张业军诉称，2016年7月，原、被告经第三人长沙市万科物业服务有限公司居间介绍，于2016年7月8日签订了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，约定由原告张业军以总金额860800元的价格购买被告彭晓明所有的位于长沙市岳麓区×××路××缇××房（以下简称“涉案房屋”），面积为93.77㎡。《房地产买卖合同附件》第一条对付款时间作出约定：1、定金：人民币10000元，买方必须在2016年7月8日前支付给卖方；3、前期楼款：人民币330800元，买方于递件成功当天支付给卖方，买卖双方应于2016年10月31日之前备齐交易所需资料到房产登记机关办理交易过户手续；4、楼款余款：人民币520000元，按买卖双方签订的存量房资金托管协议的约定执行。另，《房地产买卖合同》第六条第（2）点约定：违反合同约定不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等同于楼款10％的违约金（由守约方选择）。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于合同通知发出之日七日内退还。现原告已按约定于2016年7月8日支付10000元定金，被告应在2016年10月31日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理交易过户手续，后因房屋价格上涨，被告彭晓明毁约，拒不配合提供交易所需资料，不办理过户手续，经原告多次催告，未果。特具状起诉，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖合同附件》；2、被告返还原告支付的定金10000元；3、被告支付合同的违约金86080元；4、被告赔偿原告居间费4000元；5、本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于受理费、保全费等）。被告彭晓明辩称,原、被告于2017年7月8日签订《房地产买卖合同》时，该房产栋证尚未办理，被告尚未取得该房屋的不动产证，不能通过过户进行转让，且被告已向原告说明了该情况。但根据合同签订时万科的政策，对于尚未取得不动产证的房屋买卖，万科可以协助办理房屋更名手续，原告在明知该房屋没有取得产权证，不符合转让条件的情况下，仍同意通过办理“更名”手续来实现房屋交易，与被告签订了此合同。因此，在双方均在明知房屋不能通过办理房屋交易过户的方式履行合同的情况下，仍签订了该房屋买卖合同，欲以直接“更名”的方式达到合同目的，原告就应该有预见“更名”方式不能办理的可能，况且并非被告的原因导致不能办理房屋“更名”手续。被告自始至终都没有隐瞒房屋没有产权证的事实，虽然《房地产买卖合同》中没有明文规定以“更名”方式实现房屋交易，但结合事实和证据均能说明该房屋交易的唯一方式只能是通过“更名”方式来进行，一旦“更名”无法办理，该合同自然就无法履行，且被告在得知万科物业不能及时办理“更名”的情况后，也多次和第三人进行了沟通协调，希望得到妥善解决，促成合同履行，在确定无法通过更名转让房屋后，被告于2017年2月向银行申请了按揭，并积极协助万科办理不动产权证，但至今被告仍未取得不动产证，无法通过其他途径实现房屋的转让。被告在办理房屋产权手续期间，本市于2017年5月20日出台了相关限购政策，因受不可抗力影响，双方的合同不再具备继续履行的可能，因此被告同意解除双方签订的《房地产买卖合同》。综上所述，合同不能履行系合同以外的第三方原因导致，被告对此没有过错，无需承担违约责任。因受政府政策影响，涉案房屋目前已不具备转让条件，被告同意解除《房地产买卖合同》，退还原告所支付的定金，对其他损失不应由被告承担。第三人长沙市万科物业服务有限公司述称，原、被告双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方应按合同约定支付中介服务费。对于原、被告双方之间的房屋买卖纠纷第三人无异议。经审理查明，2016年7月8日，原告张业军（买方）经第三人长沙市万科物业服务有限公司（经纪方）介绍，就涉案房屋与被告彭晓明（卖方）签订了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》。《房地产买卖合同》约定：“买卖双方就买卖位于岳麓区×××路××缇××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订合同如下：一、该物业建筑面积93.77平方米（以商品房买卖合同为准）。该物业以现状按套转让给买方，买方已全面检查清楚了解该物业的所有情况并无异议。该物业现状是指：吉屋，即不附任何家私电器、不附租约，但卖方须保留原有入墙的固定及基本设施……二、卖方合法持有《房产证》商品房买卖合同，号码为XD140200603，买方已查看过卖方的《房产证》或商品房买卖合同，该物业无抵押登记。卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此造成买方及经纪方的全部损失。三、该物业转让总价(楼款)为人民币860800元整……四、该物业交付（收楼）的时间为卖方交齐楼款当天所有手续变更完成后……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款10％的违约金（由守约方选择）。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还（有权扣除对方应承担的违约责任的金额）。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼款的千分之二每日的标准支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限……七、买方应向经纪方支付房地产咨询及中介服务费人民币4000元……一方根本违约的情况下，本合同约定由另一方承担的房地产咨询及中介服务费将转由违约方承担（双方另行达成书面协议并提供协议原件给经纪方的，从其约定），如守约方已部分或全部支付，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……”。《房地产买卖合同附件》第一条约定：“1、定金：人民币10000元，买方必须在2016年7月8日前支付给卖方……3、前期楼款：人民币330800元，买方于递件成功当天支付给卖方，买卖双方应于2016年10月31日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理交易过户手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外的原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。4、楼款余款：人民币520000元，按买卖双方签订的存量房资金托管协议的约定执行……”。合同签订后，原告张业军依约于2016年7月8日向被告彭晓明指定的银行账户支付了10000元购房定金，并向第三人长沙市万科物业服务有限公司支付了4000元居间服务费。后因涉案房屋不能直接以更名的方式办理过户手续，致使原、被告双方未能如期完成涉案房屋的过户手续。2017年1月，涉案房屋所在楼房的栋证办理完成。后被告以房屋涨价为由，拒绝配合办理涉案房屋的过户交易手续。并于同年2月自行办理了涉案房屋的按揭手续。2017年1月12日，原告起诉至本院要求被告继续履行合同，后于2017年5月22日撤诉。2017年5月27日，原告向被告及第三人发送《解除合同通知书》，要求解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》。另查明，涉案房屋系被告于2016年6月24日从长沙礼和房地产开发有限公司所购的商品房。原、被告签订涉案《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》时，涉案房屋的产权证及涉案房屋所在楼房的栋证均未办理。以上事实，有当事人当庭陈述，原告张业军提交并经庭审质证的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》、购房定金转账凭证、居间费转账凭证、短信记录截图、《解除房屋买卖合同通知书及邮寄单回执，被告彭晓明提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》、录音资料、短信记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案中，原告张业军依约向被告彭晓明支付了购房定金，并向第三人长沙市万科物业服务有限公司支付了居间服务费，被告彭晓明理应按照合同约定办理涉案房屋转让手续。然而，在合同约定的办理期限届满后，被告拒绝配合办理涉案房屋的过户手续，导致上述合同无法履行，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。虽然在双方履行合同过程中，涉案房屋无法直接通过更名的方式办理过房手续，但涉案《房地产买卖合同附件》中已明确约定如因政府部门或政策变化等合同三方以外的原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止，故在涉案房屋所在楼房取得栋证，被告办理完涉案房屋按揭手续后，其仍然可以通过正常的二手房交易方式履行合同义务，然而，被告并未积极配合履行相应的合同义务，故对被告所辩称的其不存在任何过错，不应承担违约责任的主张，本院不予支持。因原、被告双方在涉案《房地产买卖合同》中第六条、第七条对违约责任进行了明确约定，现原告要求解除涉案《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，且被告亦同意解除，故本院照准，至于解除的具体时间，因原告已于2017年5月27向被告、及第三人发送了《解除合同通知书》，且被告一直未履行合同义务，故对合同解除的时间以该日为准。关于原告主张的要求被告返还其定金10000元、支付违约金86080元、赔偿其居间费4000元的诉请，不违反上述合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告张业军与被告彭晓明、第三人长沙市万科物业服务有限公司于2016年7月8日签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》于2017年5月27日解除；二、限被告彭晓明于本判决生效之日起十日内返还张业军购房定金10000元；三、限被告彭晓明于本判决生效之日起十日内支付原告张业军违约金86080元；四、限被告彭晓明于本判决生效之日起十内赔偿原告张业军居间费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1151元，由被告彭晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇一七年八月二十八日书记员 罗翠玲 微信公众号“”