（2017）沪0113民初3796号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海泰发金属材料有限公司与上海劲平建材有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海泰发金属材料有限公司,上海劲平建材有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初3796号原告：上海泰发金属材料有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：殷宝祥，董事长。委托诉讼代理人：范小莲。委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。被告：上海劲平建材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：那德峰，总经理。委托诉讼代理人：谭建忠，上海市正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。原告上海泰发金属材料有限公司与被告上海劲平建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海泰发金属材料有限公司的诉讼委托代理人范小莲、朱群峰、被告上海劲平建材有限公司的法定代表人那德峰、及委托诉讼代理人姚佳磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰发金属材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《码头租赁合同》，被告返还承租的码头及场地。2、判令被告支付截至2016年10月31日的欠租人民币116,666元(以下币种均为人民币)。3、判令被告按每日972元计算，支付从2016年11月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费。4、判令被告支付违约金50万元。事实和理由：2015年11月17日，原、被告签订《码头租赁合同》，约定，原告将宝山区罗店镇毛家弄码头及约10亩场地、350平方米房屋出租给被告，租期从2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年35万元，押金4万元。合同签订后，原告支付了被告押金4万元，及2016年上半年的租金17.5万元。2016年6月底，原告多次要求被告继续支付租金未果。被告上海劲平建材有限公司辩称，2016年3月，海事处约谈被告，称原告不能将码头出租给被告，要求被告停止经营，故被告未使用码头及场地。原告出租给被告的场地是毛家弄村的集体农用土地，《码头租赁合同》应属无效，无效的责任在于原告。2016年7月，被告将搭建的彩钢棚仓库拆除，搬离了码头及场地。原告已经将码头及场地另行出租给了他人。被告确实支付了押金4万元及合同内租金17.5万元，被告实际未使用码头及场地，不同意支付租金及违约金。经审理查明，2015年11月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《码头租赁合同》，约定，甲方将宝山区罗店镇毛家弄码头出租给乙方经营使用，占地约10亩；仓库位于毛家路XXX弄XXX号，建筑面积350平方米；码头机械设备详见清单；租期从2016年1月1日起至2018年12月31日止；租金每年35万元，半年一付，先付后用；合同签订后，甲方将码头及相关设备、经营许可证等交给乙方；乙方缴纳甲方押金4万元，押金待合同期满或终止时，甲方确认乙方未造成甲方设备、设施人为的损坏及未欠付其他费用后，在合同到期或终止之日起3日内全额返还乙方；甲方确保码头具备经营许可证明，并能够在乙方租赁期间继续使用该许可证明；任何一方未履行本合同约定义务，造成对方损失的，应支付50万元违约金。上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会作为土地所有权方在该合同上盖章。合同签订后，被告支付了原告押金4万元、租金17.5万元。2015年12月22日，原告(乙方)与上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会(甲方)签订《土地租赁合同》，约定，甲方将毛家弄村东船浜生产队的27亩土地(建筑物平方二项合计)出租给乙方，土地每亩每年17,000元，乙方租赁该土地作为生产堆场使用；租期从2016年1月1日至2018年12月31日止。2016年9月1日，宝山区罗店镇拆违综合巡查队向原告发出告知书，主要内容为，原告搭建占地800平方米的钢结构建筑物，涉嫌为未经批准擅自搭建的违法建筑，在9月5日之前拆除。原告表示，钢结构建筑系被告搭建，被告承诺该搭建如被拆除损失由其自行承担，被告在2016年10月拆除了上述建筑物，原告还提供了被告于2015年10月15日出具的承诺书。被告表示，对承诺书真实性无异议，但系原告同意被告搭建，被告于2016年6、7月份即拆除了搭建物。2017年4月1日，宝山区航务管理所向被告律师发出“关于劲平公司租赁宝山区罗店镇毛家弄542号码头事宜的复函”，主要内容为，原告持有的上海市港口经营许可证有效期至2017年9月30日，经营范围确定为港区内提供货物装卸、仓储经营，原告从未取得从事港口设施、设备和港口机械的租赁、维修业务的情况下，擅自与被告达成码头租赁协议，明显超出经营范围；对于租赁港口设施从事港口经营的企业，应当向当地港口主管部门进行申请并依法取得上海市港口经营许可证，被告签订租赁合同后，始终未向当地港口主管部门申请并取得上海市港口经营许可证，故被告不具备港口经营资质。另查明，上海市宝山区建设和交通委员会于2016年10月1日向原告发放了港口经营许可证，载明，经营地域：宝山区毛家弄751号，准予从事下列业务：在港区内提供货物装卸、仓储经营，有效期至2017年9月30日。原告表示，该证件每年需要办理一次，前次的许可证在换发新证时被收回。审理中，原告提供：宝山区罗店镇房地产管理所及宝山区罗店镇毛家弄村民委员会的证明，内容为，毛家弄村东船浜生产队11,988平方米堆场，平房11间250平方米，产权属于毛家弄村所有，该堆场现出租给原告，主要经营钢材、建材、仓储等业务，相关产权证明正在办理中。被告表示，原告出租给被告的场地系毛家弄村的农业用地，村委会无权认定土地的性质，该证明中提到的产权正在办理，至目前仍没有办出。审理过程中，原告申请其现场负责的员工苏志高出庭作证。苏志高的证词主要内容为，被告于2016年10月开始搬，2017年3月底全部搬完，2017年3月中旬苏志高的朋友在系争场地上堆放物品。被告经营黄沙业务，因环评无法通过审核故无法经营。原告表示，苏志高所述被告因环评无法通过不能经营属实。被告表示，苏志高所述不属实，不予认可。以上事实，有原告提供的《码头租赁合同》、《土地租赁合同》、承诺书、证明、经营许可证、证人证言，被告提供的宝山区航务管理所的复函，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《码头租赁合同》所涉租赁物包括码头、土地及房屋，该土地系毛家弄村农村集体土地，依法不得出租用于非农建设，该房屋无房地产权证或相关行政部门审批允许建造的相关证明，故所涉土地及房屋部分的租赁合同无效。原告具备系争码头的港口经营资质，但其不具备从事港口设施、设备和港口机械的租赁资质，故所涉码头部分的租赁合同应当解除。原告明知其码头经营范围，土地及房屋性质，仍将码头、土地、房屋出租给被告，对合同部分无效及部分解除的后果负有主要责任。被告在租赁前未合理注意码头经营范围、土地及房屋性质，对合同部分无效及部分解除的后果负有次要责任。被告主张于2016年7月搬离了系争码头及场地，未提供相应证据证明，本院不予采信。原告的工作人员苏志高表示被告于2017年3月底全部搬离，本院予以确认。苏志高表示，2017年3月中旬其同意他人在系争场地上堆放物品，故原告要求被告支付2017年4月起的租金，本院不予准许。且本院不再判决被告向原告返还码头、场地及房屋。被告在2016年1月1日至2017年3月31日期间租赁系争码头、场地及房屋，但实际无法正常经营，结合原、被告双方的过错，本院酌情确定被告支付原告上述期间的使用费17.5万元。被告已经支付原告17.5万元，原告再要求被告支付其他租金或使用费，本院不予准许。被告支付原告的押金4万元，应予退还。原告要求被告支付违约金，不符合法律规定，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海泰发金属材料有限公司与被告上海劲平建材有限公司签订的《码头租赁合同》部分无效，部分解除；二、原告上海泰发金属材料有限公司要求被告上海劲平建材有限公司支付租金等的诉讼请求，不予支持；三、原告上海泰发金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海劲平建材有限公司押金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6,441元，由原告上海泰发金属材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨利民二〇一七年八月二十八日书记员 陈 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”