（2017）辽0211民初3653号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-10-13

案件名称

张国强、郭美玲与广盈置业（大连）有限公司商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

大连市甘井子区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张国强,郭美玲,广盈置业（大连）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初3653号原告张国强，男。原告郭美玲，女。二原告委托代理人张德军，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告广盈置业（大连）有限公司。法定代表人王健。委托代理人周世杰，系辽宁华夏律师事务所律师。原告张国强、郭美玲与被告广盈置业（大连）有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国强、郭美玲的委托诉讼代理人张德军，被告广盈置业（大连）有限公司的委托代理人周世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国强、郭美玲诉称，经原、被告协商，原告出资520万购买被告开发的位于大连市甘井子区果岭南园房屋一套，2014年8月25日原告向被告交付了首付款336万，2014年11月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，2014年12月22日原告通过东亚银行贷款向被告支付了184万。《商品房买卖合同》约定被告于2015年9月30日前交付房屋，合同签订后，逾期交房的按照日万分之一支付逾期交房违约金。被告至今没有履行交房义务。原告认为被告未按照合同约定交付房屋应当承担逾期交房违约金的责任，合同约定违约金比例过低，请法院予以调整，按照日万分之二支持。故诉至法院，请求判令：1、被告于判决生效之日起10日内支付2015年9月30日至2017年3月30日逾期交房违约金566,800元；2、被告按照日万分之二支付自2017年4月1日始至交房之日期间逾期交房违约金。被告广盈置业（大连）有限公司辩称，不同意原告诉请，原被告双方之间基于案涉房屋交付所发生的争议，所涉及的基础法律关系并非商品房买卖合同纠纷，而是双方关于工程款抵顶的合同纠纷。原被告之间在2014年8月5日签订以案涉房屋抵顶绿化工程款的抵偿合同，合同签订后案涉房屋即已交付给原告，故被告不存在延期交房行为。关于原告所主张的违约金，原告认为其向银行贷款所支付的利息是其损失，但被告认为原告向银行贷款系为了支付抵顶工程款不足以支付房价的差价，相关的利息是原告贷款所理应承担的资金成本，不能作为损失进行主张。经审理，查明以下事实：1、原告张国强为案外人大连新强园林绿化有限公司法定代表人。2014年8月5日，被告与大连新强园林绿化有限公司签订《西郊公馆别墅抵偿工程款协议》，双方约定以“果岭南园”别墅抵偿被告欠付大连新强园林绿化有限公司的工程款3,360,000元。剩余购房款1,840,000元由大连新强园林绿化有限公司向银行贷款的方式支付给被告。同日，被告向二原告开具金额为3,360,000元的销售不定产统一发票一张。2、2014年11月25日，原告张国强、郭美玲与被告广盈置业（大连）有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定二原告购买被告广盈置业（大连）有限公司作为出卖人的果岭南园房屋，建筑面积249.40平方米，套内建筑面积249.40平方米，单价20,850.04元/平方米，房屋总价款5,200,000元。双方约定首付款3,360,000元由合同签订同时支付，剩余房款1,840,000元，买受人以商品房抵押贷款的方式支付给出卖人。双方在合同第八条约定，“出卖人应当在2015年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。”合同第九条约定，“逾期超过30日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，“双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。在《合同》规定的交付时间之前，出卖人有权通知买受人提前交付，买受人应按出卖人通知的时间至出卖人售楼处或其指定的地点领取钥匙，并交清各项费用。钥匙交接后即视为房屋交付使用。”3、2014年12月22日，二原告与东亚银行（中国）有限公司大连分行签订《房地产抵押贷款合同》，贷款1,840,000元用于支付案涉房屋剩余房款。《房地产抵押贷款合同》中约定，贷款年利率为7.38%。4、2015年1月22日，被告向二原告开具金额为1,840,000元的销售不定产统一发票一张。5、被告曾通知二原告领取案涉房屋钥匙，但二原告拒绝接受。2016年11月22日，原告张国强向被告出具拒签说明一份，其中载明二原告拒绝接受房屋钥匙的原因：“1、该房屋未进行工程质检部门竣工验收，无法达到国家关于商品房质量标准。2、生活配套设施缺失，电梯至今尚未安装。…6、本人多次交涉建设方广盈置业（大连）有限公司办理相关验收手续，但贵公司置之不理，至今没有给予确认答复。”6、被告举证证明案涉房屋所在工程具有建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。并通过结构实体经过检测，相关排水、防火、室内环境以及节能、热电工程等事项均经过检测合格，不存在质量瑕疵。但庭审中被告无法提供该工程经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具的验收报告。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、房地产抵押贷款合同、销售不动产统一发票，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、结构实体检测报告、同意广盈置业排水并网的函、大连市公安消防局建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、室内环境检测报告、六份其他各项检测报告、西郊公馆别墅抵偿工程款协议、拒签说明及本案庭审笔录在案为凭，这些材料已经开庭举证和本院的审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自义务。现原告张国强、郭美玲已依约履行了相关付款义务，被告广盈置业（大连）有限公司理应依照合同约定履行其交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告房屋的义务。被告在庭审中无法举证证明案涉房产经过建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，应承担举证不能的责任。即被告通知二原告领取案涉房屋钥匙时，案涉房屋并不符合合同约定的交付条件，原告张国强拒收案涉房屋的行为具有合法依据。被告辩称房屋已交付的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。因此，被告构成逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任，依照合同约定自交房时间的次日（即2015年10月1日）起支付逾期交房违约金。关于违约金数额，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现二原告以其贷款合同中的贷款利率为其实际损失为由，要求增加逾期交房违约金的比例至万分之二一节，因二原告所需支付的贷款利息是其向银行贷款支付房款的正常成本，不能认定为实际损失，故二原告的该项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金比例，考虑到截至2016年11月22日，被告多次通知二原告领取房屋钥匙，原告张国强以房屋未经验收等理由予以拒收，虽被告交付房屋钥匙时案涉房屋不符合同约定，但被告仍完成了部分交房义务，对于此后的违约金比例可酌情减轻。故本院对案涉违约金数额自2015年9月30日至2016年11月22日以二原告已付房款为基础，按照日万分之一予以支持，具体数额为217,360元（5,200,000元×418天×0.01%）。2016年11月23日后酌情减轻违约金比例按照日万分之零点五予以支持。且因判决内容必须明确，本院将原告要求被告支付的逾期交房违约金的支付期限支持至本判决生效之日止，若本判决生效之日前被告完成案涉《商品房买卖合同》约定的交房义务则违约金计算至实际交房之日。此后另产生的逾期交房违约金二原告可另行主张。关于被告辩称原、被告双方处分房屋依据的是工程款抵偿协议而非商品房买卖合同，不能依照商品房买卖合同的约定要求被告承担违约责任的意见。本院认为，被告与大连新强园林绿化有限公司签订的《西郊公馆别墅抵偿工程款协议》为双方真实意思表示，受法律保护，其中以案涉房屋首付款抵偿工程款的意思表示受到二原告及被告认可。被告自愿与二原告签订的《商品房买卖合同》亦是双方真实意思表示，受法律保护，二者并无冲突。双方即已达成《商品房买卖合同》的合意，便需按合同约定履行各自义务。故被告的该项意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广盈置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张国强、郭美玲自2015年10月1日至2016年11月22日逾期交房违约金217,360元。二、被告广盈置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张国强、郭美玲逾期交房违约金（自2016年11月23日起，以已付房款5,200,000元为基数，按日万分之零点五计算至本判决生效之日止。若本判决生效之日前被告广盈置业（大连）有限公司完成双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋义务，则逾期交房违约金计算至实际交房之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张国强、郭美玲的其他诉讼请求。案件受理费4,734元，保全费5,000元，共计9,734元（受理费已减半收取，原告已预付），由原告张国强、郭美玲负担4,867元，被告广盈置业（大连）有限公司负担4,867元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。代理审判员　　王冉雨二〇一七年八月二十八日书　记　员　　林雨欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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