（2017）黔02民再15号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-09-30

案件名称

刘俊、贵州增靖隆房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事判决书

法院

贵州省六盘水市中级人民法院

所属地区

贵州省六盘水市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

刘俊,贵州增靖隆房地产开发有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书（2017）黔02民再15号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘俊，男，1975年10月2日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：覃健，系贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201200610520470。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州增靖隆房地产开发有限公司，住所地：贵州省六枝特区平寨镇建设南路，组织机构代码：59077268-3。法定代表人：ＸＸ能，系该公司经理。委托诉讼代理人：王增松，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：肖珍，系该公司法律顾问。再审申请人刘俊因与被申请人贵州增靖隆房地产开发有限公司（以下简称“增靖隆房开”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2016）黔02民终85号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2016年12月16日作出(2016)黔民申1745号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘俊及其委托诉讼代理人覃健，被申请人贵州增靖隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王增松、肖珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊申请再审称，1、请求贵州省高级人民法院依法撤销贵州省六盘水市中级人民法院（2016）黔02民终85号民事判决；2、将本案发回重审或改判支持再审申请人一审的诉讼请求。事实及理由：一、（2016）黔02民终85号民事判决适用法律错误。首先，（2016）黔02民终85号民事判决在认定事实时有意为枉法裁判埋下伏笔，再审申请人一审时的诉讼请求是“登记备案”而非“备案登记”。再审申请人认为,“登记备案”与“备��登记”是有本质差别的，“登记备案”含核准的意思，而“备案登记”只是含公证效力，无需行政机关审核及核准。其次，再审申请人与被申请人签订的《房屋拆迁及土地使用补偿协议》约定，再审申请人以位于六××特区平寨镇××路左侧，面积为1647.50平方米的土地交给被申请人修建商品房，被申请人修建的临街所有门面及部分房屋产权归乙方所有，在后楼临河边修建复式住房一套，小区内修建约40平方米车库一间，被申请人以成本价售一套三楼住房给再审申请人，被申请人负责办理产权证及办证等相关费用。被申请人需在二年内完成全部工程并办理房产手续交给再审申请人。双方既然约定由被申请人办理有关房产手续交给再审申请人，根据《中华人民共和国物权法》的规定，登记就是必经程序。因此，（2016）黔02民终85号民事判决适用法律错误。二、“黔灵商厦��完全具备产权登记备案的条件。“黔灵商厦”主体工程结束后，被申请人于2015年2月5日取得《商品房预售许可证》，再审申请人认为，取得《商品房预售许可证》即具备销售商品房条件，同时就具备办理不动产物权设立、变更、转让条件。综上，（2016）黔02民终85号民事判决适用法律错误，请求人民法院依法裁判。庭审中，再审申请人称其诉请的“登记备案”系指物权法规定的“预告登记”。被申请人增靖隆房开辩称，首先，（2016）黔02民终85号生效判决对本案定性准确，本案所争议的标的物就是合资、合作开发房地产合同纠纷；其次，（2016）黔02民终85号判决适用法律正确，再审申请无事实及法律依据。理由如下：从再审申请人、被申请人双方所履行的合同的形式要件来看，双方签订的协议为《房屋拆迁补偿协议》，但实质是由再审申请人以土地投资入股，与被申请人联合开发商品房，双方从中谋取利益。1、根据双方签订的协议，没有所谓的土地转让实质条款，若是土地使用权转让，则基本要件是转让费的多少及支付方式，协议中并未约定转让价格，反之案涉协议书符合双方联合开发房地产的实质要件，协议第一点中明确用于共同开发，关于开发利润分配形式协议中亦有记载；2、双方所签订的《补充协议（2）》明确了双方合作的性质符合合资、合作开发要件。此条款明确修建项目保证顺利完工，甲方收取买房款项，乙方监管甲方财物，再审申请人在此合同中参与管理，其主要职责是对双方销售房屋的资金进行监管，既有监督职能也有管理职能，且合作开发利益需经再审申请人同意方能使用，因此，再审申请人与被申请人之间符合合资、合作的要件，即同担风险、共享利益条件，并不是申请人诉称的产权置换。��次，本案中再审申请人强调根据相关法律的规定要求被申请人对案涉房屋进行登记，被申请人认为二审法院生效判决已经明确。案涉房屋并无再审申请人所称的具备预售登记要件。根据物权法的规定，房屋产权登记必须根据法律规定具备转让登记的要件，与商品房预售登记完全不一致。被申请人不否认案涉房屋完全符合商品房预售登记法定条件，案涉房屋仅主体完工，不具备交付及转让功能。只有经过相关部门验收后才能到物的实质要件。综上，（2016）黔02民终85号民事判决适用法律正确，再审申请人的申请无事实及法律依据，请求驳回再审申请人的申请。刘俊向一审法院起诉请求：一、被告将位于六枝特区平寨镇兴隆路黔灵商厦B栋1--8层（203.66平方米/层×8层=1629.38平方米）房屋；A栋一楼A4复式楼202.2平方米；A栋二楼商场530.1平方米；车库40平方米登记备��到原告名下。二、被告支付原告460.42万元（其中房屋面积差价48.8万元，装修费50万元，租金216万元，违约金145.62万元）。一审法院认定事实，2010年8月12日，原告与贵州黔灵山水房地产开发有限责任公司六枝分公司（以下简称“黔灵公司”）签订《房屋拆迁及土地使用补偿协议》及《补充协议》，约定：一、原告将位于六××特区平寨镇××路左侧（现××），以出让方式取得，并已办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设项目选址意见书》，用地项目为商住楼，面积为1647.5平方米的土地交给黔灵公司修建商品房；二、黔灵公司在该宗土地上无偿给原告修建住房：（1）临街修建一栋宽12米、长（进深）20米，高6.5层（面积约1560平方米），其中一、二层为框架结构，其余为砖混结构，三至七层房间均为商业用包房，各房间均带卫生间，无论黔灵公司将��栋建筑规划为几层，原告均享有6.5层；（2）在临河边给原告修建一套约240平方米的复式楼；（3）在小区内修建约40平方米车库一个；（4）以成本价售一套三楼住房给原告，黔灵公司负责办理产权证及办证等一切费用。三、黔灵公司补偿原告房屋装修费50万元。四、黔灵公司必须在二年内（2010年8月11日至2012年8月11日）完成全部工程并办理房产手续交付原告。2011年9月3日，原告与黔灵公司签订《补充协议（2）》，约定：一、由于黔灵公司在提供该宗土地方案时对消防通道考虑不周，需将临街门面一间（约55平方米，以实际面积为准）作为消防通道，黔灵公司以2.8万元/平方米价格补偿原告。……二、临街的建筑（B栋），原告同意由6.5层改为8层，并且把整个屋层（8F和16F）二层的住房全部改为框架交付原告；如果8层建筑面积（1560平方米）不足，用后面高层（A栋）的二层框架补足，多出的面积按2600元/平方米计算，以上所有归原告的超出部分房屋以实际面积计算……。2014年8月18日，黔灵公司、原告、被告三方签订《协议书》，约定原告与黔灵公司于2010年8月12日签订的《房屋拆迁及土地使用补偿协议》、《补充协议》及2011年9月3日签订的《补充协议（2）》三份协议中约定的黔灵公司应履行的所有责任和义务均由被告负责全部履行并承担全部责任。同时查明，黔灵公司与增靖隆房开的负责人均是ＸＸ能。原告的国有土地已变更到被告名下，被告用该宗土地修建的建筑名称为“黔灵商厦”，被告在施工过程中，因工程需要，更改了施工图纸，现主体工程已全部完工。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。本案中，原、被告签订协议，原告将已依法取得《国有土地使用证》，项目名称商住楼，面积为1647.5平方米的土地交由黔灵公司开发建设，后经原、被告及黔灵公司三方同意，该宗土地交由被告开发建设。《房屋拆迁及土地使用补偿协议》、《补充协议》、《补充协议（2）》及《协议书》系原、被告双方的真实意思表示，均未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。现被告修建的“黔灵商厦”工程已完工，根据双方协议之约定，被告应为原告办理房屋所有权证，但被告未履行义务，故对原告要求被告将黔灵商厦B栋，A栋一楼复式楼、二楼商场及车库登记备案到其名下之诉请，予以支持。对原告主张被告支付房屋装修费50万元之诉请，因双方有约定，予以支持。对原告主张的房屋差价48.8万元之诉请，虽然双方在协议中有约定，但原告未提供证据证明其主��，不予支持。关于房屋差价，双方可在交付房屋时以实际面积进行计算。对原告主张的租赁费，因双方未约定，不予支持。对原告主张的违约金，因涉案房屋的图纸进行更改，影响施工进度，且双方一直在对协议内容进行补充，被告未逾期交房，故对原告此诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第二十八条、第三十二条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州增靖隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于六枝特区平寨镇兴隆路黔灵商厦B栋（共8层），A栋一楼复式楼、二楼商场及车库登记到原告刘俊名下。二、被告贵州增靖隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十��内支付原告刘俊装修费50万元。三、驳回原告刘俊的其他诉讼请求。案件受理费21817元（原告已预交），由原告负担17817元，被告负担4000元（于判决生效之日起十日内给付原告）。贵州增靖隆房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，并依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定的事实与一审判决认定的事实一致，二审法院对一审判决认定的事实予以了确认。二审法院认为，被上诉人刘俊认为上诉人已经取得涉案“黔灵商厦”项目的商品房预售许可证，故涉案房产已经具备备案登记的条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，对商品房预售合同进行登记备案是相关��府部门对商品房预售过程中的行政管理措施。而本案双方当事人之间签订的相关协议并非商品房预售合同，故涉案“黔灵商厦”项目已经具备预售条件与被上诉人刘俊主张对涉案房产进行备案登记的请求无关。双方在本案所涉协议中并无进行备案登记的约定，被上诉人刘俊亦未提出涉案协议应当进行备案登记的法律依据，故被上诉人刘俊提出对涉案房产进行备案登记的请求，不予支持。一审判决由上诉人将涉案房产登记到被上诉人的名下，而被上诉人主张的是备案登记，一审判非所请，予以纠正。关于房产手续的交付问题，待工程竣工验收后，双方按协议进行处理。综上所述，一审判决适用法律不当，依法予以改判。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2015）黔六��民初字第973号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告贵州增靖隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘俊装修费50万元；三、驳回原告刘俊的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2015）黔六特民初字第973号民事判决第一项，即：“一、被告贵州增靖隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于六枝特区平寨镇兴隆路黔灵商厦B栋㎡（共8层），A栋一楼复式楼、二楼商场及车库登记到原告刘俊名下”。一审案件受理费21817元（被上诉人预交）、二审案件受理费8800元（上诉人预交），共计29817元，由上诉人贵州增靖隆房地产开发有限公司负担3238元，被上诉人刘俊负担26579元。再审期间，再审申请人、被申请人均未向本院提交新证据。本院再审审理查明的事实与一、二审审理查明的事实一致，本��对一、二审审理查明的事实予以确认。本院再审认为，再审申请人刘俊与黔灵公司签订的《房屋拆迁及土地使用补偿协议》、《协议书》，《补充协议（2）》，再审申请人刘俊与黔灵公司、被申请人增靖隆房开三方签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。再审申请人刘俊已依据协议约定，将其名下的位于六××特区平寨镇××路左侧，面积为1647.50㎡的土地交由被申请人增靖隆房开开发建设，再审申请人刘俊已经完成了合同约定的义务，被申请人增靖隆房开应当按照协议约定履行将位于六枝特区平寨镇兴隆路黔灵商厦B栋（共8层）、A栋复式楼、二楼商场及车库产权登记手续办理至再审申请人刘俊名下的义务。对再审申请人刘俊在一审中提��的其他诉讼请求，经一审判决后再审申请人刘俊并未提出上诉，因此，本案仅对刘俊请求判令增靖隆房开办理房屋登记的诉请进行审理。原贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2015）黔六特民初字第973号判决认定事实及判决理由并无不当，但判决主文表述不当，本院予以纠正。综上，再审申请人刘俊的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市中级人民法院（2016）黔02民终85号民事判决；二、维持贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2015）黔六特民初字第973号民事判决第二、三项，即“二、被告贵州增靖隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘俊装修费50万元；三、驳回原告刘俊的其他诉讼请求”；三、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院黔六特民初字第973号民事判决第一项，即：“一、被告贵州增靖隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于六枝特区平寨镇兴隆路黔灵商厦B栋（共8层），A栋一楼复式楼、二楼商场及车库登记到原告刘俊名下”；四、被申请人贵州增靖隆房地产开发有限公司应于本判决生效后履行将位于六枝特区平寨镇兴隆路黔灵商厦B栋（共8层）、A栋一楼复式楼、二楼商场及车库的房屋产权登记手续办理至申请人刘俊名下的义务。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计29817元，由被申请人贵州增靖隆房地产开发有限公司负担3238元，申请人刘俊负担26579元。本判决为终审判决。审判长　张　嘉审判员　宋景伟审判员　何与芹二〇一七年八月二十八日书记员　熊　艳微信公众号“”