（2017）川01民终10652号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-23
案件名称
四川新世纪通信工程有限公司、成都华达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川新世纪通信工程有限公司,成都华达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10652号上诉人（原审被告）：四川新世纪通信工程有限公司，住所地：成都市武侯祠大街266号16楼1601号。法定代表人：徐人杰，董事长。委托诉讼代理人：朱劲松，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏进，四川致高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都华达物业管理有限公司，住所地：成都市武侯祠大街266号华达商城10楼E座1号房。法定代表人：陈俭益，董事长。委托诉讼代理人：何岷，男，1966年9月28日出生，汉族，住成都市成华区，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦文正，四川明炬律师事务所律师。上诉人四川新世纪通信工程有限公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人成都华达物业管理有限公司（以下简称华达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新世纪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回华达物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.华达物业公司的负责人何岷在2013年10月8日明确表示不再向新世纪公司提供物业服务，随后华达物业公司停运16楼电梯、切断供电线路等行为均表明双方之间的物业管理合同已经解除，华达物业公司无权依据合同要求新世纪公司支付物业管理费；2.新世纪公司未支付相关物业管理费系基于双方物业服务合同已经解除的事实，且华达物业公司拒绝提供物业服务的行为导致其是否有权收取物业费存在不确定性，在此情况下一审法院认定新世纪公司拖欠新产生的物业费存在过错系认定错误；3.华达物业公司违反法定义务，未提供或提供的服务存在严重问题，新世纪公司有权行使先履行抗辩权，一审法院扣减的物业费与华达物业公司履行合同存在的严重问题不相称；4.华达物业公司在一审中提交的催款通知书不具有真实性，华达物业公司主张的2013年6月至2014年1月期间的物业费已经超过了诉讼时效等。华达物业公司答辩称：1.何岷仅为华达物业公司的员工，没有得到华达物业公司的授权，其意思表示不能代表华达物业公司；2.物业服务合同是否解除有别于一般合同，需要业委会同意，并非自然人口头表达后就可以解除；3.物业服务合同对小区而言具有特殊性，新世纪公司主张电梯停运到16楼就是解除合同是错误的；4.一审法院认定新世纪公司履行判决义务时存在过错是正确的；5.新世纪公司主张华达物业公司阻挠成立业委会，但华达物业公司并无组织业委会成立的能力，亦未采取该行为；6.华达物业公司在一审中已经举证证明催收物业费的事实，本案并未超过诉讼时效等。华达物业公司在本案一审中起诉请求：新世纪公司支付2013年6月至2016年5月期间的物业管理费144024.48元及滞纳金39960元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：被告系成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城16楼1601号房屋的业主，房屋建筑面积为1000.17平方米，房屋设计用途为办公。2000年4月19日，原、被告签订《物业管理合同》，约定原告为华达商城提供物业服务，物业管理费标准为4元/平方米/月，逾期不交纳物业管理费的按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，对于拒交或无理取闹者，原告将进行书面追缴直至采取停水、停电、停电话等措施；被告对原告有监督权、投诉权，对华达商城大厦公共地方和公用设施有使用权；原告负责华达商城大厦公共设施的运行、维修、保养工作，公共部位及水、电、土建等维修工作，公共部位的清洁卫生及垃圾清倒，大厦内外生活垃圾的清运，被告车辆停放、收取停车费、确保道路畅通、安全行驶；管理费构成包括公共设施、设备运行维护、保养、技术工人值班、加班费用，公共部位水电费承担、大厦公共地方照明、消防等设备更换，保安清洁费用，环境绿化费用，管理服务人员工资及办公费用等。上述合同签订后，原告为华达商城提供物业管理服务至今。之后，原、被告为物业服务发生纠纷。2010年9月20日，原告向一审法院就被告拖欠的物业管理费及滞纳金提起诉讼，一审法院于2011年3月20日作出（2010）武侯民初字第3958号民事判决，判决被告支付原告2008年7月至2010年9月的物业服务费及滞纳金。成都市中级人民法院于2012年6月28日维持了上述判决。2013年6月17日，原告向一审法院就被告拖欠物业管理费及滞纳金一事再次提起诉讼，一审法院于2013年8月28日作出（2013）武侯民初字第3114号民事判决，判决被告支付原告2010年10月1日至2013年5月30日的物业管理费及滞纳金。被告未向原告支付2013年6月1日至2016年5月31日期间的物业管理费，原告先后于2013年12月8日、2014年12月15日、2015年12月10日、2016年5月24日通过在涉案物业处张贴催款通知书的方式向被告催收物业管理费。2013年8月28日，涉案物业所在的华达商城的电梯不停靠该商城16楼，正常停靠该商城的其他楼层。2013年11月1日，被告向原告邮寄了《关于尽快回复华达商城16楼停运电梯、清运垃圾及我司车辆相关问题的函》。2016年1月13日，原告对被告的涉案物业停止供电，双方发生争议，被告随即要求派出所进行处理，原告的工作人员何岷在派出所协调处理时，陈述原告停止供电是因为被告不缴纳物业管理费、水电费及停车费，原告还为被告垫付水电费，原告停止供电是无奈之举。2016年2月28日、2016年3月4日和2016年3月24日，华达商城的16楼均被断电。另查明，2013年10月8日，原告工作人员何岷在与被告工作人员协商交纳物业服务费时，陈述“就因为你们在这个问题上，采取这种态度，所以我们决定不给你们提供服务了，以后也不打算再收你们的，从8月底到以后的这个物管费，我们也不打算收了，所以说我们现在只负责收前头的这个费用”。2014年2月24日，原告工作人员彭明尚在与被告法定代表人徐人杰协商交纳物业服务费时，陈述“我本来说今天上午就把电梯恢复工作，你说这个车位问题，没得问题，给你恢复，好不好，给你固定在那儿”。一审法院认定上述事实，经庭审质证认证的证据有：《物业管理合同》、（2010）武侯民初字第3958号民事判决、（2012）成民终字第2573号民事判决、（2013）武侯民初字第3114号民事判决、催款通知书、催收照片、（2013）成证内经字第36842号《公证书》、（2013）成证内经字第39478号《公证书》、（2016）成证内民字第6166号《公证书》、录音及当事人陈述等。一审法院认为，原告与被告签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自的义务。本案中，原告在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。从2008年7月1日起，因被告未向原告交纳物业管理费，双方发生纠纷，原告曾数次向法院就被告拖欠物业管理费提起诉讼，但被告在法院判决后，对新产生的物业管理费仍然拒绝交纳。因被告仍不交纳物业管理费、水电费，导致原告自2013年8月28日起停止涉案物业所在楼层的电梯停靠，并自2016年1月13日起停止对涉案物业供电。原告主张电梯停运仅是临时停运并非长期存在，对此原告未举出证据予以证明，且原告工作人员彭明尚在与被告法定代表人徐人杰就物业管理费交纳问题的沟通对话中提到“把电梯恢复工作”，由此可见电梯停运并非临时停运而是因双方就交纳物业管理费问题产生纠纷后原告故意所为。原告主张2016年1月13日的停电是电路故障所致，因原告工作人员何岷于2016年1月13日与被告工作人员交涉停电事宜时已承认系因被告未交纳物业管理费、水电费而被原告予以停止供电，故一审法院对原告的上述主张不予采纳。综上，一审法院认为，一方面，在原告主张的欠费期间（2013年6月1日至2016年5月31日），原告在未得到供电公司授权的情况下，无权在业主不交纳物业管理费、水电费的情况下停水、停电，因此原告对涉案物业强行停电存在过错；并且原告在被告未交纳新产生的物业管理费的情况下采取强行停止电梯停靠涉案物业所在楼层的措施，已影响到被告对涉案物业的使用，故原告对被告所提供的物业服务存在瑕疵。另一方面，被告在法院数次对其拖欠物业服务费进行判决后仍不履行《物业管理合同》，拖欠新产生的物业管理费，亦存在过错。由于物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若被告单以个别理由拒绝交纳物业管理费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益，因此，一审法院综合考虑双方当事人合同履行情况、过错程度及损失情况，酌情扣减物业管理费6000元，即被告应向原告支付物业管理费138024.48元（1000.17平方米×4元×36个月-6000元）。由于原告在提供物业服务合同过程中存在过错，故一审法院对原告要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。对于被告主张《物业管理合同》已解除。一审法院认为，原告工作人员作出“不提供服务、不打算再收取物管费”的表述系在双方工作人员协商物业管理费交纳问题时作出的，一方面原告工作人员并未享有原告授权处理涉案合同的解除事宜的权限，另一方面，物业服务的内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，虽然原告停止了涉案物业所在楼层电梯的停靠以及涉案物业的供电，但原告仍然对整个华达商场的公共区域、公共设备设施、公共秩序进行了管理，仍然在履行《物业管理合同》，因此本院对被告的上述主张不予采纳。关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告多次在涉案物业处张贴催款通知书催收物业管理费，构成诉讼时效中断，故被告主张诉讼时效中断的理由不成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决：一、被告四川新世纪通信工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都华达物业管理有限公司支付2013年6月1日至2016年5月31日期间的物业管理费138024.48元；二、驳回原告成都华达物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1990元，保全费1440元，共计3430元由新世纪公司负担3000元，华达物业公司负担430元。除新世纪公司对一审法院认定华达物业公司于2013年12月8日、2014年12月15日、2015年12月10日、2016年5月24日通过在涉案物业处张贴催款通知书的方式向被告催收物业管理费的事实提出异议外，双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。另查明：新世纪公司就华达物业公司停止供电这一事实向本案一审法院起诉，请求判令华达物业公司排除供电妨碍并赔偿2016年1月13日至2016年10月5日期间的损失，本院于2017年4月28日做出（2017）川01民终2042号民事判决，判令华达物业公司解除供电妨碍并赔偿新世纪公司损失95416.2元。本院认为：一、关于双方之间的物业服务合同法律关系是否在2013年10月已经解除的问题，何岷虽然是华达物业公司的工作人员，但其并非华达物业公司的法定代表人，亦未获得处理解除华达物业公司与新世纪公司之间物业服务合同法律关系之授权，其相关表述不能代表华达物业公司，此外华达物业公司仍然对整个华达商场的公共区域、公共设施设备和公共秩序进行管理，其停运16楼电梯以及对新世纪公司停电的行为属于其履行物业服务合同相关义务不当，但新世纪公司据此主张双方之间的物业服务合同法律关系已经解除不能成立，其该项上诉主张本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，新世纪公司如认为华达物业公司停运电梯、停止供电等行为给其造成损失的，有权通过诉讼的形式依法向人民法院提出请求，而事实上新世纪公司也就华达物业公司停止供电给其造成的损失向人民法院另行提起了诉讼。由于双方在物业服务合同中亦未明确约定当华达物业公司在履行服务义务不当时新世纪公司有权拒交物业费，故新世纪公司以华达物业公司停运电梯及停止供电为由主张其有权拒交物业费的上诉理由没有合同依据或法律依据，不能成立，其上诉主张本院不予支持。对于新世纪公司提出华达物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉意见，本院认为，同一物业服务合同中约定的物业费应视为一个整体，业主依照合同的约定按期交纳物业费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，华达物业公司与新世纪公司之间的物业服务合同法律关系在华达物业公司提起本案一审诉讼时仍然处于履行状态，新世纪公司拖欠的物业费尚未开始计算诉讼时效期间。据此，新世纪公司提出华达物业公司在本案中对物业费的主张已经超过诉讼时效的上诉意见没有法律依据，本院不予支持。综上所述，新世纪公司的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变。本案二审案件受理费3980元由上诉人新世纪公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 莫 雪二〇一七年八月二十八日书记员 肖 华