（2017）冀0825民初2464号

裁判日期: 2017-08-28

公开日期: 2017-11-06

案件名称

张海臣、孙志君等与承德淼淼房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

隆化县人民法院

所属地区

隆化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张海臣,孙志君,何万海,蔡利民,张海林,承德淼淼房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河北省隆化县人民法院民事判决书（2017）冀0825民初2464号原告：张海臣，男，1955年10月17日出生，汉族，农民，住隆化县。原告：孙志君，男，1954年3月28日出生，满族，农民，住隆化县。原告：何万海，男，1960年2月8日出生，满族，个体工商户，住隆化县。原告：蔡利民，男，1977年6月26日出生，满族，个体工商户，住隆化县。原告：张海林，男，1955年9月26日出生，汉族，退休工人，住隆化县。上述五原告委托诉讼代理人：金霞，河北王树国律师事务所律师。上述五原告委托诉讼代理人：张国志，隆化县隆化镇众望法律服务所法律工作者。被告：承德淼淼房地产开发有限公司，住所地隆化县太平庄满族乡太平庄村，法定代表人：李建文，职务：董事长。委托诉讼代理人：许晓晖，河北陈华律师事务所律师。原告张海臣、何万海、蔡利民、孙志君、张海林与被告承德淼淼房地产开发有限公司（以下简称淼淼房地产公司）合同纠纷一案，本院于2016年12月16日作出（2016）冀0825民初3108号民事判决，被告淼淼房地产公司不服，上诉至承德市中级人民法院，承德市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）冀08民终1302号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2017年7月7日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告张海臣、蔡利民、何万海、张海林及其委托诉讼代理人金霞、张国志，被告承德淼淼房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2013年11月5日签订的商业住宅开发协议书，由被告将座落在隆化县太平庄满族乡太平庄村约6.7亩国有土地返还原告；2、判决被告赔偿给原告造成的损失1316000.00元，并支付违约金100000.00元，合计1416000.00元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月5日就座落在隆化县太平庄满族乡太平庄村约6.7亩国有土地进行商业住宅开发一事签订了协议书，约定被告所开发的商业用房需在2014年12月31日前交付使用，住宅需在2015年12月31日前达到房屋交付使用条件。然而被告将原告所有的1316㎡的房屋拆除后至今未再进行开发，未能向原告交付商业用房和住宅房屋。根据协议约定，被告的行为已构成违约，其应按1000元/㎡对原告进行赔偿，并支付违约金10万元；同时按协议约定被告在2015年12月31日前未达到房屋交付使用条件的，该国有土地使用权仍归原告。被告辩称：1、原告的诉讼请求不能成立，2005年12月14日张海臣与隆化县供销合作社签订了房屋转让协议，2008年1月13日原告将该地块国有土地变更到张海臣名下，2013年11月3日张海臣与被告公司签订合作开发协议，协议签订后，被告进行了大量的工作，但在办理土地和房屋的过户过程中，发现张海臣所有的房屋在中国农业银行隆化支行抵押，不能办理解押手续，无法办理过户进行房地产开发，在得知这种情况后，被告于2016年7月19日向该行偿还了借款本金12万元及利息对上述房屋进行了解封，后张海臣提出诉讼，要求解除双方签订的协议书；2、本案原告无权解除该合同，根据双方2013年11月3日签订的合同第五条的规定，未告知房屋在中国农业银行隆化支行抵押借款的事实，在被告得知房屋设定抵押的情况下，多次找原告协商未果，无奈于2016年7月21日被告以公告的形式证明相关的证件丢失，并到该行办理了解押手续，才可以进行房地产开发，办理相应的过户手续，这是因原告未履行如实告知义务造成的，是被告不能履行协议的最大障碍，并且被告进行了大量的前期工作，法定及约定的解除条件均未达到，合同应该继续履行，该诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。根据当事人的诉辩陈述及原被告出示的相关证据本院认定事实如下：2005年12月14日，原告张海臣与隆化县供销合作社签订房屋转让协议，协议约定供销社将坐落于隆化县太平庄乡太平庄村门市转让给张海臣，转让价款7万元。该门市转让时门市房在中国农业银行股份有限公司隆化支行设定了贷款抵押担保。2005年12月15日张海臣与隆化县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，国土资源局将上述供销社门市所占土地出让给张海臣，出让面积3858.3㎡，出让款19.5万元。2005年12月16日隆化县人民政府作出关于拍卖出让国有土地使用权的批复（隆政出字【2005】29号）：同意将位于隆化县太平庄乡太平庄村（原供销社门市）国有土地3858.3㎡（合5.79亩）使用权出让给张海臣作为商业用地使用，出让年限40年。上述供销社门市的买卖、国有土地使用权买卖行为均由张海臣、何万海、蔡利民、孙志君、张海林共同出资，以张海臣名义签订协议。2008年1月13日，张海臣办理了该宗土地使用权证书（隆国用【2006】第006号）。2013年11月5日，五原告与被告签订协议，约定：1、将上述国有土地交由被告公司进行商业及住宅开发，被告按1：1的比例用开发建设的新房置换原地上房屋，房屋面积以实测为准；2、被告公司所开发的商业用房于2014年12月31日前交付使用，住宅于2015年12月31日前达到房屋交付使用条件（初装修完整、进户门一个、水电齐全），并保证相关证件、手续齐全；3、被告非因原告方原因在2015年12月31日前未能达到房屋交付使用条件的，该国有土地使用权仍归原告，且已建好的房屋及相应地上附着物无偿归原告所有；4、被告将原地上房屋拆除后又不再进行开发的，除不可抗力外，视为违约，应按1000元/㎡对原告方进行赔偿，并向对方支付违约金10万元。协议双方未约定原告应提供供销社门市房屋所有权证书。原告未告知被告公司该门市在金融机构借贷抵押。2014年3月，被告将上述房屋拆除，被拆除房屋面积1316㎡。2014年6月10日，隆化县发展改革局给被告公司下发了《关于承德淼淼房地产开发有限公司新建“五洲同源小区1号、2号住宅楼及临街商业和附属办公生活用房项目”的（预审）意见》（隆发改【2014】147号），文件认为，该项目符合有关规定，建设单位可据此到有关部门办理相关手续，并落实建设资金。该项目计划2014年6月开工，2020年8月竣工。2015年5月本案诉争土地经隆化县太平庄满族乡政府、隆化县住建局、隆化县主管县长审批同意将该地块使用用途调整为商业用地、住宅用地，用地单位：张海臣。2015年5月22日张海臣取得了上述用地的《隆化县村镇建设用地规划条件调整审批表》。2016年7月19日，中国农业银行股份有限公司隆化县支行向隆化县房屋产权产籍监理所出具了解除抵押通知书，载明隆化县太平庄供销社在该行抵押贷款12万元已于2016年7月19日还清，从即日起解除抵押登记。2016年7月20日，原告在承德日报公告声明：隆化县供销合作社联合社将坐落于隆化县太平庄乡太平庄村供销社房屋的隆房权证字第××号房屋所有权证及隆房他项权证字第00026号丢失，声明作废。被告自签订上述置换协议后至开庭之日仅在该地上进行了土方开挖，并在涉案土地外修建了临时看护用房。上述事实有原被告在庭审中的诉辩陈述、原被告提交的隆化县供销社与张海臣签订的房屋转让协议、国有土地使用权出让合同、隆化县政府建设用地批复（隆政出字【2005】29号文）、土地出让金契税凭证、土地使用证复印件、隆化县发改局147号文件、2013年11月5日原被告双方签订的协议书、原、被告确认拆除房屋面积清单、2016年7月21日承德日报公告声明、农行解押通知、施工现场照片、隆化县城镇建设用地规划审批表等证据在卷予以佐证。本院认为，本案争议焦点有两点：一是被告公司所拆除的供销社房屋所有权证书抵押、丢失是否为被告公司不能进行房地产开发的障碍，因而不能解除协议；二是涉诉土地已从原告手中的商用变为商用、住宅，因而不能退还。关于第一焦点，本院认为，被告作为房地产开发企业应熟知房地产开发行业规定、严格遵守房地产开发程序。在房地产开发时，土地、房屋规划等是由否需要原土地上建筑物权属证书原告应知晓，被告公司应向原告主张权利，主张权利时房产被抵押的事实自然知晓，而被告在未向原告要求提供此证的情况下将房屋拆除。如所有权证书抵押、丢失成为被告公司不能进行房地产开发的障碍，那么其障碍亦属被告公司怠于行使该项权利行为所致，其后果被告应自行承担。且被告公司不能提供证据证明没有此证就不能进行房地产开发建设，并由有关行政部门给被告公司出具书面的不准予规划、建设告知的书面证据。在原被告签订协议时房屋所有权证书是否存在、抵押，原告有向被告如实告知义务，原告未告知致该协议存在瑕疵。从2016年7月19日银行对供销社房屋抵押解封、2016年7月20日登报房证丢失至本案开庭日的2017年8月28日，被告公司不能提供证据证明其是该宗土地的使用权人，未提供证据证明其在该宗土地上进行的商业开发已经有关行政单位进行了规划设计并取得了施工许可，亦未提供证据证明被告公司的商业开发正在施工进行时。被告公司已用实际行为表明其与五原于2013年11月5日签订的协议已无法履行，依法应予解除。第二焦点问题，张海臣于2015年5月22日取得的村镇用地审批表中明确记载，用地单位仍为张海臣，土地用途商业、住宅。至本案开庭之日，被告公司未取得该宗土地使用权的任何权利证书，为此不存在该宗地无法退还问题。按协议约定被告公司应向原告赔偿损失，支付违约金，因原告在签订协议时未履行如实告知义务，故损失数额以合同约定的按被拆除房屋实测面积1316㎡×1000元/㎡＝131.6万元的80%，即105.28万元进行赔付，约定的违约金不予支付。原告要求与被告公司解除房地产开发协议、返还土地、赔偿损失的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人共和国合同法》第六条、第六十条一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张海臣、何万海、蔡利民、孙志君、张海林与被告承德淼淼房地产开发有限公司于2013年11月5日签订的协议书予以解除；二、被告承德淼淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给原告张海臣、何万海、蔡利民、孙志君、张海林位于隆化县太平庄满族乡太平庄村面积为3858.3㎡的国有土地，并赔偿五原告经济损失105.28万元；三、驳回五原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17544元，由被告负担14250元，由五原告负担3294元。诉讼费用限于判决书生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审　判　长　　段云龙人民陪审员　　赵允才人民陪审员　　丛培龙二〇一七年八月二十八日书　记　员　　王　静附页：一、法律适用1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实性用原则。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行的期限在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。关注公众号“”