（2017）湘0104民初4455号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-12
案件名称
吴某某与湖南惠天然物业限公司长沙分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴某某,湖南惠天然物业限公司长沙分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十四条，第二十五条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4455号原告吴某某，男，1983年8月19日出生，汉族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。委托代理人奉中华，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告湖南惠天然物业限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道枫林三路899号万科城市花园芒果商业街1113号。负责人曹文英，该公司总经理。委托代理人邓佑良，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托代理人魏华，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。原告吴某某诉被告湖南惠天然物业限公司长沙分公司（以下简称“惠天然公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2017年8月2日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告吴某某的委托代理人奉中华，被告惠天然公司的委托代理人邓佑良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某诉称，原告从房产开发商湖南高瑞房地产开发有限公司购买了位于长沙市××号梅岭国际第一期2栋3205房（以下称“涉案房屋”），并签订了《长沙市商品房买卖合同》，但当时并未将《前期物业合同》给原告，亦未向原告公示。原告于2016年6月收房时，湖南高瑞房地产开发有限公司和被告惠天然公司（开发商选聘的物业公司）强制要求原告签订了《前期物业服务合同》，如不签订该物业合同则不给原告房屋钥匙，该《前期物业服务合同》中的物业费和停车位租赁费用比相邻小区高出很多,其他相邻小区2017年的停车费用为300元/月，而涉案《前期物业服务合同》中约定的停车费2016年就已为500元/月，是其他相邻小区的166%。故涉案《前期物业服务合同》显失公平，该合同并非原告的真实意思表示。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.撤销原、被告签订的《前期物业服务合同》；2.本案受理费由被告承担。被告惠天然公司辩称：一、案涉《前期物业服务合同》为前期物业服务合同，被告系建设单位通过招投标选聘的物业管理公司，且依法在主管机关进行了备案登记。案涉合同为合法有效的合同，对全体业主具有约束力。案涉小区的建设项目分三期开发，且第三期尚未开发完毕，原告为第一期的住户，目前尚未成立业主委员会。被告法与建设单位签订的《前期物业服务合同》系合法有效合同，对全体业主具有约束力，而原、被告签订的《前期物业服务合同》系该合同的延伸，目的是为了告知该前期物业服务的内容及有关规定，亦是合法有效的合同。二、原、被告在签订涉案《前期物业服务合同》之前，被告就以多种形式就物业服务的内容进行了告知，并告知了《业主临时管理规约》、《消防安全责任书》、《精神文明公约》等各项规定，原告亦签署了《承诺书》表示已详细阅读并了解所有约定条款，并承诺自愿遵守。可见，原告在签订涉案《前期物业服务合同》时已对该合同内容进行了充分了解。被告不存在任何强制行为，合同系双方真实意思表示，且不存在显失公平的情形。原告请求撤销双方签订的《前期物业服务合同》无任何事实依据与法律依据，依法应予驳回。三、涉案《前期物业服务合同》中约定的物业服务费2.4/元/月/平方米是由主管机关核定的价格，合理合法。根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服[2010]76号）第十条的规定，住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。本案中，被告系通过招投标的方式确定为涉案小区的物业管理企业，且中标价格为2.4元，该中标价格已经在长沙市住房和城乡建设委员会进行了备案。其次，长沙市发改委于2015年已对案涉小区物业项目的物业服务收费进行了审核、登记，服务价格登记号为2015061。根据长沙市发改委确定的案涉小区的公共性物业服务收费公示牌，案涉小区的物业服务收费按照分项目分等级进行了核定，核定的标准为2.4元/月/平方米。随后，长沙市发改委又于2016年再次就案涉小区的物业服务收费核定为2.4元/月/平方米。因此，被告在《前期物业服务合同》中确定的物业服务费是根据长沙市发改委核定的价格作出的约定，是合法合理的。四、原告诉状中所称的“停车位租赁费用”属于被告代收代付费用，该停车位租赁费用未违反主管部门的规定，合理合法。首先，“停车位租赁费用”系被告根据建设单位的委托代收代付的费用，是停车位使用人与停车位所有权人之间的一种租赁合同关系，并非物业服务合同的内容，被告并非被请求的主体。其次，该停车位租赁费用不违反主管部门的规定，属于市场调节价格，合理合法。根据《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第七条第（一）项规定：“下列停车场机动车停放服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定，并保持收费标准相对稳定……5.已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定，未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定。”可见，对于住宅小区的停车费用属于市场调节价，收费标准由停车场经营者自主确定。本案中，建设单位根据各项成本核定了涉案小区停车位的租赁费用，并依法授权被告进行管理，收取租赁费用。被告根据建设单位的委托，在物业服务合同中约定停车位包月租赁费，符合上述规定合理合法。另，2017年5月1日之前，涉案小区的建设单位湖南高瑞房地产开发有限公司未向业主收取任何停车费用，自2017年5月1日开始，停车位租赁费用也是按类收费，共三种形式：月租500元/月/个、季租400元/月/个、年租300元/月/个。可见，对停车位租赁费建设单位完全按照市场调节的价格进行收取。原告通过与其他楼盘的停车位租赁收费比较的办法判定涉案小区停车位租赁费用过高，完全忽视了市场调节价格的因素，不同的小区停车位因建设成本、经营成本、服务成本等因素的不同可都可能产生不同的租赁价格。建设单位按照上述标准收取停车位租赁费用完全符合市场价格规律，并不违反主管机关的相关规定，因此其是合理合法的。综上，原告以物业费及停车位租赁服务费过高为由，认为双方签订的《前期物业服务合同》显失公平，无任何事实与法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明,被告惠天然公司系湖南高瑞房地产开发有限公司于2013年通过招投标的形式选聘为涉案房屋所在小区的物业管理单位。2013年12月19日，湖南高瑞房地产开发有限公司与被告惠天然公司签订《前期物业服务合同》，该合同第三条约定：“湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司对[惠天然·高瑞雅园]项目实行包干制。业主物业服务费用：2.4元/平方米（按建筑面积计收，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计收，房产证办理后，按房产证面积计收。）因小区分期进行开发，造成噪音及环境影响，自首期楼盘交付之日的次月开始至2017年12月31日止，物业服务费用优惠0.4元/平方米，差额部分由开发单位补贴。甲方按照本合同（包括补充协议）支付早期介入费用。”后湖南高瑞房地产开发有限公司将涉案小区所有车位委托给被告惠天然公司管理，并将车位租赁费暂定为500元/月。2016年3月1日，原告吴某某从出卖人湖南高瑞房地产开发有限公司购得涉案房屋，建筑面积为99.98平方米，并签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖人应于2015年12月31日前向买受人交付房屋，合同第二十二条约定：“1、出卖人依法选聘的物业服务企业为湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司，资质证号为湘建房（物）证字第137号；2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制。物业服务期限：自交房之日至首届业主委员会成立止，前期物业服务费价格优惠后暂定为2元/月/平方米(建筑面积)，收费起始时间为入伙通知书交楼的次月至2017年12月31日止……”后湖南高瑞房地产开发有限公司依约将涉案房屋交付给原告。2016年6月20日，原告吴某某（甲方）就涉案房屋的前期物业服务事宜与被告惠天然公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“……本合同所指的前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主大会成立后业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务……第四条物业管理费用（不包括共用部位及共用设施设备大修、中修、更新、改造等费用）。一、物业服务费用1、住宅物业服务费：2.4元/月/平方米（按建筑面积计收，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计收，房产证办理后，按房产证面积计收。因小区分期进行开发，造成噪音及环境影响，自首期楼盘交房之日的次月起至2017年12月31日止，物业服务费优惠0.4元/月/平方米，差额部分由开发单位补贴）……3、车辆服务费用，根据湘价服[2014]11号文件规定执行；车位服务费用：30元/月/个；车辆临时泊车：按次收费：5元/次/车，1小时内免费，每次以12小时为限；停车位包月租赁费：500元/月/车……”同时，原告吴某某签订了《承诺书》一份，载明：“本人吴某某，是惠天然·梅岭国际2栋3205号房屋所有权人。现已阅读并理解湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司制定的惠天然·梅岭国际《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《精神文明公约》、《物业服务手册》、《装修管理规定》及各项约定，现郑重承诺：一、本人已详细阅读并了解以上协议、规约、约定条款，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守以上协议及规约……三、同意转让本物业时取得物业受让人签署的此承诺书交送惠天然物业，惠天然物业收到物业受让人签署的承诺书前，此承诺继续有效……”合同签订后，原告依约向被告缴纳了12个月物业管理费共2400元。因被告惠天然公司对涉案房屋所在小区的物业服务处于前期试供期，故在2017年5月1日之前一直未向该小区业主收取停车位服务费用。后因涉案小区业主对停车位租赁费标准提出异议，被告惠天然公司于2017年5月15日对停车位租赁费标准作出变更，并发出了《关于梅岭国际一期停车场收费管理的温馨提示》，载明：“接高瑞房产通知，根据湖南省物价局《湖南省机动车停放服务收费管理办法》（湘价服[2014]11号）文件精神及审批的收费标准，于2017年5月15日起启动停车场的收费，具体收费标准如下：1、临时停车车辆：按进出次数收费，停车时间在1小时内免费，超过1小时不满12小时，收取5元/次，超过12小时不满24小时，收取10元/次，依此类推；2、车位租赁：实行一车一卡，设月卡、季卡、年卡三种办理方式，公司与业主签订车位租赁协议，不限定进出次数，中途不能退卡；月租收费标准500元/月/个；季租收费标准400元/月/个；年租收费标准300元/月/个；3、电动车、摩托车：收费标准20元/月/辆，由公司划定指定区域进行停放，凭小区车辆出入牌进出停车场；4、有意向购买车位的业主请到营销中心咨询购买，物业按物价局审批的30元/月/个标准收取物业服务费……”。2017年6月16日，原告吴某某以其与被告签订的《前期物业服务合同》中约定的住宅物业服务费及停车位包月租赁费用过高为由，起诉至本院要求撤销该合同。另查明，涉案小区2.4元/月/平方米的前期物业服务费的收费标准，已于2015年12月7日经长沙市发展和改革委员会核定通过，试行一年。2016年11月24日再次经该委员会核定通过，物业服务收费标准执行至业主委员会成立或召开业主大会。现涉案小区未成立业主委员会。原告未与被告签订停车位租赁合同，亦未向被告支付过任何停车位租赁费用。以上事实，有当事人当庭陈述，原告吴某某提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》及物业管理费收费票据，被告惠天然公司提交并经庭审质证的《长沙市前期物业管理招投标备案表》、湖南高瑞房地产开发有限公司与被告惠天然公司签订的《前期物业服务合同》、原告签订的《长沙市商品房买卖合同》及承诺书、《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》两份、湖南高瑞房地产开发有限公司向被告出具的及《关于梅岭国际车位委托管理的函》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告吴某某与被告惠天然公司于2016年6月20日签订的《前期物业服务合同》有原、被告的签字或盖章，且原告已在《承诺书》上签字确认，并明确表示其已阅读并理解了该协议的各项约定，故该合同应认定为系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告以该合同中约定的住宅物业服务费2.4元/月/平方米及停车位租赁费500元/月/车的标准过高、显失公平为由，要求撤销上述合同。对此，本院认为，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，本案中，涉案房屋所在小区2.4元/月/平方米的物业服务收费标准已经长沙市发展和改革委员会核定通过，实行的是政府指导价格标准，且原、被告双方在签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务收费标准亦是按上述政府指导价作出的约定。同时，在合同履行过程中，被告系按优惠后的物业服务收费标准2元/月/平方米价格向原告实际收取的物业管理费，且原告并未提供相应的证据证明被告提供的物业服务存在质价不服的情形，故对原告主张的《前期物业服务合同》中约定的2.4元/月/平方米物业服务费标准过高、显失公平的意见，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张的停车位租赁标准过高的问题，虽然原、被告在签订的《前期物业服务合同》第四条中约定了停车位包月租赁费为500元/月/车，但从该条的内容来看，该条系被告作为停车位所有权人向原告发出的订立停车位租赁合同的要约，在原告作出承租的承诺之前，该条款对原告并未产生实际影响。况且，被告已于2017年5月15日发出《关于梅岭国际一期停车场收费管理的温馨提示》，将《前期物业服务合同》中约定的停车位包月租赁费由一种收费方式变更为设月卡、季卡、年卡三种方式，具体收费标准变更为：月租收费标准500元/月/个；季租收费标准400元/月/个；年租收费标准300元/月/个。可知，原告完全可以根据自身实际情况在上述收费标准中灵活选择。即使《前期物业服务合同》中约定的500元/月/车的停车位包月租赁费标准过高，但因被告通过其行为变更了合同中约定的停车位租赁费收费方式及标准，已丧失撤销《前期物业服务合同》的基础。综上，对原告要求撤销其与被告签订的《前期物业服务合同》的诉请，理据不足，本院不予持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告吴某某的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取40元，由原告吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇一七年八月二十八日书记员 罗翠玲 微信公众号“”