（2017）皖0122民初2808号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
杨德群、孙冬冬与朱庆翠、杨军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
肥东县人民法院
所属地区
肥东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨德群,孙冬冬,朱庆翠,杨军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初2808号原告:杨德群,女,1969年6月12日出生,汉族，住肥肥东县。原告:孙冬冬,男,1993年2月6日出生,汉族，住肥东县二原告共同委托代理人：孙邦伟，男，1968年8月18日出生，住址同上，系杨德群丈夫。二原告共同委托代理人：王家彩，安徽威名律师事务所律师。被告:朱庆翠,女,1973年9月10日出生,汉族,住肥东县。被告:杨军,男,1971年8月8日出生,汉族,住肥东县,系朱庆翠丈夫。二被告共同委托代理人：杨庭明，男，住肥东县，系杨军之父。原告杨德群、孙冬冬与被告朱庆翠、杨军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告的委托代理人王家彩、孙邦伟，被告朱庆翠、杨军及其委托代理人杨庭明庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉请：1、判令被告履行向原告交付所购买的房屋（店埠镇××南侧全景大厦××、××室）；2、由被告向原告支付2017年1月4日后发生的租金至被告和原告共同与房屋承租人（中国光大银行合肥分行）办理租赁合同主体变更手续时止（目前已发生的租金约为152000元）；3、由被告向原告支付违约金，按房屋总价590万元的每天0.03%，即1770元计算至房屋交付和租赁合同主体变更完毕时止（至目前已有150天，计265500元）。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方通过中介，于2016年11月18日达成并签订《购房合同书》，由原告购买被告所有的位于肥东全景大厦1幢S103、203室。合同约定，购房价款为600万元，中介费用按房屋总价的2%计算，由被告方承担。合同成立时原告向被告支付购房定金25万元，在房产证和贷款下来后当日办理交接手续，不能按期交接，每天按总房价款的0.03%向对方支付违约金。乙方（原告）应当在两天内查验，合格后双方签订房屋交接书，甲方（被告）将房屋交付给原告。合同签订后，原告支付了定金25万元后，原告及中介发现，被告隐瞒了所出售房屋时，房屋及房租被查封的事实，产权过户手续因被查封而无法办理。为此，双方签订《补充协议》，约定房价600万元现变为590万元，房屋中介费由原告方承担。因被告当时涉诉，被告为防止原告如将购房款支付房管托管账户，可能被法院冻结，双方经协商将购房款支付由房产中介公司保管，并于2016年12月29日又签订一份《补充协议》，之后原告将购房款支付至房产中介公司，2017年元月5日，被告又领取房款526万并与原告办理房屋过户后，原告要求被告共同向房屋承租方中国光大银行合肥分行办理房屋租赁合同主体变更手续、交接房屋等相关手续，被告方口头虽同意，但却不见行动。原告多次向被告催促，并也多次通过中介公司向被告催促，被告均拖延不与原告配合办理。导致原告仅持有房产证书却不能实现房产所有人应有的权利。不得已，原告至房屋承租方中国光大银行合肥分行办理房屋交涉，中国光大银行合肥分行向原告出具了合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初1612号协助执行通知书，并向原告说明，涉案房屋租金已被合肥市庐阳区人民法院要求停止向出租方支付，此时原告才知道，被告方还向原告方隐瞒了该房屋租金已被法院冻结的事实。此后，原告方多次要求被告方至合肥市庐阳区人民法院办理房屋租金解除冻结手续并与原告办理租赁合同主体变更手续、交接房屋等相关手续，被告一直置之不理，之后，原告向房产中介取回剩余的39万元房款。综上，被告在出售房屋过程中隐瞒房屋及租金被查封冻结的事实，并拒绝与原告办理房屋租赁合同主体变更手续、交接房屋等相关手续，导致原告在取得诉争房屋产权后，不能行使房屋的所有人的占有、使用、收益和处分的权利，购买诉争房屋毫无意义，被告的行为构成违约。为此特提出诉讼，请求人民法院依法裁判。被告辩称：一、孙冬冬违约拖欠房款49万元应当承担违约和法律责任。2016年11月18日，孙冬冬只付25万元，孙冬冬违约，朱庆翠、杨军将房产证交给中介过户，财产所有权转移，归孙冬冬所有。合同规定，孙冬冬于2016年12月5日前一次性付清购房款，但孙冬冬只付526万。孙冬冬违约，并承诺支付违约金。至今孙冬冬、孙邦伟仅付551万，下欠49万未付。二、孙冬冬至今欠购房款49万未付，构成违约，应承担违约责任。合同第七条（4）项规定，甲方（朱庆翠、杨军）拿到全款时，此房租金由乙方（孙冬冬）获得。因孙冬冬拖欠房款，构成违约。三、孙冬冬按房价590万元交易无事实依据，应驳回。四、孙冬冬违约，应承担法律责任。按合同第八条规定，应支付我方违约金50万元。经审理查明：2016年11月18日，原告孙冬冬（乙方）与被告朱庆翠（甲方）签订《售房合同书》一份，约定被告将座落于肥东县店埠镇全景大厦1幢S103、203室房屋出售给被告，合同约定总价款600000元，建筑面积174.71平方米，合同第二条约定：自本合同签订成立时，乙方即支付人民币叁拾万元作为合同履行保证金，在乙方履行合同后，该保证金抵作房款，同时，甲方将房产证及有关房屋手续交给丙方作为合同履行物，由丙方出具收件清单。乙方在2016年12月5日前将首付款人民币一次性付清。合同第五.1条约定：甲、乙双方同意，在乙方房产证和贷款下来后当日办理交接手续，甲乙双方因一方的原因导致不能按期交接，则每天按总房款的0.03%向对方支付违约金。合同第六条约定：丙方（中介）将收取甲方代理费（总价的2%）。合同第七.四条约定：甲方拿到全款时，此房租金由乙方得。合同第八条约定：甲、乙双方任一方违约，由违约方支付守约方50万元。合同签订后，原告支付被告25万元。同日，双方签订《补充协议》，约定房价600万元现变为590万元，房屋中介费由原告方承担。2016年12月29日双方又签订一份《补充协议》，约定：乙方（原告）购买甲方（被告）位于龙权中路全景大厦1幢S101、201（系笔误）商业门面房，现交易日期定为2017年元月5号前，乙方于2016年12月29号上午付款壹百万元打到天然房产张俊账户上，甲方于2016年12月29号下午还银行贷款，乙方在与甲方同时去不动产交易中心签字之前，再汇叁百玖拾伍万到天然房产张俊账户上，如2016年12月30号交易不成立，按原合同执行，按实际付款交税，作为交各种税费开支，丙方确保房产证出来之后，账上房款一次性给付甲方，如房款不能到甲方账户，每推迟一天支付按总额的1%每天支付甲方违约金，丙方确保出证以后房款全部打到甲方账户。2017年元月5日，被告又领取房款526万并协助将房屋过户到杨德群、孙冬冬名下。其后，原告要求被告办理房屋交接等相关手续，因案涉房屋存在租金被相关法院查封的事实，案涉房屋至今未办理交接手续。应原告的申请，本院派员于2017年8月1日去中国光大银行股份有限公司合肥分行调查案涉房屋的相关情况，该行工作人员陈述：该行共收到三份协执和裁定，分别是(2014)肥东执字第01171-7号协执和裁定、(2016)皖0122执字第1190号协执和裁定、(2016)皖0103民初1612号协执和裁定。该行工作人员同时陈述：从法院判决产权变更之日并告知承租人之日办理交接手续。上述合肥市庐阳区人民法院于2016年8月4日送达给中国光大银行合肥分行的(2016)皖0103民初1612号裁定载明：冻结被告杨军、朱庆翠、杨政银行存款540万元，或查封、扣押其同等价值的财产。(2016)皖0103民初1612号协助执行通知书载明：一、暂停向杨军、朱庆翠支付位于店埠镇××南侧全景大厦××、××室房屋的租金。二、暂停支付期限为一年。查封期限自2016年8月4日起至2017年8月5日，查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记等手续。该案件合肥市庐阳区人民法院于2017年8月3日下达解除查封裁定。上述(2014)肥东执字第01171-7号执行案件于2016年12月28日执行结案。上述(2016)皖0122执字第1190号执行案件已于2017年8月22日执行结案。中国光大银行股份有限公司合肥分行提供了其与朱庆翠签订的《房屋租赁合同》，该合同签订于2011年12月31日，合同载明：租期十年，自2012年1月1日-2021年12月31日。租金为每年300431.32元，租金十年不变。租金支付方式为按年支付。首期租金在合同签订后七个工作日内支付；以后每年前十五日交纳下一期租金（即在每年年底前15日交纳次年租金）。对该租赁合同，原、被告双方均对其真实性表示认可。另查，孙邦伟在庭审后撤回起诉，本院已裁定准许。再查，原告在诉讼期间，于2017年8月5日将购房款390000元汇至被告朱庆翠、杨军指定的账户。上述事实由当事人陈述、《售房合同书》及二份补充协议、转账凭证、收条、原告房产信息表、租赁合同、执行案件结案报告、解除查封裁定、证人证言等载卷证明。本院认为：案涉《购房合同书》及补充协议不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应自觉履行。合同签订后，被告至2017年1月5日共收到购房款5510000元。同日，案涉房屋过户到原告杨德群、孙冬冬名下。其后，原告要求被告去案涉房屋承租人中国光大银行肥东支行办理房屋交接手续，因案涉房屋租金存在被相关法院查封的事实，且合肥市庐阳区法院的协助执行通知书中载明查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记等手续。承租人担心自己的利益受损，没有办理交接手续。原告遂对下欠的购房款390000元停止支付。原告基于案涉房屋租金被多家法院查封的事实，其通过购买案涉房屋获得租金收益的目的无法实现，故，未按合同约定支付被告下欠购房款390000元，理由正当。被告辩称孙冬冬、杨德群应于2016年12月5日前一次性付清购房款，但至今孙冬冬、杨德群仅付551万，下欠49万未付，孙冬冬、杨德群构成违约，应承担违约责任。被告该辩称无事实依据，本院不予支持，因为原告未支付下欠购房款系因被告未如实告知原告案涉房屋租金已被多家法院查封的事实。双方在2016年12月29日补充协议中约定的“如2016年12月30日交易不成，按原合同执行”，被告以此条为依据，要求原告支付购房款490000元，理由不当，因为“如2016年12月30日交易不成，按原合同执行”中“交易不成”，未明确界定，属于约定不明，据此原、被告双方于2016年12月29日签订的补充协议，无法实际履行，在此情况下，上述协议不能成为判定原告违约的依据。现肥东县不动产登记中心已为原告办理了不动产权证（皖（2017）肥东县不动产第0000018号），已成为事实法律行为，应受法律保护，双方应当继续履行房屋买卖合同。按《购房合同书》及原、被告双方于2016年11月18日签订的补偿协议的约定，在原告已支付中介费100000元情况下，案涉房屋的价款已变更为590万元，在原告已支付被告551万元后，下剩房款为39万元。原告在本案审理期间，于2017年8月5日将购房尾款390000元汇至被告朱庆翠、杨军指定的账户，完成了合同中约定的购买人的义务。原告诉请判令被告交付所购买的房屋理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付租金（2017年1月4日后发生的租金至被告和原告共同与房屋承租人中国光大银行合肥分行办理租赁合同主体变更手续时止）的诉请，因《购房合同书》第七.四条约定：甲方（被告）拿到全款时，此房租金由乙方（原告）得。因此，原告应从2017年8月5日获得案涉房屋的租金。关于原告要求被告向其支付违约金的诉请，因原告未将下欠购房款390000元留存在中介账户，对被告存在给付义务（现已支付），对该项诉请，本院不予支持。案涉房屋存在尚未到期的租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，原告在接收房屋后，应当允许承租人中国光大银行股份有限公司合肥分行继续承租案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱庆翠、杨军于本判决生效之日起十日内向原告杨德群、孙冬冬交付位于肥东县店埠镇龙泉中路南侧全景大厦1幢S103、203室房屋。二、被告朱庆翠、杨军于本判决生效之日起十日内支付原告孙冬冬、杨德群租金（自2017年8月5日起至案涉房屋租赁合同出租方主体变更为原告杨德群、孙冬冬时止，按被告朱庆翠与中国光大银行股份有限公司合肥分行签订的租赁合同约定的租金标准每年300431.32元支付）。三、驳回原告杨德群、孙冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7644元，由原告负担4644元，被告朱庆翠、杨军承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 钟成胜代理审判员 胡 燕人民陪审员 宋 虎二〇一七年八月二十八日书 记 员 张 鹏 搜索“”