（2017）豫11民终1910号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-02-23
案件名称
李红丽、杨建立房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李红丽,杨建立
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫11民终1910号上诉人（原审原告）：李红丽，女，汉族，1978年5月10日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：谢有志，河南汇恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨建立，男，汉族，1965年8月7日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：曹俊高，漯河市郾城区衡平法律服务所法律工作者。上诉人李红丽因与被上诉人杨建立房屋租赁合同纠纷一案，李红丽于2017年5月4日向漯河市郾城区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令杨建立向其支付违约金并赔偿损失1万元，并由杨建立承担本案诉讼费用。原审法院于2017年6月29日作出（2017）豫1103民初1573号民事判决。李红丽不服原判，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人李红丽的委托代理人谢有志，被上诉人杨建立及其委托诉讼代理人曹俊高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年12月20日，李红丽与杨建立签订房屋租赁协议，约定杨建立将位于郾城区建材市场巴山路北段的自建门面房两间约70平方米租赁给李红丽使用；租赁费一年一交，提前两个月交清；李红丽有续租权和转让权，杨建立不得干涉；杨建立不得随意涨房租；协议到期后，李红丽在愿意租赁的情况下杨建立不得终止协议。房屋租赁期限从2014年12月20日至2015年12月20日。房屋租赁合同到期后，李红丽又于2015年12月19日向杨建立交了第二年即2015年12月至2016年12月一年的房屋租赁费31000元，对上述事实，李红丽出示了房屋租赁协议和杨建立出具的收据一份予以证明。杨建立对上述事实予以认可。同时李红丽又提供收条一份，证明李红丽承租杨建立的房屋时是受让闫亚杰的门店，向闫亚杰支付转让费25000元；手机录音制作光盘一张及录音笔录一份，证明杨建立违反租赁合同约定，致使李红丽无法在租赁期限内将房屋转让，杨建立应向李红丽赔偿转让损失费25000元。对此杨建立不予认可，认为录音证据中录音者及说话者身份不明，从内容来看杨建立并没有说不让李红丽转让、转租，只是说在下一个租赁户双方协商转让问题时，与本案李红丽无关，录音显示时间是2016年12月20日，是在一年的租赁合同又续了一年并且李红丽没有提前两个月缴纳房租，双方也没有签订续租合同，按照合同法租赁规定杨建立随时可以解除合同、收回房屋，没有任何证据证明杨建立违约。同时认为李红丽向闫亚杰支付转让费25000元与杨建立无关。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，……”。本案中，房屋租赁合同到期后，李红丽又于2015年12月19日向杨建立交了第二年即2015年12月至2016年12月一年的房屋租赁费31000元，杨建立没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。杨建立可以随时解除合同。故杨建立辩称其随时可以解除合同，收回房屋，李红丽没有任何证据证明杨建立违约的意见，予以采信。另李红丽庭审中变更诉讼请求为25000元，但在规定期限内李红丽没有补缴增加的诉讼费，对其增加的诉讼请求不予处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中李红丽主张让杨建立支付违约金并赔偿损失1万元的诉讼请求，其提供的证据不足以证明本案中杨建立有违约行为及李红丽的损失与杨建立的违约行为有关的事实，因此对李红丽的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李红丽的诉讼请求。本案诉讼费50元减半收取25元，由李红丽负担。李红丽上诉称：请求二审法院依法撤销原审判决，改判杨建立向李红丽支付违约金并赔偿损失1万元或发回重审。事实与理由：李红丽在租赁合同没有到期的情况下转让门面房符合合同约定，由于杨建立的干涉导致李红丽未能转让，杨建立应承担违约责任，李红丽提交的录音证据证明杨建立干涉李红丽对外进行转租。原审判决认定事实错误，错误分配举证责任，适用法律错误，判决结果有失公正，请求二审法院依法改判支持李红丽的上诉请求或发回重审。杨建立二审辩称：原审中李红丽对自己的主张没有提供充分的证据，其虽然提供了一份录音资料，但并不是与杨建立的谈话录音，且录音的谈话内容也不能证明杨建立干涉李红丽转租。李红丽是因生意不好，所以合同到期后没有续租，其所说的转租没本不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。本案二审的争议焦点为：原审判决驳回李红丽的诉讼请求是否有误。本院认为：2014年12月20日杨建立与李红丽签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应为有效协议，本院依法予以认定。协议约定租赁期限自2014年12月20日至2015年12月20日。该租赁协议到期后，李红丽又于2015年12月19日向杨建立交纳了第二年即至2016年12月19日的租金31000元。上述事实，双方均予认可，本院依法予以认定。关于李红丽诉请主张杨建立支付违约金并赔偿损失1万元应否予以支持问题。本院认为，双方之间的租赁合同到期后，双方未继续签订租赁合同，李红丽于2015年12月19日又向杨建立交纳了第二年即2015年12月20日至2016年12月19日的租金31000元，杨建立未提出异议，原审判决以此认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，并无不当，本院亦依法予以认定。双方之间的租赁合同于2016年12月19日到期后，李红丽未继续交纳租金并返还租赁房屋，杨建亦已将租赁房屋收回另行出租给他人，故双方之间的租赁关系已解除，本院依法予以认定。李红丽诉请主张杨建立向其支付违约金并赔偿损失1万元，因李红丽未提供足够证据证明杨建立有违约行为，故原审判决对李红丽的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上，李红丽上诉理由不足，其上诉主张本院依法不予支持。原审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李红丽负担。本判决为终审判决。审判长 石笑云审判员 李 刚审判员 刘继伟二〇一七年八月二十八日书记员 王瑞珺 微信公众号“”