（2017）川0703民初2117号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-25
案件名称
四川兴视物业服务有限公司与黄光明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川兴视物业服务有限公司,黄光明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初2117号原告：四川兴视物业服务有限公司，住所地：北川羌族自治县安昌镇火神庙街3号1幢1楼9号。法定代表人:魏炼，该公司总经理。被告：黄光明，男，1968年6月6日出生，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。委托诉讼代理人：涂兴安，四川法丛律师事务所律师。原告四川兴视物业服务有限公司（以下简称“兴视物业”）诉被告黄光明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法由审判员田浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴视物业的法定代表人魏炼、被告黄光明的委托诉讼代理人涂兴安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴视物业向本院提出诉讼请求称：1、请求判令被告支付截止2016年12月31日止物业管理服务费2747元，生活垃圾费402元，滞纳金7189元，三项合计10338元；2、请求判令被告支付从2017年1月1日至付清之日止按40.87元/月的标准计算的物业费，按6元/月标准计算的生活垃圾费和按每年应缴物业费的日千分之三标准计算的滞纳金；3、请求判令被告支付本案的诉讼及律师费用。被告辩称：1、从未与原告签订物业管理服务合同；2、前期物业服务协议期限只有三年，但是三年内没有任何物业服务单位来履行物业服务义务；3、本案答辩人不应承担滞纳金、律师费。4、请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定，被告系案涉绵阳市涪城区高水南街平久小区4栋5单元5楼1号业主，房屋建筑面积81.73平方米。2010年12月4日，被告接收案涉房屋，并与原四川东金物业管理有限公司（以下简称“东金物业”）签订《前期物业服务协议》一份，约定由原东金物业对被告居住的平久小区提供物业服务，管理服务期限为三年，约定物业管理服务费为0.5元/平方米，“第一次缴纳6个月物业管理服务费，之后由业主选择按年、半年、或季等方式缴纳”以及“其他费用按国家和绵阳市地方相关法规向业主和物业使用人收取；遇国家法律、法规及物价部门调整收费标准的，按照调整后的标准在物业内公示之后执行”；合同第五章约定“物业管理区域内，供水、供电、供气、光纤、生活垃圾清运等单位应向最终用户收取有关费用。若经有关部门或单位委托的，由物管公司实行代收代缴的，甲方应当按时按量缴纳，若甲方未按时按量缴纳而造成对其他业主侵害的，应当负责赔偿并承担相应责任”。合同第八章约定“违约责任……四、甲方违反本协议，不按本协议预定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金，以及承担甲方依法诉讼所产生的包括律师费在内的各种损失”，同时约定了服务标准和双方其他权利义务等。2013年6月3日，原东金物业经工商机关登记变更名称为本案原告兴视物业，并由绵阳市住建局颁发物业服务企业资质证书，资质等级等未产生变化。期间原告对小区提供了物业服务，并代缴纳了垃圾清运费，被告因认为原告未提供任何物业服务，自2011年6月起未再向原告缴纳物业服务费和垃圾清运费，并当庭提交了小区照片，用以证明原告未提供物业服务，从被告提交的照片上可以看出，案涉小区环境卫生较差、存在一定的物业服务不到位的情况。对此原告当庭陈述提供物业服务“现在只有3个人。平久小区住户有160户，现目前有2个保安，保安没有巡视记录，保洁工1个，保洁记录没有，管理人员1个，负责检查到岗情况，因为费用没有收起来就减员了。小区有两个门卫室，保安室有一个是空起的，有一个有人坐着，两个保安室只用了一个，里面随时有保安值班，两个保安轮班一人12小时”以及“对于被告所称小区脏、乱、差不真实，即使有存在不尽人意之处，也并非被告所称的长期无人打扫清洁，即使原告在履行义务过程中有轻微瑕疵，也是由被告长期拒交物业管理费造成的，但不影响被告的对其原告守约的定性”。另查，被告截止2016年12月30日共计拖欠物业服务费2747元，生活垃圾费402元。原告更名前与被告签订了物业服务合同，约定由原告向被告提供物业服务，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。后原告经工商变更名称为现企业，法律主体并未产生变化，其仍然是合同的一方主体，其作为本案主张权利的诉讼主体资格成立，被告称原告并非合同相对方的主张与查明的事实不服，本院不予采信。原、被告所签订的合同期限为三年，后双方未签订新的物业服务合同，但原告所举证据能够证明其在合同期满后继续在该小区提供物业服务，被告所在小区并未重新选任新的物业服务企业，而同时被告又接受了物业服务，应当认为双方在继续实施物业服务合同，期间虽然原告变更了名称，但其物业服务资质等级未产生变化，被告接受了物业服务，应当向原告支付相应的物业服务费和垃圾清运费。故原告要求被告支付物业服务费和垃圾清运费的主张，本院予以支持。关于原告主张被告欠缴物业服务费应支付滞纳金，本院认为，案涉物业服务合同约定的滞纳金系违约金性质，承担该责任的前提条件系合同一方在履约过程中存在违约行为。结合查明的事实，虽然被告在接受物业服务期间未如约缴纳物业服务费构成违约，但原告提供的物业服务也未达到合同约定的物业服务标准，存在一定的瑕疵。综合上述事实，本院对原告要求被告承担滞纳金的请求，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告黄光明于本判决生效后五日内向原告四川兴视物业服务有限公司交纳截止2016年12月31日的物业服务费2747元、生活垃圾费402元，合计3149元；二、被告黄光明于本判决生效后五日内向原告四川兴视物业服务有限公司交纳自2017年1月1日起至本院确定的金钱给付义务之日止，按40.87元/月计算的物业服务费和按6元/月计算的垃圾清运费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告四川兴视物业服务有限公司的其他诉讼请求；案件受理费58元，减半收取计29元，由原告四川兴视物业服务有限公司负担18元，被告黄光明负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 田浩二〇一七年八月二十八日书记员 刘洋附相关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持。 关注微信公众号“”