（2016）苏0891民初4720号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-05-16
案件名称
李长忠与淮安雨润置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李长忠,淮安雨润置业有限公司,江苏翔森建设工程有限公司,江苏长江机械化基础工程公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条，第九条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0891民初4720号原告:李长忠,男,1968年12月10日出生,汉族,住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张良山，淮安市范集法律服务所法律工作者。被告:淮安雨润置业有限公司,住所地淮安经济技术开发区深圳路3号2幢2楼。委托诉讼代理人：黄玉婷，该公司员工。委托诉讼代理人：吴杰，该公司员工。第三人:江苏翔森建设工程有限公司,住所地淮安市淮阴区淮海路三民小区2B幢5、6楼。委托诉讼代理人：杨玉林，该公司员工。委托诉讼代理人：滕振忠，该公司员工。第三人:江苏长江机械化基础工程公司,住所地南京市栖霞区尧新大道5号。原告李长忠诉被告淮安雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）、第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称翔森公司）、第三人江苏长江机械化基础工程公司（以下简称长江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，适用普通程序公开开庭进行审理。原告李长忠及其委托诉讼代理人张良山、被告雨润公司委托诉讼代理人黄玉婷、吴杰、第三人翔森公司的委托诉讼代理人杨玉林、滕振忠到庭参加诉讼。第三人长江公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《付款指示书及债务处理协议书》、《指定书》的约定，与原告就位于淮安市星雨华府1号楼3108室和2号楼1804室房屋签订商品房买卖合同并将上述房屋产权登记至原告名下，否则，立即赔付原告相关损失。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求判决被告立即返还原告已付购房款1272581元及自2016年1月6日到实际清偿之日的利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍即1272581元的赔偿款给原告。事实与理由：翔森公司拖欠长江公司工程款，为妥善处理各方债权债务纠纷，2016年1月29日，被告与第三人签订付款指示及债务处理协议书，约定第三人长江公司指示第三人翔森公司向被告支付款项，作为长江公司或其指定他人购买被告开发的淮安星雨华府部分房屋的购房款。第三人长江公司出具指定书，指定原告与被告签订商品房买卖合同，以1272581元的价款购买上述两套房屋，被告以及第三人翔森公司对指定书予以认可且购房款已按付款指示及债务处理协议书约定方式进行了冲抵，被告至今未就上述两套房屋与原告签订商品房买卖合同，亦未配合原告办理上述两套房屋的房屋产权登记。后，原告发现案涉两套房屋，一套已经被售出并转移登记，一套被设定抵押权。被告雨润公司辩称：1、原告主体不适格。原告作为被指定人，不是付款指示及债务处理协议的主体，虽然指定书中第三人长江公司指定了原告有权购买我方房屋，但未经我方签字认可，该协议只是表明我方以房抵销翔森公司债务的意向。原告也未与我公司签订商品房买卖合同，原告与我方在法律上不存在任何关系；2、我方未收到翔森公司的工程款，按照付款指示及债务处理协议第1.1条，我方未收到长江公司指示翔森公司向我方支付的工程款，故我方不承担返还购房款并且承担赔偿责任；3、我方从未收到原告的购房款，涉案房屋总价127万余元，翔森公司欠长江公司127万余元工程款，虽然我方出示了收据，但只是按照协议中第1.3.条的约定履行了出具收据的义务，实际上并未收到原告声称已付的购房款，如何归还原告购房款？原告声称向我方支付购房款127万余元，如此大的数额必然是通过银行转账，根据“谁主张，谁举证”原则，原告对此负有举证责任，原告如不能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果；4、依据《江苏省以物抵债会议纪要》：债务清偿期满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理无权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。原告并非债权人，应驳回其诉讼请求；5、关于认购单，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，该认购单内容上不具备商品房买卖合同主要条款，该认购单在性质上最多可以认定为预约合同，原告以此要求我方归还购房款并承担一倍赔偿缺乏依据；6、即使存在原告所称涉案房屋存在抵押，但是我司并没有故意隐瞒该房屋存在抵押的事实，在房屋销售现场有对该房屋存在抵押状态的公告，故原告诉求一倍惩罚性赔偿缺乏依据。第三人翔森公司述称：原告的诉请与我公司无关，但是我公司认为原、被告应该按照各方签订的协议进行履行，相关协议中也有原告签字。第三人长江公司述称：1、因翔森公司拖欠我单位工程款，2016年1月19日，被告、翔森公司及我方就处理工程欠款、购买房屋等事宜达成一致并签订付款指示及债务处理协议书。付款指示及债务处理协议书附件一就工程欠款数额、购买房屋的坐落、面积、价款等事项进行了确认。2、基于我方有欠原告工程款的事实，我方依据付款指示及债务处理协议书的约定向被告、翔森公司出具指定书，指定原告与被告签订商品房买卖合同，以总价1272581元的价格购买被告开发的淮安星雨华府项目1号楼3108室和2号楼1804室两套房屋，购房款1272581元用于冲抵翔森公司拖欠我方的工程款，上述购房款已经抵偿完毕。3、我方已经履行付款指示及债务处理协议书、指定书的约定，被告应继续履行付款指示及债务处理协议书、指定书的约定，与原告就位于1号楼3108和2号楼1804室两套房屋签订商品房买卖合同并将上述房屋产权登记至原告名下。经审理查明：2015年10月29日，被告及第三人翔森公司、长江公司签订付款指示及债务处理协议书，后长江公司及雨润公司出具情况说明及指定书，约定原告与被告签订商品房买卖合同两份，其中淮安星雨华府2幢1804室，总价613380元，抵销债务610299元，星雨华府1幢3108室，总价659201元，抵销债务659201元。2016年1月29日，原、被告双方签订认购协议书两份，约定原告购买上述房屋，协议书中房屋坐落及价格同上述情况，并注明了房屋建筑面积等情况，认购协议载明认购人应于2016年6月30日前，携带本协议、购房首付款、身份证明及其他相关资料至淮安星雨华府营销中心与出卖人签订人签订商品房买卖合同。2016年8月1日，被告向原告出具收据两份，收据载明金额及房屋坐落同上述情况，收款方式为工抵房。另查明：2016年10月22日，被告与他人签订商品房买卖合同，将星雨华府1号楼3108室出售他人。在上述认购协议之前，将星雨华府2号楼1804室抵押他人。再查：本案诉讼期间，被告于2017年4月13日向原告发出催告函，要求原告接函三日内至项目销售中心完备商品房买卖合同签约手续，原告接函后即至被告售楼部请求签订合同办理过户手续，但遭被告拒绝。该函主要内容为：尊敬的李长忠，首先感谢您订购我司开发建设的淮安星雨华府项目，您与我司在2014年12月31日签订了淮安星雨华府商品房认购书，您订购了该项目的2幢1804室房屋，该认购书已经双方签字盖章生效。根据认购书的约定，您应于2015年1月7日前，前来我项目销售中心签订商品房买卖合同、支付全款或者支付首期款并提交按揭贷款手续，该签约通知已由我司的置业顾问于2015年1月7日按照认购书载明的您的电话，与你电话联系确认并发出短信送达。由于您未在上述约定的日期前，前来我项目销售中心完成商品房买卖合同的签约手续或未备齐提交签约所需的全部相关资料（含贷款资料），我司特善意提醒,请在收到此书面催告函三日内，前来我项目销售中心完备商品房买卖合同签约手续，逾期签约的，我司将按认购书相关约定办理。以上事实有原告举证及双方当事人的庭审陈述等为证，本院予以确认。本院认为：原、被告及第三人相互存在债权债务关系，经各方协商一致，最终达成以欠付工程款冲抵被告房款的方式一揽子解决债务纠纷的合意，该合意系各方真实意思表示，本院予以确认。达成合意后，原、被告双方签订认购协议书,被告亦向原告出具了相应收据，经审查认购协议及收据并结合案涉房屋当时均为现房可以立即交付等事实，本院确认认购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，原告在付清全款的情况下，起诉要求被告进行过户具备事实及法律依据。诉讼过程中，经原告申请本院依法开具调查令，原告经向淮安市不动产登记中心取证，相关证据证实案涉房屋或被出售、或被抵押，被告持续参与多方合意、并作出签订认购书及出具收款收据等行为，从商谈到出具收款收据时间跨度近一年，但被告始终未告知原告的房屋被处分的情况，依法应认定被告存在故意隐瞒行为和一房两卖行为，且情节严重，被告的行为导致原告无法取得案涉房产，在近期案涉房产大幅增值的情况下，被告应承担损失赔偿责任。本案诉讼期间，被告于2017年4月13日向原告发出函件，要求原告三日内至其售楼部签约，原告前去亦遭拒绝，经审查该函件内容，严重与事实不符，该发函行为发生在案件诉讼过程中，更加突出被告严重的违约情节。综合相关举证并全面考量本案案情，本院依法确认被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即向原告赔偿1269500元，对于原告主张的返还购房款诉请，本院依法支持，就其主张的购房款利息损失，鉴于上述赔偿金额已足以弥补其利息损失，对此本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条之规定，判决如下：一、被告淮安雨润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李长忠返还购房款1269500元并赔偿1269500元，合计2539000元；二、驳回原告李长忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27080元，保全费3587元，合计30667元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审 判 长 高晓文代理审判员 谢国春人民陪审员 成锦涛二〇一七年八月二十八日书 记 员 李禹萱 更多数据：