（2017）沪0117民初4914号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-28
案件名称
汤伟良与李仁珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤伟良,李仁珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4914号原告：汤伟良，男，1968年11月30日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人翁明军，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人赵建争，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：李仁珍，女，1975年12月7日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人黄玉宏，系被告丈夫。委托诉讼代理人杨建华，上海君澜律师事务所律师。原告汤伟良与被告李仁珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月9日和6月15日两次公开开庭审理。后因案件复杂，本案转为适用普通程序于2016年7月24日第三次公开开庭进行审理。原告汤伟良的委托诉讼代理人翁明军、被告李仁珍及其委托诉讼代理人黄玉宏到庭参加第一、三次庭审，原告汤伟良的委托诉讼代理人赵建争到庭参加第二次庭审，被告李仁珍的委托诉讼代理人杨建华三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤伟良向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年8月30日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》；2、被告搬离并返还原告位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。事实和理由如下：2015年8月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》。合同约定，原告将系争房屋以1,250,000元出售给被告，该房屋为原告获得的动迁安置房。现由于被告并无本市购房资格，致使合同事实上无法履行，故诉至本院，望判如所请。被告李仁珍辩称，原、被告签订的合同合法有效，系双方真实意思表示。原告明知被告属于限购对象仍同被告签订了买卖合同，双方应当履行。据此，被告不同意原告全部诉请。经审理查明：2013年4月26日，案外人上海韵意房地产开发有限公司办理完成上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号的产权登记。2014年1月23日，原告同案外人上海市城市建设投资开发总公司、上海闸北区土地发展中心签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定对原告汤伟良坐落于天潼路XXX弄XXX号房屋进行补偿安置，由原告选购松江泗泾新凯城3套房屋和茉莉雅苑1-9幢西单元201室房屋(即本案系争房屋)。2015年7月22日，上海闸北区土地发展中心等单位出具《配套商品房供应单》，载明原告为系争房屋的购房人，该房屋开发单位为上海韵意房地产开发有限公司。2015年8月1日，被告支付原告50,000元购房定金。原、被告就系争房屋签订了《定金合同》。2015年8月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条约定，2015年8月30日，原告将家庭原住房拆迁补偿安置获配得系争房屋出售给被告，总价1,250,000元，房屋建筑面积约94.3平方米。合同第二条约定，房屋转让总价1,250,000元。签订合同当日，双方办理房屋交接手续，房屋交接手续办理完成当日，被告直接向原告支付房款700,000元，加上已支付的定金50,000元，构成首期购房款750,000元。原告应将该配套商品房供应单交与被告保管，同时被告应向原告予以书面签收。2015年12月30日前被告支付原告房款300,000元，原告将本人产证给被告。原告承诺待该房屋限制交易期结束后三个月内，将该房屋过户给被告或被告指定人，待过户手续办理完成并且迁出该房屋内全部户口后当日付清剩余款项200,000元整。原告收到被告支付的购房款后，签署相应的收据给被告。合同第四条约定，2015年8月30日之前，原告将该房屋所有钥匙和房屋资料交给被告。合同第二十二条第4款约定，除不可抗力外，逾期三个月(超过可以过户时满三个月)未过户，视为不能过户或者一方不予过户。该合同还对双方权利义务、违约责任等进行了详细的约定。同日，双方签订《房屋买卖补充合同》。该合同第一条约定，原告将系争房屋出售给被告，原告净到手价1,250,000元，产权过户转让中双方产生的税、费及中介服务费等均由被告承担。合同第二条约定，2015年8月1日前被告支付50,000元；2015年8月30日前被告支付原告第一笔购房款750,000元(含定金50,000元)；2015年12月30日前被告向原告交付300,000元；在可办理产权过户手续30个工作日内，办理完过户手续后，被告向原告支付剩余购房款为200,000元。交房时间为2015年8月30日前将房屋交付给被告。该条第4款约定，原告应于开发商通知办理产证后，备齐材料，向松江区房地产交易中心申办产证，并获准正式受理。原告应在产证办理好当日，将产证及密码交付给被告保管，直至双方完成过户手续，被告保管产证期间，原告不得私自对该产证补办、挂失。该条第5款约定，双方约定以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年，或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准，由被告决定对被告有利的时限办理过户更名交易手续。但双方到松江区房地产交易中心办理过户的时间不得超出以上三者最长时限到日的七个工作日。原告必须无条件配合被告办理网签《上海市房地产买卖合同》、审税、交易过户等一系列房产交易手续。如被告需要，原告需无条件配合办理全权委托公证给被告，由被告全权处理该房屋过户手续等相关资料。合同第五条约定，办理过户时，被告应积极配合并有权更改该房产受益人名字，该合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该合同由上海欣家房地产经纪事务所作为见证方签章。当日，被告支付原告700,000元。2015年11月26日，原告办理完成系争房屋的产权证。2015年12月31日，被告支付原告房款309,000元。同日，原告妻子戚辉出具《房产出售人产权声明及承诺书》载明同意将系争房屋出售给被告。双方确认系争房屋已经交付被告。现该房屋由被告出租给案外人。另查明，被告李仁珍于2015年7月开始在本市缴纳社会保险。审理中，被告陈述，双方在签订买卖合同时考虑当时的限购政策和动迁房过户的时间要求，均认为在房屋满足过户条件时被告将符合本市购房标准。但是由于本市限购政策多变，故特意约定可以过户至被告指定人。后由于购房政策由社保缴纳年限3年变更成5年的要求，故被告希望原告将房屋过户至其姐夫王开喜名某，被告购买系争房屋的行为并非炒房行为。原告表示被告要求过户至案外人名某，之前保留了买受人为案外人的上海市房地产买卖合同照片，后以为没有用就删除了，因此当时被告要过户给谁原告不清楚。审理中，就合同约定的房屋过户时间，原告认为应当以系争房屋可以过户的时间为准，即大产证和拆迁协议同时满三年为基准；而被告则认为应当以国家限购政策规定的被告符合购买条件的时间为基准。以上事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》、上海市房地产登记簿、《上海市城市居住房屋拆迁补充安置协议》、《产权出售人产权声明及承诺书》、《配套商品房供应单》、《定金合同》、《收款收据》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。本案被告于2015年7月开始在本市缴纳社保，其签订合同时以及本案审理过程中均不符合本市购房资格。据此，原告以被告不具备购房资格、双方合同无法继续履行为由，要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充合同，故本案争议焦点为原告的解约权是否成立。通过庭审调查，在系争房屋买卖过程中，被告已经依约支付了过户前应付的房款，原告亦交付了系争房屋，就该合同而言双方还需要履行的仅为房屋过户及过户后剩余钱款支付义务。而双方签订的《房屋买卖补充合同》约定，过户时间以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年，或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准，由被告决定对被告有利的时限办理过户更名交易手续。但双方到松江区房地产交易中心办理过户的时间不得超出以上三者最长时限到日的七个工作日。而《房屋买卖合同》第二十二条约定，除不可抗力外，逾期三个月(超过可以过户时三个月)未过户，视为不能过户或者一方不予过户。根据以上条款可知，双方就合同过户约定了三个基准时间：1、开发商大产证及动迁协议同时满三年。系争房屋大产证办理时间为2013年4月26日、动迁协议签订时间为2014年1月23日，同时满三年的时间应当为2017年1月22日。再结合合同逾期三个月未过户视为不能过户的约定，双方应于2017年4月22日前办理过户手续；2、产证登记日满三年。系争房屋产证办理时间为2015年11月26日，故产证登记日满三年为2018年11月25日，再结合合同逾期三个月未过户视为不能过户的约定，双方应于2019年2月25日前办理过户手续；3、此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准。合同明确约定由被告选择上述对其有利的时间，根据以上约定，即使不考虑第三种政策期限(第三种期限应当在前2个期限均届满，根据届满时的购房政策确定)，根据产证登记满三年的约定，合同约定的过户时间还未到，合同约定的无法过户的期限更尚未届满。综上，原告以被告限购为由要求解除双方签订的买卖合同及补充合同、被告返还房屋，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告汤伟良全部诉讼请求。案件受理费16,130元，由原告汤伟良负担(已付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 利代理审判员 吕荣珍人民陪审员 范幼芳二〇一七年八月二十八日书 记 员 方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 关注公众号“”