（2017）津01民终5034号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-07-14
案件名称
天津中糖二商烟酒连锁有限公司、天津市糖酒茶食品总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津中糖二商烟酒连锁有限公司,天津市糖酒茶食品总公司,天津市房产总公司,天津食品集团有限公司,天津市宗教房产公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5034号上诉人（原审被告）：天津中糖二商烟酒连锁有限公司，住所地天津市和平区河北路205号现215号一层。法定代表人：汪希刚,经理。委托诉讼代理人：高凤民，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬（天津）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：天津市糖酒茶食品总公司，住所地天津市和平区解放北路185-191号（197-201）。法定代表人：姚慧雯，经理。委托诉讼代理人：刘全利，男，该公司托管小组主任。委托诉讼代理人:许宁，天津天关律师事务所律师。原审第三人：天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。法定代表人：孙斌，总经理。委托诉讼代理人：赵琳，天津市和平区小白楼房管站干部。原审第三人：天津食品集团有限公司，住所地天津市河西区气象台路96号。法定代表人：张勇，董事长。委托诉讼代理人：许宁，天津天关律师事务所律师。原审第三人：天津市宗教房产公司，住所地天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1102。法定代表人：胡峰，经理。上诉人天津中糖二商烟酒连锁有限公司因与上诉人天津市糖酒茶食品总公司、原审第三人天津市房产总公司、原审第三人天津食品集团有限公司、原审第三人天津市宗教房产公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津中糖二商烟酒连锁有限公司的委托诉讼代理人高凤民、蔡明，上诉人天津市糖酒茶食品总公司的委托诉讼代理人刘全利、许宁，原审第三人天津市房产总公司的委托诉讼代理人赵琳、原审第三人天津食品集团有限公司的委托诉讼代理人许宁到庭参加诉讼。原审第三人天津市宗教房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津中糖二商烟酒连锁有限公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、三、四项，查明事实，改判驳回天津市糖酒茶食品总公司相应诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用、保全费用由天津市糖酒茶食品总公司承担。事实和理由：双方租赁关系不存在合同解除事由，天津市糖酒茶食品总公司发出的解除租赁通知书不具有法律效力，天津中糖二商烟酒连锁有限公司无须腾房。天津中糖二商烟酒连锁有限公司支付的租金数额相当于预付两年多的租金。天津市糖酒茶食品总公司不得在尚未处理完此部分租金的前提下主张解除合同。天津市糖酒茶食品总公司辩称,不同意一审法院判决，坚持上诉人天津市糖酒茶食品总公司的上诉请求。天津市糖酒茶食品总公司上诉请求:1.撤销一审判决第四、五项，依法改判天津中糖二商烟酒连锁有限公司支付天津市糖酒茶食品总公司水费23789.15元、电费386606.17元及至实际腾房之日止的水电暖气费；依法改判天津中糖二商烟酒连锁有限公司支付天津市糖酒茶食品总公司2016年3月至8月28日的租金1042588.29元，自2016年8月29日至9月18日的房屋占有使用费150600元及至实际腾房之日，按照每月22.59万元计算房屋占有使用费；2.一、二审的诉讼费、保全费由天津中糖二商烟酒连锁有限公司承担。事实和理由：对方与我方签订的涉案房屋租赁协议已到期，到期后双方未续签，形成了不定期的租赁关系，天津市糖酒茶食品总公司解除租赁符合事实和法律规定。《补充协议》没有按约定履行。与天津中糖二商烟酒连锁有限公司签订劳动合同的人员的工资不是租金。天津中糖二商烟酒连锁有限公司未履行腾房义务，逾期占有诉争房屋，应支付相应费用。天津市糖酒茶食品总公司是在扣除其他租赁区域相关水电费后计算天津中糖二商烟酒连锁有限公司应支付的水电费，计算方式合理合法。对于一审判决认定解除租赁关系的判项予以认可，对一审法院其他判项均不认可。天津中糖二商烟酒连锁有限公司辩称,一审法院已作出清晰的事实认定和正确的法律适用，应予驳回。原审第三人天津市房产总公司述称，他们之间的转租我们并不知情，不发表意见，服从法院判决。原审第三人天津食品集团有限公司述称，同意人天津市糖酒茶食品总公司的意见。原审第三人天津市宗教房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。天津市糖酒茶食品总公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告将坐落于本市和平区河北路215号一楼经营大厅（657.55平方米），二楼大厅（700平方米），院内酒科办公室（60.34平方米），本市和平区河北路217号进口烟酒食品厅（244.48平方米），本市和平区解放路189号一楼大厅（面积200平方米）腾交原告，并向原告返还盘点明细中设备设施；3.判令被告支付原告2016年3月至8月28日的租金1042588.29元，自2016年8月29日至9月18日的房屋占用使用费150600元，及至实际腾房之日，按照每月22.59万元计算房屋占有使用费;4.被告支付原告水费23789.15元，电费386606.17元，暖气费350125.56元;5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：坐落天津市和平区河北路215号一楼经营大厅（657.55平方米），二楼大厅（700平方米），院内酒科办公室（60.34平方米）原系天津二商集团有限公司名下所有国有资管产，2015年经整合重组，天津二商集团有限公司与另一公司整合重组为天津食品集团有限公司。2011年原天津二商集团有限公司同意原告出租上述房屋。坐落本市和平区河北路217号进口烟酒食品厅（244.48平方米）系原告承租天津市房产总公司管理的共有非住宅房屋。坐落本市和平区解放路189号一楼大厅（面积200平方米）系天津市商业烟酒总公司承租天津市宗教房产公司管理的共有非住宅房屋，2011年1月天津市商业烟酒总公司授权原告对该房屋出租并与被告签订租赁协议。原、被告双方于2011年1月27日签订《房屋租赁协议》，租赁面积共计1862.37平方米，租赁期限自2011年1月18日起至2016年1月18日止。协议中关于租金支付方式第三条约定经甲、乙双方协商同意乙方每月支付22.59万元给甲方，具体方式双方在补充协议中约定。同日，双方又签订补充协议，补充协议第一条约定：经甲乙双方协商同意，乙方租金以负责安置甲方岗上、岗下职工费用的方式支付，安置办法为：部分职工与乙方签订《劳动合同》进入乙方工作，部分职工与乙方签订借调协议进入乙方工作或留在甲方负责甲方的管理工作。乙方负担以上职工的工资、五险一金及部分办公费用的开支。不足部分由甲方现有对外出租房屋的租金及商标使用费等税后年收入175万元列支，以保证甲方岗上、岗下职工生活费、五险一金、办公费用等费用开支。自第三年后视施工人员情况变化，适当调整。2011年5月1日原被告双方签订《公司借调人员协议》，借调期限自2011年5月1日至2012年4月30日止，如借调时间调整，由甲乙双方协商确定。合同签订后，原告依约将讼争之房交付被告使用。被告按照补充协议的约定以负责安置原告方岗上、岗下职工费用的方式支付租金。其中被告以支付原告方借调人员工资、五险一金及部分办公费用的方式给付原告2011年至2016年6月期间的租金共14168011.65元（以报销的形式给付）。另有与被告签订劳动合同人员（包括原告法定代表人姚慧雯在内）共计13人，被告自2011年至2016年支付该13人工资、五险一金等费用。原告对于上述与被告签订劳动合同人员共计13人表示认可，对于原告法定代表人姚慧雯在被告单位领取工资事实表示认可，但对于领取工资数额表示不清楚。2016年1月18日双方签订的《房屋租赁协议》到期后，并未续签。上述事实有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料，经质证及一审法院核实，予以确认。一审法院于2017年3月14日进行现场勘验并拍摄照片，现讼争之房由被告使用，当事人无异议。一审法院根据原告的申请于2016年11月23日查封被告名下财产1952985.6元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立、有效，一审法院予以确认，当事人应按照约定履行自己的义务。原被告双方签订的《房屋租赁协议》于2016年1月18日到期后，双方没有续签，被告方继续使用讼争之房，转为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。2016年8月27日原告向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，并于2016年8月28日到达被告，原、被告之间的《房屋租赁协议》于2016年8月28日解除。故原告要求被告将讼争之房腾空交还原告的请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付2016年3月至8月28日的租金1042588.29元，自2016年8月29日至9月18日的房屋占用使用费150600元，及至实际腾房之日，按照每月22.59万元计算房屋占有使用费的请求，根据原、被告双方签订的《补充协议》约定，经甲乙双方协商同意，乙方租金以负责安置甲方岗上、岗下职工费用的方式支付，安置办法为：部分职工与乙方签订《劳动合同》进入乙方工作，部分职工与乙方签订借调协议进入乙方工作或留在甲方负责甲方的管理工作。乙方负担以上职工的工资、五险一金及部分办公费用的开支。不足部分由甲方现有对外出租房屋的租金及商标使用费等税后年收入175万元列支，以保证甲方岗上、岗下职工生活费、五险一金、办公费用等费用开支。被告依约支付了与被告方签订《劳动合同》进入被告方工作的人员以及与被告方签订借调协议进入被告方工作或留在原告方负责原告方的管理工作的人员工资、五险一金及部分办公费用。原告方主张被告租金给付方式只包括借调人员的工资、五险一金及部分办公费用的方式给付了14168011.55元，而不包括原告方部分人员与被告方签订《劳动合同》进入被告方工作而被告方向其支付的工资、五险一金等费用的方式支付租金，对此原告未能提供有效证据证明。故原告该项请求，一审法院不予支持。关于原告主张被告拖欠暖气费一节，被告在租赁期间未予给付，根据天津市暖气费相关计算标准，被告理应给付，被告以未使用二楼为由不予支付二楼部分取暖费，一审法院不予采信。原告的该项请求，一审法院予以支持。至于原告主张水、电费一节，根据合同约定，在租赁期间内，由甲方提供水、电、气、电话等项服务，甲方每月按计量数向乙方收取专项费用。原告未能提供有效证据证明被告使用水费的实际发生数额，故该项请求，一审法院不予支持。关于原告主张本市和平区解放路189号一楼大厅（面积200平方米）房屋电费8591元的请求，一审法院予以支持。至于原告主张坐落于本市和平区河北路215号一楼经营大厅（657.55平方米），二楼大厅（700平方米），院内酒科办公室（60.34平方米），本市和平区河北路217号进口烟酒食品厅（244.48平方米）房屋的电费的请求，原告未能提供有效证据证明实际发生的数额，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、原、被告之间《房屋租赁协议》及《补充协议》于2016年8月28日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告将坐落于天津市和平区河北路215号一楼大厅（657.55平方米），二楼大厅（700平方米），院内酒科办公室（60.34平方米），河北路217号进口烟酒食品厅（244.48平方米），解放路189号一楼大厅（面积200平方米）腾交原告，并向原告返还盘点明细中相关设备设施；三、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告取暖费350125.56元；四、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告电费8591元；五、当事人其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费22377元，减半收取11188.5元，由原告负担9134.5元，被告负担2054元。保全费5000元，由原告负担4082元，被告负担918元。（本判决生效后十五日内，被告直接给付原告）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、天津中糖二商烟酒连锁有限公司、天津市糖酒茶食品总公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》是否应予解除；二、是否存在欠付租金的情况；三、欠付水电费的数额确定。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。天津中糖二商烟酒连锁有限公司、天津市糖酒茶食品总公司之间签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》约定的租赁期间为2011年1月18日至2016年1月18日。租赁合同到期后，双方未续签合同，形成不定期租赁。天津市糖酒茶食品总公司有权随时解除合同。天津市糖酒茶食品总公司向天津中糖二商烟酒连锁有限公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，且天津中糖二商烟酒连锁有限公司已于2016年8月28日收到，一审法院确认双方的租赁合同已于2016年8月28日解除，符合法律规定，本院予以确认。天津中糖二商烟酒连锁有限公司提出因已预付租金、涉及签订劳动合同人员的后续赔偿等问题，故不应解除租赁合同的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，天津中糖二商烟酒连锁有限公司、天津市糖酒茶食品总公司之间签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。天津市糖酒茶食品总公司主张《补充协议》未实际履行，天津中糖二商烟酒连锁有限公司支付的租金范围不包含与天津中糖二商烟酒连锁有限公司签订劳动合同人员的工资的上诉理由，因天津市糖酒茶食品总公司未提供充分证据予以证明，故本院对该上诉理由，不予采信。关于争议焦点三，并无独立的水电表可以确定天津中糖二商烟酒连锁有限公司实际使用量，天津市糖酒茶食品总公司主张双方存在口头协议，约定了以整体使用量的不同占比确定天津中糖二商烟酒连锁有限公司实际使用的水电量，但天津中糖二商烟酒连锁有限公司对该口头协议予以否认。而天津市糖酒茶食品总公司提供的证据不足以证明天津中糖二商烟酒连锁有限公司的实际水电费使用量，一审法院依据相关证据，确定天津中糖二商烟酒连锁有限公司向天津市糖酒茶食品总公司支付相应的电费，并无不妥，本院予以维持。天津中糖二商烟酒连锁有限公司提出认为其已多预付的租金可以折抵水电费的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。综上所述，天津中糖二商烟酒连锁有限公司、天津市糖酒茶食品总公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29325元，由天津中糖二商烟酒连锁有限公司负担10093元，由天津市糖酒茶食品总公司负担19232元。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲代理审判员 豆 艳代理审判员 刘 艳二〇一七年八月二十八日法官 助理 常嘉奕书 记 员 于 蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度“”