（2016）京0111民初18462号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-31
案件名称
张忠侠与王立雄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张忠侠,王立雄,北京华熙房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民初18462号原告张忠侠，女，1988年1月22日出生，住北京市房山区，现住北京市海淀区。委托代理人宋懿军（原告张忠侠之夫），男，1990年6月6日出生，住北京市房山区。委托代理人魏凌波，北京凌引律师事务所律师。被告王立雄，男，1986年4月20日出生，个体，住河北省石家庄市行唐县。委托代理人花蕾，女，1980年12月9日出生，满族，住北京市朝阳区。第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人刘桂平，女，1973年12月19日出生，该公司店经理，住北京市房山区，现住公司宿舍。委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，该公司法务职员，住北京市房山区，现住公司宿舍。原告张忠侠与被告王立雄、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张忠侠之委托代理人宋懿军、魏凌波，第三人经纪公司之委托代理人张毅然、刘桂平到庭参加诉讼。被告王立雄及其委托代理人花蕾于本院第一、二次庭审时到庭参加诉讼，第三次庭审时经本院传票传唤未到庭应诉，对于第三次庭审本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张忠侠诉称，2016年8月11日，原告因结婚购买婚房所需，在北京华熙房地产经纪有限公司协助下，与被告签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号015405。合同约定购买房屋为房山区长阳镇碧桂园XX号楼XX单元XX室（房屋产权证号：X京房字第XX**号），房屋所有权人为王立雄（单独所有），总价款为人民币1875000元，并就定金数额、房屋交付的时间、付款办法、违约责任等做了明确约定。合同签订后，原告即按照约定向被告支付了购房定金2万元整，并在本人及未婚夫银行账户内提前存入足够支付第一笔款项的资金。2016年8月26日，在原告按照合同约定到中介公司向被告履行支付第一笔款义务，但被告拒绝到场，并电话告知中介公司房屋不卖了。后经中介公司及原告多次要求，被告以种种理由拒不履行。原告的购房预期目的是结婚自主，而非炒房或投资。但被告的违约行为，致使原告现在购买同等住房的购房成本增加了近百万元，原告预期的在属于自己住房内结婚目的无法达成，给原告造成了巨大的经济损失和精神损害。被告的违约行为造成了合同目的无法实现，使得原告无法按照原价格购得相同房屋。鉴于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金20000元；3、被告支付原告违约金187500元；4、被告赔偿原告经济损失（房屋差价扣除违约金部分）1446800元；5、被告承担全部诉讼费用。被告王立雄辩称，对于原告提出的所有诉讼请求均不同意，对原告陈述的事实与理由也不认可。我方认可原被告之间的合同关系，同意继续履行合同，但要求原告补偿我涉案房屋合同价和市场现价的差价款。第一，前期我虽然对原告提出过考虑是否出卖涉案房屋的意思，但是原告也没有提前告知我要解除合同，证明其一直认为合同有效，我要求继续履行合同，并签订补充条款，对房款进行重新约定。第二，因为原告没有及时向我支付首付款，导致我为了履行合同，借款准备办理解抵押，2016年8月26日我一共借款131万，产生了121830元的利息。第三，原告没有明确向我提出解除合同并办理解除合同后的违约赔偿手续，也没有向我支付房屋首付款，导致了现在房价回落造成差价，要求原告对我进行相应赔偿。第四，原告方发送的律师函，我方没有收到。第五，2016年8月26日我没有接到中介和原告方告知我去领取首付款的电话或书面通知。第六，我认为2016年8月26日原告去中介是为了完成与其他人的房屋买卖交易。在诚实信用原则的基础上，法律发展和确立的情势变更原则，是指正式单方提前解除合同而不承担违约责任的法律依据。首先，被告与原告签订房屋买卖合同的情况发生重大变化，致使合同成立的基础丧失，履约基础发生动摇，房产证是本案被告王立雄单独所有，但是其母亲得知交易后以喝农药威胁并实施确保房产不被交易的行为，这是被告王立雄订立合同时不可预见的，尽管被告极力宽慰其母，但是在人的生命权和健康权可能再次受损的情况下，被告无奈通过中介通知原告解约，其主观上不存在故意、过失违反合同约定的情形，符合情势变更原则的构成要件，且被告在合同签订的第三天即通过中介通知原告解约，期间也曾多次致电原告及其爱人，要求尽快退还购房定金，均未得到有效回应，合同也处于正常履行的状态，符合情势变更原则的构成要件。最后被告通过中介向原告表达解约的意思，已经不能正常履行和原告之间的购房合同，合同继续履行丧失了意义，因此被告单方解除合同而免于承担法律责任有充分的法律依据，符合法治精神。关于合同法解释二第26条规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求法院变更或者解除合同，因为被告缺乏法律常识，且双方一直通过第三人进行交易和后续沟通，所以未能在第一时间起诉本案原告要求解约。最后，要分清定金和预付款的区别，正确适用定金罚则。本案中我方可以返还原告定金并进行双倍赔偿，作为解约定金。第三人经纪公司述称，我方认可原告陈述的事实与理由，被告不同意解除合同，但是我方同意解除合同，另外我方保留向违约方诉请居间服务费的权利。刚才被告答辩称希望签署合同补充协议的请求，应该是双方平等自愿同意基础上才可达成，但是现在原告要求解除合同，故我方同意解除合同，不再签订补充协议。经审理查明,2016年8月11日，原告张忠侠（买受人）与被告王立雄（出卖人）及第三人经纪公司签订《存量房屋买卖合同》，约定原告张忠侠购买被告王立雄所有的位于房山区长阳镇碧桂园XX号楼XX层XX单元XX号房屋，建筑面积为91.73平方米，房屋产权证号为X京房权证房字第XX**号，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年8月12日前申请办理提前还款手续，提前还款手续以出卖人自筹全部解押款项的方式办理，房屋按套成交价格为1875000元，买受人向出卖人支付20000元作为购房定金，买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款675000元，买受人拟申请公积金贷款1200000元。买卖双方协商一致，出卖人房屋核验及买受人购房资格审核通过后7日内双方办理该房产的贷款手续，出卖人应当在收到全部购房款后3日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，银行批贷后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。买受人应于2016年8月15日之前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于2016年8月30日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金。同时合同补充协议约定，买受人同意在2016年8月26日之前付出卖人355000元。合同签订当日，原告张忠侠支付被告王立雄定金20000元，2016年8月14日，被告王立雄向第三人经纪公司表示要求解除合同,2016年8月26日被告王立雄再次向第三人经纪公司表示要求解除合同。在本院庭审中，被告王立雄要求继续履行合同并要求提高房屋价款，同时辩称其之所以拒绝履行合同系因为其母在得知卖房事宜后以死相逼，基于此认为合同履行过程中出现了情势变更，故不同意承担违约责任，并在案件审理过程中提出反诉要求继续履行合同，并要求原告赔偿其相关损失，后又撤回反诉。另查明，本案审理过程中，经原告张忠侠申请本院依法委托评估机构对涉案房屋的现值进行评估，2017年6月12日，北京仁达房地产评估有限公司出具评估报告，认定于价值时点2017年5月10日，涉案房屋的房地产价值总额为350.93万元。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的《存量房屋买卖合同》、房屋产权证书、收条、评估报告等在案证实。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方可以解除合同。本案中，在原告张忠侠不存在违约行为的情况下，被告王立雄于履行期限届满前明确表示拒绝出售房屋，已构成根本违约，基于此，原告张忠侠具有合同解除权，故原告张忠侠要求解除合同的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持；被告王立雄辩称合同履行过程中出现了情势变更，故要求免除违约责任，本院认为王立雄主张的其母以死相逼不属于法律规定的情势变更的事由，亦不属于其免除违约责任的法定事由，故对此本院不予采信；被告王立雄在合同履行过程中违反诚实信用原则、无故解除合同应当承担相应的违约责任，在定金与违约金同时并存的前提下，守约方可以选择适用，本案中原告张忠侠要求退还定金20000元并选择适用违约金条款要求被告王立雄支付违约金187500元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，房屋涨价损失属于双方履行合同后原告方的预期可得利益，现房屋买卖合同因被告王立雄原因而解除，故被告王立雄应当赔偿原告方相应的损失。具体损失数额，本院根据评估报告、被告王立雄的违约情节、以及双方当事人对房地产市场价格波动情形的预见程度、本院已支持的违约金数额酌情确定为900000元。本院第三次庭审时被告王立雄经本院传票传唤未到庭应诉，对于第三次庭审本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张忠侠、被告王立雄及第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二〇一六年八月十一日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告王立雄于本判决生效之日起七日内退还原告张忠侠定金二万元；三、被告王立雄于本判决生效之日起七日内给付原告张忠侠违约金十八万七千五百元；四、被告王立雄于本判决生效之日起七日内赔偿原告张忠侠经济损失八十万元。五、驳回原告张忠侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零八百三十八元，由被告王立雄负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李亚丽二〇一七年八月二十八日书记员 周 蕊 百度搜索“”