（2017）湘0103民初3576号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2018-07-21
案件名称
肖力平、张梁玮与湖南橘郡城镇置业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖力平,张梁玮,湖南橘郡城镇置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初3576号原告：肖力平，女，1969年8月2日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：张梁玮，男，1996年11月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。两原告共同委托诉讼代理人：何飞，湖南辰邦律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地：长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：王英帅、易朦，湖南金州律师事务所律师。原告肖力平、张梁玮与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖力平、张梁玮的委托诉讼代理人何飞、被告橘郡公司的委托诉讼代理人王英帅和易朦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖力平和张梁玮请求法院判令：一、橘郡公司将橘郡项目B2幢202号依约交付给肖力平和张梁玮，并支付未履行合同违约金175305元（从2012年6月1日起暂计算到2017年5月3日止），后续违约金仍应支付；二、橘郡公司对肖力平和张梁玮房屋外墙渗水等双方核定的房屋质量问题承担修缮责任，并承担肖力平和张梁玮支出的维修费用；三、橘郡公司承担本案诉讼费用。橘郡公司答辩要点：一、肖力平和张梁玮的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予以驳回；二、橘郡公司开发建设的房屋符合交付条件，不存在质量问题，且橘郡公司已多��通知肖力平和张梁玮办理房屋交付手续，不存在逾期交房的违约行为；三、肖力平和张梁玮并无证据证实橘郡公司拒绝或拖延履行维修整改义务，无权要求橘郡公司承担补偿责任；四、肖力平和张梁玮并无证据证实涉案房屋存在质量问题。经审理查明：2011年5月29日，橘郡公司作为出卖人，肖力平作为买受人，张梁玮作为买受共有人，签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20100632202）。合同约定：买受人购买橘郡公司开发建设的位于橘郡项目中的第XX幢XX号房，房屋建筑面积144.11平方米，房屋总价975000元。出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期不超过30日,自本合同规定的最后交付期限（即2012年5月31日）的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限��即2012年5月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在双方协商的期限内整改合格。整改合格的，买受人应当收房；超过整改期出卖人应当承担每日已交付房款万分之一的延期交房责任。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题,应书面要求出卖人对商品进行合理整改,在出卖人约定的合理整改期间,出卖人不承担延期交房的责任。出卖人整改完毕后,买受人应当于出卖人发出通知后的15日内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。买受人在约定的交房之日,既不提出书面整改要求又不接受房屋的,视为出卖人已依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。买受人对该商品房提出有重大质量问题,双方产生争执时,以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如该部门认定属非重大质量问题,在保修期内由出卖人根据《买卖合同》第十六条规定承担保修责任;如确系重大质量问题且不具备入住条件,买受人要求退房的,出卖人须在买受人提出退房要求后7天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息,利息按中国人民银行同期存款活期利率计算,如买受入已装修的,其装修费用经评估机构评估后,由出卖人给予补偿;买受人要求换房且出卖人同意换房的,差价按新、旧合同总价格多还少补。2011年6月9日，肖力平、张梁玮一次性支付购房款975000元。2011年7月13日，肖力平缴纳物业维修基金19500元。2011年11月23日，肖力平缴纳了初始登记费80元。2012年7月26日，橘郡公司向肖力平、张梁玮发出《入伙通知书》，称涉案的B2栋202号房已达到交房条件，请肖力平、张梁玮前来收房，收房时间为2012年8月1日。2012年8月7日，橘郡项目B1-B5栋房屋进行了竣工验收，并于2013年12月17日，进行了竣工验收备案。2014年9月15日，橘郡公司向肖力平发出收房催告函，称橘郡礼顿山B1区B2栋202房已符合交房条件，请于2014年10月1日至2014年10月31日前往办理相关收房手续及缴纳物管费事宜。2014年10月17日，肖力平前往验收房屋，发现涉诉房屋的地面不平起灰，客厅已烧坏，厨房地面上水管突出地面，房屋内多处裂缝等质量问题，并要求物业公司整改。2015年12月8日，肖力平再次前往验收房屋，发现主卧室推拉门的压条不到位，厨房墙面不平整，防盗门把手生锈等房屋质量问题，再次要求物业公司整改。2017年3月18日，肖力平第三次验收涉案房屋，发现阳台墙面上有裂缝，边墙漏水严重，外墙有色差，并要求整改。上述事实，有《长沙县商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、湖南省非税收入一般缴款书、长沙县物业维修资金缴款凭证、入伙通知书、建设工程竣工验收备案表、收房催告函、房屋交付验收清单、整改意见、当事人庭审陈述予以佐证，足以认定。本院认为，当事人平等协商订立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》内容，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题,应书面要求出卖人对商品进行合理整改,在出卖人约定的合理整改期间,出卖人不承担延期交房的责任。买受人对该商品房提出有重大质量问题,双方产生争执时,以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。据此，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定的质量要求。对于房屋的瑕疵或质量问题，除非属于主体结构质量问题或已严重影响居住，买受人不能解除合同。开发商对于质量瑕疵的房屋应承担维修、更换、重做等违约责任。本案中，涉诉房屋所在楼栋已于2012年8月7日完成了竣工验收，并在后面完成了竣工验收备案，达到国家规定的竣工条件，符合交房条件,已通知肖力平、张梁玮收房。依据合同的约定，由于橘郡公司原因，逾期交付房屋，逾期超过30日，肖力平和张梁玮有权解除合同。肖力平和张梁玮要求继续履行合同的，合同继续履行，自��合同规定的最后交付期限（即2012年5月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。故橘郡公司应向肖力平和张梁玮支付逾期交房的违约金，即以975000元以为基数，按日万分之一的标准，从2012年6月1日起至2012年8月7日止的违约金，即6630元。肖力平在收房过程中，发现阳台墙面上有裂缝，边墙漏水严重，外墙有色差、地面不平等质量瑕疵，并要求整改。肖力平、张梁玮并未提供相应证据证实上述质量瑕疵已严重影响房屋的居住使用，且上述质量瑕疵亦不属于房屋主体结构的质量问题。肖力平、张梁玮与橘郡公司未就上述质量瑕疵的整改约定具体的整改期限。故橘郡公司应就房屋验收清单中发现的质量问题做进一步的修复，修复期间应视作双方合同约定的合理整改期间，橘郡公司不承担延期交房的责任。肖力平、张梁玮���出的，要求橘郡公司依约交房的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效后十日内向原告肖力平和张梁玮支付逾期交房违约金6630元；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效后三十日内修复橘郡项目B2栋202号房屋于2017年3月18日验收清单中所列的修复问题；三、驳回原告肖力平和张梁玮的其他诉讼请求。本案受理费15152元，减半收取7576元，由原���肖力平和张梁玮承担1515元，被告湖南橘郡城镇置业有限公司承担6061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐文东二○一七年八月二十八十日书记员 陈 检附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 更多数据：搜索“”来源：