（2017）鲁0213民初3049号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-19
案件名称
青岛连群物业管理有限公司与许积辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛连群物业管理有限公司,许积辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0213民初3049号原告：青岛连群物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：王建明，职务经理。委托诉讼代理人：邵競，女，青岛连群物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：蓝孝龙，男，青岛连群物业管理有限公司工作人员。被告：许积辉，男，汉族，住所地青岛市李沧区。原告青岛连群物业管理有限公司与被告许积辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛连群物业管理有限公司的委托诉讼代理人邵兢、蓝孝龙，被告许积辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛连群物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2016年12月31日物业管理费523.5元、违约金117.8元，共计641.3元；2、判令被告按照日2.5‰逾期付款的违约金直至结清全部物业费；3、诉讼费用由被告承担。在法庭审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系被告所在小区的物业管理公司，为小区居民提供物业服务至今，原告为小区业主提供物业服务期间，被告从未缴纳物业费用。为确保企业正常运转，维护原告合法权益，请求判如所请。许积辉辩称：原告进驻小区的手续不合法，小区从未开过业主大会，业主委员会是如何成立的，业主均不知情。小区原来只有一个进出口，原告进驻后现在有四五个进出口，影响小区安全，发生过多次失窃事件；小区保安没有24小时巡逻，小区监控也不好用；原告未经业主允许将公共娱乐室对外出租，公共绿地也被改为停车位；被告所在单元的单元门闭门器坏了，原告大半年没修，影响被告家的安全；原告收取物业费敲门声太大，态度不好。经审理查明，2015年10月1日，青岛市李沧区沧台路小区EF区首届业主委员会与原告签订《物业管理合同》，委托原告对青岛市李沧区沧台路EF区实行物业管理。合同约定，委托管理事项有公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务，公共部位、公用设施设备的日常运行、养护服务。合同期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。收费标准为，物业管理费2015年0.36元/平方米/月，2016年1月1日起0.5元/平方米/月；商业用房（商铺）0.8元/平方米/月；物业服务费按半年交纳，业主或使用人应在半年前五日内履行交纳义务。合同第十九条约定，业主或物业使用人未能按时交纳物业费的，按每日银行当期贷款利率标准向原告支付违约金。被告所有的房屋位于李沧区沧居路7号2号楼2单元101户，建筑面积88.36平方米。上述事实，有原告提交的物业管理合同1份、资质证书1份以及双方法庭审理笔录在卷佐证。原告主张，其与青岛市李沧区沧台路小区EF区首届业主委员会签订的物业管理合同合法有效，合同签订后，原告便入驻涉案小区提供物业管理服务，且318户业主中有85%的业主已交纳物业费。提供收据一本（物业费收据的一部分）予以证明。被告称其不知青岛市李沧区沧台路小区EF区首届业主委员会是如何成立的，不认可该业主委员会与原告签订的物业管理合同。对物业费收据真实性无法确认，应当提供发票。原告称，收据共有三联，第二联给业主，盖有原告公章，如需发票即可凭收据换取。原告称，确实听说过小区发生过失窃事件，但原告配合提供了监控录像；被告所说的小区门有一个是业主开的，但原告没有执法权，原告曾要求城管制止过；小区有监控也有巡逻。公共娱乐室的出租经过业主委员会的同意；不存在绿地改成停车位的问题；被告所说的单元门已经修好了。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告以业主委员会成立不合法作为拒交物业费的抗辩理由。本院认为，2015年10月1日，原告与青岛市李沧区沧台路小区EF区首届业主委员会签订《物业管理合同》，并依据该合同入驻该小区提供物业管理服务，被告等业主已实际接受了原告提供的物业管理服务，且有部分业主已按照合同约定支付物业费，因此，被告应当按照合同约定向原告支付物业费。根据被告的房屋面积，被告应当向原告支付物业管理费的数额为530.16元（88.36㎡×0.5元/月·㎡×12个月），原告主张523.5元，视为对自己权利的放弃，本院予以支持。业主应当以适当的方式积极行使业主权利履行业主义务，参与小区管理。物业公司亦应不断提高物业管理和服务质量。物业公司与业主合则两利，分则两伤，业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。而物业公司在进行物业管理的过程中，亦应当不断提供物业服务质量、注意物业服务态度，以利于工作的顺利开展。因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告许积辉于本判决生效之日起十日内给付原告青岛连群物业管理有限公司物业管理费523.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。被告于本判决生效之日起十日内给付原告25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 温洪梅二〇一七年八月二十八日书记员 刘亚君