（2017）内0523民初3556号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-06
案件名称
柏贵林与开鲁县忠达物业有限责任公司、开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
开鲁县人民法院
所属地区
开鲁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柏贵林,开鲁县忠达物业有限责任公司,开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
全文
内蒙古自治区开鲁县人民法院民 事 判 决 书（2017）内0523民初3556号原告柏贵林,男,汉族,职工,现住开鲁县。被告开鲁县忠达物业有限责任公司,公司地址开鲁镇新华街爱心小区。法定代表人宋树民（系忠达物业有限责任公司董事长），男，汉族，住开鲁县。委托代理人车平原（系忠达物业有限责任公司总经理），男，汉族，住开鲁县。被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会，地址开鲁县开鲁镇解放街。负责人马青奎，系解放社区居民委员会主任。原告柏贵林与被告开鲁县忠达物业有限责任公司、开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏贵林、被告开鲁县忠达物业有限责任公司的委托代理人车平原到庭参加了诉讼。被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会主任马青奎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏贵林向本院提出诉讼请求：请求确认被告开鲁县忠达物业有限责任公司与被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会签订的《物业服务委托合同》无效；承担本案诉讼费用。事实与理由：根据《居民委员会组织法》的规定，开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会不能代表业主对外签订《物业服务委托合同》。该合同物业费收费浮动大，且该合同中第七条第五项、第七条第九项属于免责条款，该合同损害了公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告开鲁县忠达物业有限责任公司与被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会签订的《物业服务委托合同》是无效合同。被告开鲁县忠达物业有限责任公司辩称，原告所说的解放社区与我公司签订的《物业服务委托合同》无效,原告在诉状中列举了多项社区的职责和任务。其中一项是”办理本居住地区居民事业的公共事务和公益事业”，根据内蒙古自治区住房和城乡建设厅《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字〔2014〕1029号）的规定”已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定”，在没有业主委员会的小区，社区是有义务为居民选定物业企业的。被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年董玉臣辞去开鲁县清华园小区业主委员会主任后，开鲁县清华园小区业主委员会不能正常履行职责。2015年12月25日，开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会在清华园小区公告栏中贴出被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会将代表业主与被告开鲁县忠达物业有限责任公司签订《物业服务委托合同》的通知。2016年1月1日，被告开鲁县忠达物业有限责任公司与被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会签订的为期一年《物业服务委托合同》。对当事人有争议的证据认定如下：1、原告向本院提交的开鲁街道解放社区居民委员会与开鲁县忠达物业有限责任公司签订的《物业服务委托合同》。原告认为开鲁街道解放社区居民委员会不能代表小区居民与开鲁县忠达物业有限责任公司签订《物业服务委托合同》，况且该合同第四条第（一）项规定住宅按每月每平方米0.4-0.8元收取幅度过大损害公共利益；该合同第七条（五）项规定业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害和第七条（九）项停车场内，车辆（包括随意停放的非机动车辆）被窃、被破坏或者车内财物被窃的损害，开鲁县忠达物业有限责任公司不负赔偿责任属于免责条款，损害了公共利益，应认定合同无效。被告开鲁县忠达物业有限责任公司认为，其与开鲁街道解放社区居民委员会签订的合同有效,符合内蒙古自治区住房和城乡建设厅《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》内发改费字〔2014〕1029号文件的规定，开鲁街道解放社区居民委员会有权对外签订物业合同。本院认为，开鲁街道解放社区居民委员会在清华园小区业主委员会不能正常履行职能期间，为了加强对小区物业的管理，更好的为居民提供物业服务，与开鲁县忠达物业有限责任公司签订了《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，也没有超代理权限，对小区居民具有约束力。合同规定的收费范围在每月每平方米0.40元至0.80元之间，实际执行收费标准是每月每平方米0.50元，在合同规定的范围之内，没有侵犯小区居民和社会公共利益，小区居民接受物业服务后应按此标准交纳物业费用。合同第七条第（五）项、（九）向规定的免责条款违反了《中华人民共和国合同法》第五十三条造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失条款无效的规定，应认定这两项合同规定的条款无效。被告开鲁县忠达物业有限责任公司为了反驳原告的诉讼主张向本院提交了（2017）内0523民初2290号民事判决书，用以证明《物业服务委托合同》的效力，该份判决书在案件上诉阶段，没有发生法律效力，不能作为认定事实的依据，本院不予采信。被告开鲁县忠达物业有限责任公司，为了证实在《物业服务委托合同》签订前，业主委员会主任董玉臣辞去职务，清华园小区物业委员会不能正常履行职能，向本院提交了解放社区居民委员会通知、通知张贴的照片、原清华园小区物业经理李晓明的证词，为了查明董玉臣辞去职务前后的涉及案件情况，本院调取董玉臣的询问笔录，几份证据客观真实、来源合法、互相印证，能够作为认定事实的依据，本院予以采信。本院调取了被告开鲁街道解放社区居民委员会主任马青奎的询问笔录，证实了开鲁街道解放社区居民委员会党委书记与被告开鲁县忠达物业有限责任公司签订合同的过程，双方当事人均没有异议，本院予以采信。本院认为，被告开鲁街道解放社区居民委员会在清华园小区业主委员会主任辞职，业主委员会不能正常履行职能的情况下，为了更好的对清华园小区进行物业管理，方便居民生活，与被告开鲁县忠达物业有限责任公司签订了《物业服务委托合同》，明确了双方权利义务关系，得到了清华园小区大多数居民的认可，没有超越权限和违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对小区居民具有约束力。但《物业服务委托合同》第七条（五）项、（九）项规定的不论有无责任均对人身伤害和财产损失不承担责任违反《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，这两项免责条款无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决入下：被告开鲁县忠达物业有限责任公司与被告开鲁县开鲁街道解放社区居民委员会签订的《物业服务委托合同》第七条（五）项、（九）项（即：第七条免责事项：在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或者间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（五）业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；（九）停车场内，车辆〈包括随意停放的非机动车辆〉被窃或被破坏或车内财物被窃的损失，乙方不赔偿业主的人身和财产损失。合同乙方为开鲁县忠达物业有限责任公司）无效，《物业服务委托合同》除第七条（五）项、（九）项外其他部分有效。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告柏贵林负担10.00元，被告开鲁县忠达物业有限责任公司负担20.00元，被告开鲁街道解放社区居民委员会负担20.00元，于本判决生效后立即结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费100.00元。上诉于通辽市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 强二〇一七年八月二十八日书记员 刘晓龙