（2017）沪0107民初14891号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海真如商城股份有限公司与杨月珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海真如商城股份有限公司,杨月珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初14891号原告(反诉被告)上海真如商城股份有限公司，住所地上海市。法定代表人茅玉冲。委托代理人闵顺杰、钱森虹，上海市万联律师事务所律师。被告(反诉原告)杨月珍，女，1964年9月27日出生，汉族，住上海市。委托代理人曹某某，男，1956年7月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈裕康。原告上海真如商城股份有限公司与被告杨月珍及反诉原告杨月珍与反诉被告上海真如商城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海真如商城股份有限公司的委托代理人闵顺杰，被告(反诉原告)杨月珍的委托代理人陈裕康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海真如商城股份有限公司诉称，原告于2011年2月起将系争房屋上海市普陀区南大街XXX号XXX室出租给被告使用，租赁面积为88.64平方米。2015年8月19日双方续签了租赁合同，合同约定系争房屋的租赁期限至2016年8月31日，年租金人民币97000元(以下币种均为人民币)，先付后用，每三个月支付一次。合同履行期间届满之日，被告应向原告交还房屋。交还房屋时，对其装修部分，应当恢复原状。合同期满后，经原告多次催告，被告拒不搬离系争房屋，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交还上海市普陀区南大街XXX号XXX室的房屋并将房屋恢复原状；2、被告支付房屋使用费(按年租金97000元标准计算，至搬离之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨月珍辩称，双方的租赁关系并未结束，不存在自然终止或强制终止，因原告要求终止合同的理由不存在，故不同意原告的诉讼请求。鉴于原告存在违约，被告已提出反诉。反诉原告杨月珍诉称，反诉原告自2005年起，一直承租系争房屋。双方从2009年起签订书面租赁合同，但反诉被告并未履行义务。2014年11月10日，双方签订补充协议，在合同届满后，反诉被告又口头同意反诉原告继续租赁三年，为此，在反诉被告的同意下，反诉原告对系争房屋进行了装修。2017年2月25日，反诉被告向案外人发放了清退通知书，并称反诉原告无证经营。至今，反诉原告未收到反诉被告要求解除租赁合同的通知。2017年3月，反诉被告违反相关规定，对系争房屋采取停电、停水措施，致反诉原告不能经营，造成反诉原告巨大经济损失。现提起反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行2015年8月19日与反诉原告签订的房屋租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告2017年3月至6月的营业损失暂计40万元；3、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告上海真如商城股份有限公司辩称，双方的租赁合同关系于2016年8月期满，反诉原告应将系争房屋返还，因反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，故不同意其反诉请求，请求驳回。经审理查明，自2005年起，原被告双方就系争房屋公有非居住房上海市普陀区南大街XXX号XXX室建立了租赁关系，被告用以经营足浴店。基于原有的租赁关系，2015年8月19日，原告与被告杨月珍续签了《房屋租赁合同》。该合同约定，系争房屋建筑面积约为88.64平方米，用途为商业。租赁期为一年，自2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金97000元，在本合同正式签订时，被告应向原告支付履约保证金5000元(含5000元定金)，先付后用，每三个月支付一次。租赁到期后，原告有权收回该房屋，被告应按双方约定将该房屋归还原告。合同中双方还约定了其他主要内容。被告已于2013年2月5日收取了被告押金5000元。2016年8月31日，租赁合同届满后，双方未再办理续签手续，但被告以年租金为11万的标准向原告支付了2016年9-12月的租金。2017年1月1日起，被告交付租金时，原告不再收取。2017年2月25日，原告向案外人曹某某(本案被告的代理人)送达了《清退通知书》，该《通知书》内容为：我单位租赁给你的位于南大街XXX号XXX室网点存在无证经营等问题，根据区委、区府、区国资委、快乐集团的有关会议精神，限定你于2017年3月10日之前将网点腾空并移交我单位。签收人：曹某某。2017年3月29日，原告委托律师向被告发《律师函》中告知：被告于2017年4月9日前将租赁房屋恢复原状并返还房屋，届时原告将停止对房屋内的水电供应；被告按合同约定的占用费计算标准向原告支付2017年1月1日至搬离之日的房屋占用费；若逾期并未返还前述房屋的，原告有权自行将房屋内的遗留物品提存并不承担任何赔偿责任，保留进一步追索被告所欠租金、房屋占用费等相关费用的权利。2017年6月5日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。另查，2013年2月1日至2015年8月31日的租赁合同或补充协议，均由案外人曹某某的签名，且2015年9月10日，由曹某某(甲方)与上海展乾装潢设计有限公司(乙方)签订《房屋装修合同》，合同约定由甲方委托乙方对上海市兰溪路南大街房屋(复式)装潢装饰，施工面积164平方米。庭审中，原告认为，根据合同约定，双方的租赁合同于2016年8月31日届满。合同届满后，系争房屋由被告继续使用，原告也收取了4个月的房屋使用费，双方形成不定期的租赁关系，根据法律规定，出租人可随时通知被告搬离系争房屋，自2017年1月不再收取被告的房屋使用费，意在告知被告系争房屋将要收回，因案外人曹某某系被告的雇员，且被告也收到原告的律师函，原告的诉请，于法有据。对于原告已支付2016年9月-12月的房屋使用费，同意按年租金97000元标准结算。因被告的反诉请求，不符法律规定，应予驳回。被告杨月珍认为，对2015年签订的租赁合同无异议，但该合同届满后，双方并未解除租赁关系，被告也按新标准支付了4个月租金，现有证据证明被告并不知道双方租赁关系解除，且原告的解除函也未向被告本人送达，原告的律师函虽于2017年4月7日收到，但原告侵害了被告权利。由于原告于2017年3月底不再提供经营用电，被告就无法正常经营，现空关的系争房屋内已没有物品。原告的清退通知中明确被告无证经营，因无证经营也是原告造成，故被告的反诉请求，事实清楚，有法可依。目前在原告处有押金5000元。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同应是双方的真实意思表示，对签约人具有法律约束力。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本诉中，原告已明确合同期满后不再与被告续约，但被告于合同届满之日后，继续占用原租赁的房屋，原告也向原告收取了届满后的4个月租金，依据法律规定，双方已形成不定期的租赁关系。但自2017年1月1日起，原告已不再收取被告租金，并要求被告在规定的期限内履行搬离义务，归还系争房屋，应认定双方的不定期租赁关系已终止。现有证据证明，被告收到原告的律师函后，拒绝搬离，在这种情况下，原告为能及时收回房屋，于2017年3月限制被告的经营性用电。现原告要求被告迁出并参照合同约定的租金标准结清房屋使用费，于法有据，本院应予支持。由于原告于2017年3月底采取限电措施，故自2017年4月起的房屋使用费由本院酌情予以适当的减免。现原告同意将届满后已收取的4个月租金参照合同标准结算，本院予以准许。鉴于双方的租赁关系已终止，原告应于被告迁出后，将已收取的押金予以退还。同理，因反诉原告的反诉请求，无事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海真如商城股份有限公司与被告杨月珍关于上海市普陀区南大街XXX号XXX室房屋形成的租赁关系于2016年12月31日终止；二、被告杨月珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海真如商城股份有限公司交还上海市普陀区南大街XXX号XXX室房屋并将房屋恢复原状；三、被告杨月珍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真如商城股份有限公司房屋使用费(参照合同约定的年租金人民币97000元标准计付，自2017年1月1日起至实际交还日止)；四、原告上海真如商城股份有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告杨月珍人民币4333.34元(2016年9月-12月多收的租金)；五、原告上海真如商城股份有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告杨月珍押金人民币5000元；六、对反诉原告杨月珍的反诉之诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1618元，减半收取人民币809元，由被告负担。本案反诉受理费人民币3650元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 汤国荣二〇一七年八月二十八日书记员 李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 来源：百度“”