（2017）粤0703民初1440号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-04
案件名称
王黎与江门市蓬江区远禾发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王黎,江门市蓬江区远禾发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初1440号原告：王黎，女，1971年10月3日出生，汉族，住江门市蓬江区，委托诉讼代理人：潘启锐，系广东法大春秋律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路。法定代表人：邓剑华。原告王黎与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘启锐到庭参加了诉讼，被告远禾公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告共同签署的两份《江门嘉悦名都花园认购书》为商品房买卖合同，并且合法有效；2．被告承担逾期交楼违约金给原告（暂其中第一份认购书从2010年10月1日计算至2017年2月21日止为：月租金2000元/每月30天×2335天=155666.67元；第二份认购书从2011年9月1日计算至2017年2月21日止为：月租金2000元/每月30天×1990天=132666.67元，合计为288333.34元）；3.被告与原告完善履行合同事项，并办理交楼和房屋的过户确权手续；4.被告承担本案的受理费、财产保全和公告费用。事实和理由：原、被告分别于2010年2月6日和2011年4月12日共同签署了两份《江门嘉悦名都花园认购书》。其中，2010年2月6日签署的第一份《江门嘉悦名都花园认购书》约定：1.房屋为嘉悦名都花园29幢303，建筑面积139.92平方米；2.单价4350元/平方米，总价款608652元；3.定金10000元，首期在2010年2月14日应付187644元；4.约定2010年9月30日交楼，其他（详见认购书）。2011年4月12日签署的第二份《江门嘉悦名都花园认购书》约定：1.房屋为嘉悦名都花园29幢1501，建筑面积123.25平方米；2.单价5700元/平方米，总价款702525元；3.定金10000元，申请对房款首期在2011年4月22日前支付30%价款，同年5月22日前支付30%价款，剩下40%的价款通过银行按揭支付；4.约定2011年8月30日交楼，其他（详见认购书）。上述两份认购书签订后，由于原告误解此就是合同，和被告不催且仍然继续不断收款等原因，导致原告至今仍未与被告签订正式的《房屋买卖合同》。但原告针对第一份《认购书》的履行情况归纳如下：2010年2月6日支付了10000元定金；同年3月8日支付了178652元；同年12月8日支付了190000元；同年12月27日支付了150000元；2011年3月31日支付了80000元，即原告对此第一份《认购书》的房屋款项608652元已经全部支付完毕，支付比例为100%。原告针对第二份《认购书》的履行情况归纳如下：2011年4月6日支付了10000元定金，但后续因为原告申请住房公积金按揭贷款，被以原告夫妇“拥有多套住宅不符合申请条件”为由未批，因而与被告协商后确定逐步支付；同年4月25日支付了202525元；2012年8月16日支付了200000元；2013年3月6日支付了190000元，即原告对此第二份《认购书》的房屋款项702525元已经支付了602525元，支付比例达85%以上。针对原告仍应付给被告的房款尾数10万元的问题，原告愿意如数补交，或以本案最终的法院判决被告应付原告的违约金数额，采取多除少补方式进行抵销处理。原告认为，首先，根据最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”），其中第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案原、被告所签署的上述《认购书》系双方当事人真实意思表示，该《认购书》就出卖方、订购方、订购房屋位置、面积、单价、总价、定金及违约责任等内容做了具体的约定，完全已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告也按照《认购书》分别全部收取和大部分收取了原告的购房款，因此本案的商品房买卖合同成立。其次，上述《认购书》已经约定了具体的交楼时间，被告不依时交楼就是违约的行为，对违约责任的后果，根据最高法《解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告应计付相应违约金给原告，因此原告提出了上述的诉讼请求，恳请法院予以支持。庭审中，原告就其第一项诉讼请求予以补充说明并调整其表述内容为确认原告与被告之间就座落江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园29幢303单元和1501单元的商品房买卖合同关系成立且合法有效。原告对其起诉提供的证据有：1.原告身份证，证明原告的主体适格；2.企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；3.签订于2010年2月6日的《江门嘉悦名都花园认购书》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系；4.收据、银行转账记录、刷卡单，证明原告已支付位于江门市嘉悦名都名校1号花园29幢303室全部购房款的事实；5.签订于2011年4月12日的《江门嘉悦名都花园认购书》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系；6.收据、银行转账记录、刷卡单，证明原告已支付位于江门市嘉悦名都名校1号花园29幢1501室85%以上购房款的事实；7.网上房屋租金信息截图资料，证明涉案房屋所在楼盘的租金标准；8．江门市住房和城乡建设局网站截图资料，证明涉案房屋所在的楼盘已取得预售许可证的事实；9．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋所在的楼盘已竣工验收合格并办理备案登记手续；10.位于江门市××都××花园××室房屋的《房地产权证》，证明与该房屋同一幢的涉案房屋已具备确权办证的条件。被告远禾公司既无到庭，也无书面答辩意见，在举证期限内亦没有证据提交。经审查，2009年7月3日，被告远禾公司经依法审批取得了其所开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第29幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2009053号。2010年2月6日，原告（乙方）与被告远禾公司（甲方）签订了一份《江门嘉悦名都花园认购书》（以下简称“认购书”），约定的主要内容包括原告向远禾公司购买嘉悦名都名校1号花园第29幢303室商品房，建筑面积为139.92平方米，总价款为人民币622644元（注：总房价优惠后为人民币608652元），定金10000元须于签署认购书时付清，收楼日期为2010年9月30日等。其中，认购书第四条第1点约定原告和被告签定《商品房买卖合同》及其一系列附件，并缴付首期楼款的时间为2010年2月14日，第四条第2点还约定原告支付本认购书约定的定金给被告是原告担保其将于本认购书约定的时间与被告订立被告明示的《商品房买卖合同》及《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》等一系列附件，并同意接受上述法律文件的全部条款内容。该认购书签订后，原告于当日向被告交付了定金10000元，之后分四期通过银行转账方式履行了支付全部房款608652元（含定金10000元）的义务，具体支付时间和金额为：2010年3月8日支付178652元，同年12月8日支付190000元，同年12月27日支付150000元，2011年3月31日支付80000元，远禾公司并为原告开具了相应的收据。2011年4月12日，原告（乙方）与被告远禾公司（甲方）又签订一份《江门嘉悦名都花园认购书》，约定的主要内容包括原告向远禾公司购买嘉悦名都名校1号花园第29幢1501室商品房，建筑面积为123.25平方米，总价款702525元，定金10000元须于签署认购书时付清，收楼日期为2011年8月30日等，其中认购书第四条第2点约定原告支付本认购书约定的定金给被告是原告担保其将于本认购书约定的时间与被告订立被告明示的《商品房买卖合同》及《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》等一系列附件，并同意接受上述法律文件的全部条款内容，但双方并未就签订《商品房买卖合同》等一系列附件的时间予以明确约定。该认购书签订前，原告于2011年4月6日向被告交纳了定金10000元，之后再通过银行转账方式分三期共支付了购房款602525元（含定金10000元），具体支付时间和金额为：2011年4月25日支付202525元，2012年8月16日支付200000元，2013年3月6日支付190000元，远禾公司并为原告开具了相应的收据。此后，因被告远禾公司在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，引发了与建设工程施工方、贷款银行及众多购房户的一系列民事纠纷，导致其履约能力受到影响并在后期停止了其售房中心的办公状态。鉴于上述原因，原告之后一直无法与被告的工作人员取得联系，故双方至今尚未就上述两涉案房屋签订正式的《商品房买卖合同》，且原告尚有29幢1501单元的购房余款100000元无法与被告办理相关支付手续。另查明，涉案商品房所在的嘉悦名都名校1号花园楼盘第29幢已办理竣工验收备案登记手续，且已办理权利初始登记，权利人为被告远禾公司，已具备办理不动产权证书的条件。另外，根据原告提供的证据七即房天下网站中关于嘉悦名都楼盘房屋租赁情况的资料截图显示了部分嘉悦名都楼盘房屋的租金价格情况，如81平方米精装房月租为1800元/月，140平方米精装房月租为3500元/月等。本院认为：本案实质为商品房预售合同纠纷。本案中，原告的诉求主要是要求被告远禾公司履行交付房屋、协助办理涉案商品房的权属证书以及支付逾期交房违约金的义务，而这属于商品房买卖合同中出卖人应该履行和承担的合同义务和合同责任，但原、被告双方除涉案的两份商品房认购书之外，并没有另行签订正式的商品房买卖合同，故本案主要存在三个焦点问题：一是两份涉案商品房认购书的法律性质和效力如何认定？二是原、被告双方之间的商品房买卖合同法律关系是否已成立及效力如何认定？三是被告远禾公司应否承担违约责任？现作具体分析如下：首先，关于两份涉案商品房认购书的法律性质和效力应如何认定的问题。在民法理论中，契约可分为预约和本约。预约是约定将来要订立一定契约的契约，其标的是订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同即本约。本案中，涉案商品房的认购书已明确约定了原告所交之定金是担保其将于认购书约定的时间与被告远禾公司订立该公司明示的《商品房买卖合同》及其一系列附件等内容，符合预约合同的基本特征。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同”。该条所引用的《商品房销售管理办法》第十六条的规定为：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”。依据上述法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议如不具备上述十三项主要内容(细分后超过十三项)的，该协议不应当认定为商品房买卖合同。结合本案实际情况来看，原告与被告所签的认购书中对“商品房销售方式”、“交付使用条件”、“装饰、设备标准承诺”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”、“公共配套建筑的产权归属”、“面积差异的处理方式”、“办理产权登记有关事宜”、“解决争议的方法”均未作任何约定;就“商品房价款的确定方式、付款方式、付款时间”、“违约责任”及“商品房基本状况”所作之约定亦不够明确，如未明确合同履行中具体情形（逾期付款、逾期交楼等）的违约责任。就“商品房基本状况”部分而言，亦未明确约定该商品房用途、结构、层高、建筑层数、阳台属性、公摊面积、土地使用年限、土地性质等。此外，对“规划设计变更”、“房屋交接具体事项”以及“保修责任”等商品房买卖合同中的常见条款亦未提及。也就是说，对于法律规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，原告与被告所签的认购书中大部分未作约定，部分未作明确和具体约定。鉴于上述情况，若将上述两份认购书认定为商品房买卖合同，显然既违背基本事实又违反法律的明确规定，故本院认定本案两份涉案商品房认购书的法律性质并非本约即商品房买卖合同，而是属于预约合同，但该两份认购书是双方意思自治的结果，应属合法有效。其次，关于原、被告之间商品房买卖合同法律关系是否成立及效力如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。另外，该法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。结合本案庭审查明的事实，对于嘉悦名都名校1号花园第29幢303室的商品房，原告已向被告远禾公司支付了全部房价款，而对于嘉悦名都名校1号花园第29幢1501室的商品房，原告在依照认购书的约定履行了向被告远禾公司支付定金的义务后，也向被告远禾公司支付了大部分房价款，支付比例达到了85%，即原告履行了作为买方的主要义务。而被告远禾公司作为卖方收受了原告所支付的购房款并出具相应的收据予以确认。虽然1501房尚有100000元购房尾款仍未予支付，但此情形亦存在客观的因素影响，且原告愿意继续向被告支付。根据上述法律的规定，并基于合同法上的鼓励交易和维护交易安全原则的考量，本院认为原、被告之间的商品房买卖合同关系已经成立，且该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，被告远禾公司亦已依法取得涉案房产所在楼盘的《商品房预售许可证》，故应认定双方之间成立的商品房买卖合同关系合法有效并依法受法律保护。最后，关于被告远禾公司应否承担违约责任的问题。如上所述，原、被告之间的商品房买卖合同实际上已经成立且合法有效，故双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告已基本履行了支付房价款的义务，且对于剩余100000元的房价款，也表示愿意继续履行支付义务。但被告远禾公司不但自合同约定的交楼时间至今一直不予履行将涉案商品房交付给原告的义务，而且在涉案商品房所在的嘉悦名都名校1号花园楼盘第29幢已办理权利初始登记即具备办理转移登记条件的情形下，一直不予履行协助原告办理涉案商品房权属证书的义务，其行为已构成违约，故被告远禾公司应对此承担违约责任，即除了继续履行交房和协助办理商品房权属证书的合同义务外，还应根据原告的要求承担支付违约金的责任。在本案中，原告向被告主张的违约金的性质为逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，虽然原告在本案中未能提供证据证明交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准，但原告主张参考涉案楼盘其他单元的网上出租信息的租金价格，并要求按月租金2000元的标准计算逾期交房的违约金，结合涉案商品房的建成年份、所处地段和面积大小等因素综合考量，原告主张的标准亦在合理幅度之内，故本院予以支持。至于逾期交房违约金的具体数额，因原告在本案中主张的是暂计至2017年2月21日止的违约金，故本院在本案中只支持计至2017年2月21日止的违约金，之后所产生的违约金原告可视合同的实际履行情况另行主张。据此，计至2017年2月21日止，涉案的303房产共逾期2335日（2010年10月1日至2017年2月21日），违约金为155666.67元（2000元/每月30日×2335日=155666.67元）；涉案的1501房产共逾期1990日（2011年9月1日至2017年2月21日），违约金为132666.67元（2000元/每月30日×1990日=132666.67元），该数额扣减原告尚欠被告的1501房余款100000元后，被告实际应支付的逾期交付1501房的违约金数额应为32666.67元。因此，被告因逾期交付涉案两房而应支付给原告的违约金总额为188333.34元。综上所述，原告的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告远禾公司经本院依法送达民事诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，没有应诉，也没有提交证据，可视为其默认原告起诉的事实而放弃抗辩的权利，故本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王黎与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司之间就座落江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园29幢303单元和1501单元的商品房买卖合同关系成立且合法有效；二、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园29幢303室和1501室房屋交付给原告王黎以及协助其办理该房屋的不动产权证书(权利人为王黎)，并支付逾期交付房屋的违约金188333.34元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费5625元，保全费5000元，合计10625元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 吴晓兵审 判 员 张华理审 判 员 杨丽燕二〇一七年八月二十八日法官助理 陈怡杏书 记 员 谭京纶 来自：