（2017）浙02民终1893号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-18
案件名称
宁波达美投资有限公司、章祖义房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波达美投资有限公司,章祖义,陈美珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1893号上诉人（原审原告）：宁波达美投资有限公司。住所地：宁波市江东区百丈东路***号（利时大厦）*楼。法定代表人：许金波，该公司执行董事。委托代理人：龚骅、顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：章祖义，男，1958年9月28日出生，汉族，自由职业,户籍所在地宁波市江东区。上诉人（原审被告）：陈美珍，女，1969年10月1日出生，汉族，自由职业,户籍所在地宁波市江东区。上述两上诉人共同委托代理人：徐立华、王缇莹，北京大成（宁波）律师事务所律师。上诉人宁波达美投资有限公司（以下简称达美公司）、章祖义、陈美珍因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁波市鄞州区人民法院于2017年5月2日作出的（2O17）浙0212民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。达美公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：因前案执行中，法院将涉案房屋内物品进行查封，原判以此为由认定腾退房屋无法履行，并将房屋占有使用费计算至查封日，是没有法律和事实依据的。因为查封涉案房屋内物品系章祖义、陈美珍申请，且该查封也不意味章祖义、陈美珍已将房屋腾退给上诉人，上诉人也没有因为法院查封而掌控涉案房屋。法院查封期间，上诉人照样要向包商银行支付租金。因章祖义、陈美珍迟延支付租金，虽然每日5000元的逾期付款违约金约定过高，但原判直接调整为同期同档次货款利率，显然不公。如调整，也应按年利率24%计算逾期付款违约金为妥。至于违约金500万元，合同有明确约定。章祖义、陈美珍辩称：我方已经通过发函的方式在2015年4月29日就合同解除达成一致意见，4月30日对方派人接管了租赁房屋，所以对方要求我方承担违约金并腾退房屋以及支付房屋的使用费，是没有道理的。特别是章祖义没有在相关协议上签字，不是法律意义上的承租人，无论是本案判决还是之前的判决把他列为承租人一方，没有事实和法律依据。章祖义、陈美珍上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判。事实和理由：一、两上诉人并非租赁合同的承租人，承租人应为宁波江东江南美景大酒店有限公司（以下简称江南美景公司）。二、被上诉人于2015年4月22日发函要求付清到期租金，否则将单方解除租赁合同。江南美景公司于2015年4月29日回复终止租赁关系，达美公司在第二天也已经接管租赁物，因此，原判认定涉案房屋于2016年10月31日才交付，该认定显属错误，达美公司早已收回房屋，无权向上诉人主张房屋使用费。达美公司辩称：一、章祖义、陈美珍作为涉案房屋租赁合同相对人，该事实已由生效法律文书确认的。二、章祖义、陈美珍提出我方早已收回房屋，没有证据证明，也和事实不符。三、合同约定逾期支付租金15天我方就有权单方解除合同。我方依据合同约定发函，明确不支付租金将单方解除合同，并通过法律途径解决，不是经双方协商在2015年4月29日解除合同的。达美公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》于2015年4月29日解除；2.两被告立即腾退租赁房屋；3.两被告支付2014年12月19日至2015年4月29日的租金803837元，并按合同约定标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日（截至2016年5月15日已产生房屋占有使用费2396653元）。一审法院审理认定事实：2008年6月23日，宁波达美置业有限公司与两被告签订《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》，约定宁波达美置业有限公司将其所有的坐落于宁波市江东区中兴路672号裙楼1-4层，房屋产权证建筑面积1681.21平方米，江东区百丈路787号5层群楼建筑面积约600平方米出租给两被告使用。合同同时对房屋租赁期限、交付日期、租金及支付方式、违约责任及双方权利义务等内容进行了约定。2008年9月10日，两被告共同出资成立了江南美景公司，此后涉案房屋一直由江南美景公司使用并支付租金。2009年3月，宁波达美置业有限公司名称变更为原告宁波达美投资有限公司。2011年11月26日，原告将涉案房屋出售给案外人包商银行。2012年5月8日，原告与包商银行签订《购房合同补充协议》，约定包商银行授权原告向两被告收取房屋租金；原告同意按年租金2400000元的标准向包商银行支付涉案房屋租金，承租人即本案两被告所支付租金不足部分由原告补交。2012年5月8日，原告、江南美景公司和包商银行宁波分行签订《三方协议》，明确包商银行与原告、江南美景公司签订的《房屋租赁合同》仅限于向税务机关申请开票使用，涉案房屋的相关权利义务仍严格按各方原签订的合同执行。此后，两被告通过江南美景公司支付了截至2014年1月31日的房屋租金。涉案房屋2014年2月1日至2014年12月18日的房屋租金1912393元由原告垫付。2015年6月15日，原告向原宁波市江东区人民法院提起诉讼，要求两被告支付原告代其支付的租金1912393元并支付自起诉之日至实际付款之日的利息，该院以（2015）甬东民初字第1099号民事判决书判决两被告于判决之日起十日内向原告支付自2014年2月1日起至2014年12月18日止的租金1912393元，并支付上述款项自2015年6月15日起至实际履行之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息。后两被告以原审法院认定合同主体错误为由，向宁波市中级人民法院上诉，该院受理后，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向原宁波市江东区人民法院申请强制执行，该院以（2016）浙0204执1467号民事执行案件立案受理。2015年4月22日，原告向两被告发送律师函，要求两被告在收到律师函后7日内付清拖欠的房租2222732元，否则将解除合同。2015年4月29日，江南美景公司致函原告，通知原告自2015年4月29日起江南美景公司停业，届时与原告的租赁合同关系终止。2016年10月17日，江南美景公司向原宁波市江东区人民法院出具承诺书，承诺涉案租赁房屋内的财产属于两被告，愿意在原宁波市江东区人民法院（2016）浙0204执1467号案件中进行拍卖。2016年10月31日，涉案租赁房屋被原宁波市江东区人民法院张贴封条予以查封。一审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按约履行。两被告经催告并经法院生效判决仍未履行支付房租义务，构成违约，原告要求租赁合同解除符合法律规定，双方均主张租赁合同于2015年4月29日解除，予以确认。两被告为设立公司以自己名义与原告签订租赁合同，虽然租赁房屋由江南美景公司使用，但并不影响对合同主体的认定，且该事实已为生效判决认定，故两被告抗辩其并非合同主体，不予采信。合同解除后，两被告应当立即腾退房屋并赔偿因其违约给对方造成的损失。现涉案租赁房屋已被法院在执行拍卖中以张贴封条的方式进行查封，故原告要求腾退房屋无法履行，原告可在执行拍卖程序结束后视情况另行主张权利。两被告在（2015）甬东民初字第1099号案件生效后，再未支付房租，故原告要求两被告根据相关合同约定向其支付房租并支付合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定及合同约定，应予支持。但涉案房屋在2016年10月31日已被法院以张贴封条的方式进行了查封，故房屋占有使用费应计算至2016年10月31日。两被告抗辩涉案租赁房屋已于2015年4月30日交付，缺乏事实依据，不予采信。根据合同约定及双方当事人庭审确认，原审法院核定应付租金为803837元，房屋占有使用费3483694.40元。原告要求两被告自2014年7月1日至租金实际履行完毕之日按每日5000元标准支付逾期费，两被告表示违约金过高，已超过同期租金，要求原审法院依法予以调整。对此，根据合同约定，当年的年租金半年一付，先付后用，但因双方纠纷涉诉前，部分应付租金金额及支付时间尚无法确定，综合考虑双方履约实际情况，原告该部分请求酌情调整为：两被告支付以应付租金及占有使用费为基数按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的利息。原告请求两被告支付违约金5000000元，不符合合同约定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告宁波达美投资有限公司与被告章祖义、陈美珍之间签订的《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》于2015年4月29日解除；二、被告章祖义、陈美珍于本判决生效之日起十日内支付原告宁波达美投资有限公司自2014年12月19日起至2015年4月29日止的房屋租金803837元，以及自2015年4月30日起至2016年10月30日止的房屋占有使用费3483694.40元，并支付以前述款项为基数分别自2016年7月12日、2016年10月31日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息；三、驳回原告宁波达美投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告章祖义、陈美珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费91653元，减半收取45826.50元，保全费9070元，合计54896.50元，由原告宁波达美投资有限公司负担39946元，被告章祖义、陈美珍负担14950.50元。二审中，当事人未向本院提交证据。对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，2016年10月17日，江南美景公司致函原宁波市江东区人民法院，明确江南美景公司内的财产属于章祖义和陈美珍所有，愿意将该财产作为（2016）浙0204执1467号案的执行财产进行拍卖。原审法院于2017年5月16日起对章祖义、陈美珍提供的江南美景公司内的有关财产移库查封，除2套电梯、不锈钢双人灶一台、排风器2个、大圆台桌面10个、玻璃桌面1个，因难以拆除未搬动外，其余动产均已移至达美公司指定的位于诚信路518号西区的仓库内。本院认为，上诉人章祖义、陈美珍与上诉人达美公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。现因章祖义、陈美珍未按约支付租金，双方均主张租赁合同于2015年4月29日解除，原判对此予以确认，并无不当。合同解除后，章祖义、陈美珍理应及时腾退房屋并付清相应租金。章祖义、陈美珍提出涉案房屋已于其回函的次日即2015年4月30日交付给达美公司，达美公司无权主张房屋使用费。对此，证人黄某虽作证称其为达美公司员工，从事停车管理工作，听说涉案房屋门口其中一把锁为达美公司所加，但章祖义、陈美珍无其他证据证明黄某作证内容属实，而2016年10月17日江南美景公司向原宁波市江东区人民法院出具的函件，可以证明当时章祖义和陈美珍所有的江南美景公司内财产并未搬离，因此，章祖义、陈美珍上述主张，与事实不符，本院难以采信。章祖义和陈美珍所有的放置在江南美景公司内的财产，因章祖义、陈美珍向法院提出要求被查封，直至2017年5月16日，该财产才被搬迁到其他地方继续查封。故在2017年5月16日之前，达美公司也未能对该房屋进行管理使用。因此，达美公司要求章祖义、陈美珍支付占有使用费至实际腾退之日，理由正当，应予支持。但达美公司要求腾退房屋的主张，因章祖义和陈美珍所有的江南美景公司内可搬动财产自2017年5月16日起已搬至其他地方，达美公司该请求已失去事实基础，故本院对此不予支持。因合同对逾期支付的违约金约定过高，原判根据章祖义、陈美珍的要求，对此进行调整，也符合法律规定。至于章祖义提出其并未在租赁合同上签字、其与陈美珍并非涉案租赁合同的相对人。对此，因生效判决对合同主体已明确认定，故章祖义、陈美珍的该项主张，本院不予采信。综上所述，章祖义、陈美珍的上诉请求不能成立，应予驳回；达美公司的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁波市鄞州区人民法院（2O17）浙0212民初1970号民事判决第一项，即：上诉人宁波达美投资有限公司与上诉人章祖义、陈美珍之间签订的《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》于2015年4月29日解除；二、变更宁波市鄞州区人民法院（2O17）浙0212民初1970号民事判决第二项为“被告章祖义、陈美珍于本判决生效之日起十日内支付原告宁波达美投资有限公司自2014年12月19日起至2015年4月29日止的房屋租金803837元，以及自2015年4月30日起至2017年5月16日止的房屋占有使用费4781505元，并支付以前述款项为基数分别自2016年7月12日、2017年5月17日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息；三、驳回上诉人章祖义、陈美珍宁波达美投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人章祖义、陈美珍的上诉请求。如果上诉人章祖义、陈美珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案一审受理费91653元，减半收取45826.50元，保全费9070元，合计54896.50元，由上诉人章祖义、陈美珍负担；二审案件受理费50895元，由上诉人章祖义、陈美珍负担。本判决为终审判决。审判长 黄永森审判员 朱亚君审判员 赵保法二〇一七年八月二十八日书记员 桂红艳 来源：百度“”