（2016）苏06民终4081号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杨一军、徐云芳与徐井荣、吴吉玲确认合同有效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐井荣,吴吉玲,杨一军,徐云芳
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终4081号上诉人(原审被告):徐井荣（曾用名徐金荣），男，1952年6月25日生，汉族，住如东县。上诉人(原审被告):吴吉玲（曾用名吴吉林），女，1952年9月22日生，汉族，住如东县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王宏兵，如东县求正法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告):杨一军，男，1969年1月22日生，汉族，住如东县。被上诉人(原审原告):徐云芳，女，1969年1月30日生，汉族，住如东县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王粟，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人徐井荣、吴吉玲与被上诉人杨一军、徐云芳确认合同有效纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐井荣、吴吉玲上诉请求：依法改判。事实和理由：双方当事人之间不存在房屋买卖关系，双方未签订书面的买卖合同，对标的物价格及宅基地等内容没有约定，说明双方无买卖房屋的合意，吴吉玲在另案中陈述收取徐云芳120000元系徐云芳寄存在吴吉玲处的存款，徐井荣不知情，房屋造价20万元出头，即使存在买卖合同关系，本人不可能低于成本出售。证人证言及录音证据不能作为证据适用，本人与证人关系不好，录制人在录音时未告知本人要录音，证据来源不合法，录音载体未向法院提供，存在剪切的情形。即使双方存在买卖房屋关系，也应当是无效的，被上诉人有住房及宅基地，造成被上诉人一户两宅的情形，违反《土地管理法》一户一宅的基本原则。杨一军、徐云芳答辩称，双方买卖合同符合法律规定，依法有效。杨一军、徐云芳向一审法院起诉请求：判令双方就如东县新店镇三角渡村二组的房屋买卖合同依法有效。一审法院认定事实：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据的质证。杨一军、徐云芳为证明其主张，提交如下证据：1．一审法院在（2015）东岔民初字第0750号案卷中对新店镇三角渡村钱艳梅所做谈话笔录、建管证字（2002）094号民房建筑工程施工许可证、新店镇三角渡村委会与本案徐井荣的土地流转协议书、徐井荣、吴吉玲的谈话录音及证人徐某1、徐某2、徐某3的到庭证言，谈话在场人曹苏俊当庭证言。证明：（1）涉案房屋是经过法定程序批准建设的。（2）双方之间于2008年农历正月里就涉及房屋的买卖达成一致，并实际支付了房屋的转让款，并在此后两三个月内，将房屋的产权证及钥匙交付给杨一军、徐云芳，从而使杨一军、徐云芳实现了对房屋的占有和使用。2.房屋产权证复印件，证明房屋已经交付的事实。3.照片一组（朝东的三间房屋以及路面、围墙），证明杨一军、徐云芳在占有房屋之后，已经实施了对房屋的添附行为，具体表现为新建了朝东向的房屋三间，建造了水泥路面和围墙，并对涉案房屋进行了装修。徐井荣、吴吉玲对上述三组证据的质证意见为：1.对土地流转协议、施工许可证没有异议。2.钱艳梅的谈话笔录合法性没有异议，该谈话笔录中明确了杨一军、徐云芳目前尚有宅基地以及宅基地上有房屋，其户口为三角渡村三组，而案涉的房屋是在二组。该份证明同时能够证明徐井荣、吴吉玲在二组或者是八组没有其他的宅基地和住房。根据土地管理法一户一宅的原则的规定，如果买卖关系成立，那么杨一军、徐云芳将拥有两块宅基地，况且双方分别处于不同的自然组，那么其之间合同即使存在，买卖也是无效的。3.对房产证的真实性没有异议，房产证是登记在三角渡村八组，与案涉的房屋没有关联性。4.对照片没有异议，不能证明其添附，因为该土地系徐井荣、吴吉玲经过合法流转，徐井荣、吴吉玲对该土地具有用益物权，所以杨一军、徐云芳的行为侵犯了徐井荣、吴吉玲的合法权益，徐井荣、吴吉玲将另案主张排除妨碍。5.对徐井荣、吴吉玲的谈话录音及曹苏俊的当庭证言，在录音过程中，徐井荣、吴吉玲并不清楚曹苏俊进行录音，曹苏俊亦没有告知徐井荣、吴吉玲，在交流过程中证人与徐井荣、吴吉玲发生了矛盾，而且吵闹十分激烈，故该证据是非法证据。即使该录音资料存在的话，那其之间的交流内容，存在剪辑，是断章取义的，并非双方之间就诉争的房屋买卖之间的交流情况，也不能证明双方之间存在房屋买卖合意，证人只是录的对杨一军、徐云芳有利的部分。6.三位证人与徐井荣、吴吉玲关系不好，而且存在虚假的证明，徐井荣、吴吉玲亦没有拿到杨一军、徐云芳所谓的房屋买卖款12万元，该12万元钱系2011年徐云芳寄存在吴吉玲处，由吴吉玲进行保管。三个证人证言如出一辙，回答的问题相似，所以不具有证据的三性，即便双方系买卖关系，也未对价款以及履行期限、购买的标的进行约定，因此不能证明双方之间存在买卖关系。徐井荣、吴吉玲抗辩不存在买卖关系，未提供证据。此外，一审法院依职权调取了（2015）东岔民初字第0750号案卷中：1.如东县新店镇三角渡村村民委员会的证明两份，证明徐井荣曾用名徐金荣、吴吉玲曾用名吴吉林以及申请人为徐金荣的如东县村（居民）建房用地申请书。对上述证据双方均无异议。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：1.对房屋所有权证是不是案涉房屋的所有权证。一审法院认为，根据一审法院调取的申请人为徐金荣的如东县村（居民）建房用地申请书中新建房屋总平布置图标明四至图的显示，并结合建管证字（2002）094号民房建筑工程施工许可证等证据，可以认定房屋所有权证即为本案所涉房屋。2.徐井荣、吴吉玲的谈话录音的真实性有在场人曹苏俊到庭做证，且吴吉玲亦承认录音中是其对话内容，故对该录音的真实性一审法院予以认定。3.证人徐某1、徐某2、徐某3当庭证言。证人徐某1系徐云芳的哥哥，徐井荣的弟弟，其证明徐井荣将房屋卖给徐云芳；证人徐某2系徐云芳的姐姐，徐井荣的妹妹，其证明2008年徐井荣以12万元的价格将房屋卖给徐云芳，徐云芳将购房款12万元交给吴吉玲，同时其做为谈话录音的在场人还证明了谈话录音的基本情况；证人徐某3系徐云芳的姐姐，徐井荣的妹妹，其证明2008年徐井荣以12万元的价格将房屋卖给徐云芳，徐云芳将购房款12万元交给吴吉玲。三证人证言能相互印证，一审法院予以认定。对于本案的事实一审法院认定如下：2002年2月1日，徐金荣申请在如东县新店镇三角渡村建房，后经村、镇、县等部门审批同意其申请。此后，徐井荣在如东县新店镇三角渡村二组建四上四下楼房一幢。2002年12月20日，如东县新店镇人民政府颁发了房屋所有权证，该证显示所有权人为徐金荣，房屋座落在新店三角渡八组。2008年，徐井荣、吴吉玲将该房屋以12万元的价格卖给杨一军、徐云芳。2014年，杨一军、徐云芳对该房屋进行装修并实际居住。后双方因该房屋的所有权的归属发生矛盾，2015年7月30日，三角渡村委会组织进行调解，但未果。2015年9月6日，徐井荣、吴吉玲向一审法院提起诉讼，认为杨一军、徐云芳拒不将借用房屋归还，主张杨一军、徐云芳立即腾空、搬出本案所涉房屋。诉讼中杨一军、徐云芳抗辩房屋系购买，并已实际交付，且对房屋实施了添附行为并实际控制。2015年12月1日，徐井荣、吴吉玲向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准许。2016年2月1日，徐井荣、吴吉玲再次向一审法院提起诉讼，要求确认双方之间的房屋买卖无效，返还房屋。2016年3月18日再次申请撤诉，一审法院裁定准许。另查明：1.杨一军、徐云芳系夫妻关系，徐井荣、吴吉玲亦系夫妻关系。2.徐井荣曾用名徐金荣，吴吉玲曾用名吴吉林。本案的争议焦点1.双方就本案所涉房屋是否存在买卖合同关系。当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明。本案中杨一军、徐云芳主张2008年农历正月，徐井荣、吴吉玲以12万元的价格将房屋出售给杨一军、徐云芳，对此，徐井荣、吴吉玲予以否认。故杨一军、徐云芳应当对此事实提供证据证明。庭审中，杨一军、徐云芳提供了徐井荣、吴吉玲的谈话录音及在场人曹苏俊到庭证言，以及证人徐某1、徐某2、徐某3到庭证言。三证人证言均反映了徐井荣、吴吉玲将房屋卖给杨一军、徐云芳这一事实，且三证人证言能互相印证。此外，从徐井荣、吴吉玲的谈话录音内容中也反映了卖房这一事实。故一审法院认定2008年徐井荣、吴吉玲将本案所涉房屋卖给杨一军、徐云芳。虽然吴吉玲对录音中其陈述的内容辩称，徐井荣一直不同意将房屋卖给杨一军、徐云芳及12万元为徐云芳寄存在吴吉玲处，而非购房款，但未有证据证明，且与三证人证言相悖，故一审法院不予采纳。争议焦点2.本案中房屋的买卖关系是否合法有效。对农村房屋买卖合同效力的认定应适用《中华人民共和国合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从上述规定可以看出，我国法律并不禁止农村集体经济组织成员之间对农村住宅的转让。本案中，双方当事人系同村村民，所涉买卖的房屋的建设经相关部门进行审批，建成后颁发了房屋所有权证，双方签订协议买卖案涉房屋并不违反法律相关规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。至于房屋买卖的当事人存在一户两宅的问题，可由有关部门依照相关法律进行调整，并不影响房屋买卖的效力。因此，一审法院认定本案所涉的房屋买卖关系合法有效。一审法院庭外了解，杨一军、徐云芳对该房屋进行装修，准备女儿结婚所用；徐井荣、吴吉玲年老体弱，目前居住在平房中，对其正常生活产生一定影响。徐井荣与徐云芳系同胞兄妹，双方原来感情和睦，关系融洽。现双方为房屋产生如此之矛盾实属不当。二人父母均已过世，做为兄长更应当关心照顾妹妹，做为妹妹也更应体谅兄长实情难处。本案中村级组织及一审法院多次调解未能达成协议，为此一审法院做出判决。但考虑到本案的双方的身份关系及实际情况，一审法院还是希望双方间能从感情、道义上出发，本着互谅互让的方式，圆满的调解解决矛盾。综上，双方间的房屋买卖关系合法有效，应当予以确认，杨一军、徐云芳的诉讼请求应当予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：杨一军、徐云芳与徐井荣、吴吉玲之间就登记在徐井荣名下的于2008年初达成的位于如东县新店镇三角渡村二组的四上四下楼房一幢的买卖合同有效。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的存单不能证明案涉12万元是寄存款而非购房款。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，被上诉人育有一女，现年26岁，被上诉人家庭内部未分户。二审的争议焦点为双方之间的房屋买卖是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款：农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定可以看出，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，本身具有宅基地的农户再购买农村宅基地房屋的合同应当认定为无效。即购买农村村民房屋的农户有条件的限制，不应当在本集体经济组织内具有宅基地。本案杨一军、徐云芳在本村三组有一处宅基地，故其与上诉人签订的房屋买卖合同无效。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销如东县人民法院（2016）苏0623民初1765号民事判决；二、驳回杨一军、徐云芳诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由杨一军、徐云芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 勇审 判 员 季建波代理审判员 刘彩霞二〇一七年八月二十八日书 记 员 邹倩云 微信公众号“”