（2017）黔0381民初1714号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-10-26
案件名称
赤水市国土资源局与赤水市中商置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
赤水市人民法院
所属地区
赤水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赤水市国土资源局,赤水市中商置业有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0381民初1714号原告：赤水市国土资源局，住所地贵州省遵义市赤水市市中街道滨西社区62号，统一社会信用代码：11520381009510728E。负责人：杨庆，赤水市国土资源局局长。委托诉讼代理人：明浩，贵州正江律师事务所律师。委托诉讼代理人：何贵平，赤水市国土资源局副局长。被告：赤水市中商置业有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市市府路嘉壕国际2号楼5层3号，统一社会信用代码：91520381322080402L。法定代表人：余强。委托诉讼代理人：李庆国，公司法律顾问。原告赤水市国土资源局与被告赤水市中商置业有限公司（以下简称中商置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赤水市国土资源局的委托诉讼代理人明浩、何贵平，被告中商置业公司的委托诉讼代理人李庆国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赤水市国土资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付违约金643,330.00元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月7日，原告依法与被告中商置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，地块编号为2015-04，合同约定土地出让金为1372万元，被告应分二期支付土地出让金，第一期686万元，应于2015年8月9日以前付清，第二期686万元应于2016年1月9日以前付清。但被告未按时履行义务，第一期款项于2015年7月10日支付了300万元，余款迟延至2016年1月15日才支付完毕。依照合同第三十条的约定，被告未按时支付土地出让价款的，应自滞纳金之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。被告中商置业公司辩称：一、所逾期支付原告第一期土地出让金，是因第三人的原因造成，并且当时原告已认可。被告不存在违约行为，不承担支付违约金的责任。1.原、被告2005年8月7日所签订的《国有建设用地使用权出让合同》，地块编号为2015-04，合同约定土地出让金为1372万元，被告应分二期支付土地出让金，第一期686万元，应于2015年8月9日以前付清，第二期686万元应于2016年1月9日以前付清。该合同约定第一期款项应由贵州华酝投资有限公司支付300万元，是经贵州华酝投资有限公司向赤水市国有资产投资发展有限公司报告后，由赤水市国有资产投资发展有限责任公司请示市领导后，同意扣除退回。为此，该第一期欠款应由贵州华酝投资有限公司支出300万元。2.就赤水市国有资产投资发展有限公司欠贵州华酝投资有限公司的款项，导致贵州华酝投资有限公司欠赤水市国土资源局的土地出让金的行为，赤水市政府领导和原告均是同意了的。为此，本案系第三人应支付款项，被告不构成违约支付原告土地出让金。二、被告在2016年1月15日支付清所有土地出让金，原、被告所签订的《国有建设用地使用权出让合同》已经全部履行终结。被告在最后一期付款时，原告未主张被告支付违约金，视为原告自动放弃被告支付违约金。事实上当时原告已明确对被告承诺付清土地出让金款项就不再支付违约金。故原、被告之间不存在债权、债务关系。为此，原告诉请被告支付违约金于法无据，依法驳回原告的诉讼请求。三、即使被告应支付违约金，违约金也过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年8月7日签订了《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号520381-2015-CR-20］。双方在合同中约定：原告赤水市国土资源局将坐落于赤水市红军大道中路公安局南侧3#地块宗地总面积14509.47平方米、宗地编号为2016-04号地块的土地使用权出让给被告中商置业公司开发中低价位、中小套型普通商品房用地使用；出让价款为1372万元；被告中商置业公司分两期支付土地出让价款即2015年8月9日前支付686万元，2016年1月9日前支付686万元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金等。合同签订后，原告赤水市国土资源局按照约定将土地交由被告中商置业公司开发使用，被告中商置业公司在2015年7月10日支付第一期地价款中的300万元，后于2016年1月12日支付了300万元，于2016年1月15日支付了600万元，于2016年1月26日支付了172万元。另查明：中国人民银行同期（2015年10月24日至今）贷款基准年利率6个月内（含6个月）为4.35%。上述事实，有原、被告的陈述，《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号520381-2015-CR-20］、国有建设用地交地确认书、遵义市政府非税收入一般缴款书7张等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案存在如下两个焦点问题：1、本案合同纠纷的效力问题；2、违约金应该如何调整。一、关于本案合同纠纷的效力问题。关于本案合同纠纷的效力问题，必须明确的是赤水市国土资源局与中商置业公司于2015年8月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的性质是民事合同还是行政合同。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”的规定，本案中当事人双方签订《国有建设用地使用权出让合同》系国家作为国有土地使用权人将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金而签订的民事合同。其次，国家在以土地所有权身份从事土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体，与土地使用权受让人的法律定位完全平等，土地使用权出让合同的订立也完全遵循的是平等、自愿、有偿的原则，合同内容也是当事人真实的意思表示。第三，从我国目前的立法看，将土地使用权出让合同归属于行政合同没有法律依据。第四，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已明确将国有土地使用权合同纠纷定性为民事合同。第五，赤水市国土资源局在本案法律关系中是民事主体，与中商置业公司的法律地位是平等的，《国有建设用地使用权出让合同》是在遵循平等、自愿、有偿的原则上订立的合同。由上可知，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》的性质是民事合同。由于原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效的合同。二、关于违约金应该如何调整的问题。既然《国有建设用地使用权出让合同》是民事合同，如合同中所载的违约金计算方式过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，人民法院可根据当事人的申请予以调减。在本案中，中商置业公司在庭审中提出合同约定的每天按迟延支付款项的1‰向赤水市国土资源局支付违约金的计算标准过高，请求调减。本院认为，被告中商置业公司未按合同约定支付土地出让金，使赤水市国土资源局未能如期将土地出让金交付国库，必然会产生损失，但除贷款利息损失外其并未提供有其他损失的依据且被告中商置业公司现已将土地出让金全部交纳，其并未有土地出让金不能入库的风险。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为，中商置业支付赤水市国土资源局的违约金应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%进行调整，鉴于中国人民银行同期（2015年10月24日至今）贷款基准年利率6个月内（含6个月）为4.35%，因此中商置业支付赤水市国土资源局的违约金金额为104,432.15元[第一期应承担的违约金（386万元×4.35℅÷12÷30×156天×130%＋86万元×4.35℅÷12÷30×3天×130%）+第二期应承担的违约金（686万元×4.35℅÷12÷30×6天×130%+172万元×4.35℅÷12÷30×11天×130%）]。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告赤水市中商置业有限公司于本判决生效之日五日内支付原告赤水市国土资源局违约金104,432.15元。二、驳回原告赤水市国土资源局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的受理费5,117.00元，由被告赤水市中商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 游 红二〇一七年八月二十八日书记员 沈桃武