（2017）川15民终1406号
裁判日期: 2017-08-28
公开日期: 2017-11-02
案件名称
宜宾立天唐人商业投资管理有限公司、惠鑫商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜宾立天唐人商业投资管理有限公司,惠鑫
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1406号上诉人（原审被告）：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号。法定代表人：童云峰，执行董事。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠鑫，男，1998年6月21日出生，汉族，住四川省高县。委托诉讼代理人：惠小波（系惠鑫之父），男，1973年11月2日出生，汉族，住四川省高县。委托诉讼代理人：周光举（系高县文江镇民主社区居民委员会推荐），男，1973年4月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人惠鑫商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人立天唐人公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人虽然未取得房屋产权证，但该情形并未影响房屋的出租和使用。一审法院在被上诉人没有提供任何证据证明逾期办证损失的情况下，认定本案所涉损失一般为利息损失明显有误。二、双方在合同中对逾期办证的违约责任有明确约定，即使上诉人存在逾期办证的行为和过错，也只需按照购房款总额的万分之一支付违约金。被上诉人即使认为合同约定的违约金过低，要求多支付违约金，也应该在诉讼请求中明确提出变更合同约定条款，然后才能要求支付变更标准之后的违约金。一审法院在被上诉人未要求法院酌情调整违约金的情况下，对违约金标准进行调整缺乏法律依据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对延期办证的法律适用有明确的规定，一审法院没有适用该条款属适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人惠鑫辩称，商品房预售作为开发商的融资手段，其逾期办证期间占用购房人交付的购房款必然会产生利息损失，一审法院认定本案涉及的损失属于利息损失是正确的。因合同约定的违约金明显低于损失，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对逾期办证的违约金进行调整是正确的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。惠鑫向一审法院起诉请求：1.立天唐人公司向惠鑫支付2016年6月9日起至将办理权属登记需由立天唐人公司提供的资料交产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以已付购房款为基数，按逾期贷款罚息年利率计算）；2.立天唐人公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月18日，惠鑫（买受人）与立天唐人公司（出卖人）签订了合同编号为0368的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及相应合同附件。买卖合同约定惠鑫购买立天唐人公司建设的位于翠屏区××岸西区××号地块唐人财富中心3幢25层1单元4号商铺，预测建筑面积62.76㎡，套内建筑面积49.76㎡；套内建筑面积单价为8330.33元/㎡，总价款为414517元；付款方式为一次性付款。合同第11条约定出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第20条第（二）款第1项约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第20条第（二）款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八的约定处理。附件八为双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第六条第7款约定“双方一致同意将本合同第二十条第（二）款第2项修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。……上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该补充协议第六条第8款约定“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”合同签订后，惠鑫于2013年2月18日向立天唐人公司一次性交清本案所涉购房款414517元，于2014年3月26日向立天唐人公司交纳契税4145元、维修基金10363元、国土局证书费26.5元等。立天唐人公司于2015年3月30日取得了翠屏区金沙江大道C-02地块3幢住宅的产权证。双方均认可本案所涉房屋至今未办理分户产权证及国土证。立天唐人公司陈述其于2016年3月就已将办理惠鑫所涉房屋的产权分户资料交到了房管部门，因政策变动为办理不动产登记证，此后房管部门要求立天唐人公司重新准备资料并将此前所交资料退还立天唐人公司。惠鑫对此不予认可。另查明，惠鑫此前曾于2015年以商品房销售合同纠纷将立天唐人公司诉至一审法院，请求判令立天唐人公司向其退还其所购的唐人财富中心商铺多支付的房款以及相关损失。一审法院经审理后作出（2015）翠屏民初字第166号民事判决书，认为因立天唐人公司实际于2014年12月16日才取得唐人财富中心3#、4#、5#楼的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故认定实际交房时间应为2014年12月16日，并判令立天唐人公司向惠鑫支付2014年5月1日起计算至2014年12月16日（达到符合合同约定交付使用的时间）期间因逾期交房产生的损失费用。该案因立天唐人公司不服，上诉至本院，经二审审理后作出（2016）川15民终720号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：惠鑫与立天唐人公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且经过其法定代理人追认，未违反法律禁止性规定，该买卖合同及附件合法有效。惠鑫按照合同约定向立天唐人公司支付了购房款及相应的税、费，立天唐人公司也应按约履行相应义务。双方所签订的买卖合同及附件八第六条第7款的约定，立天唐人公司应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由立天唐人公司提供的资料报产权登记机关备案。虽补充协议第六条第7款约定“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”，但本案中惠鑫在签订合同后随即向立天唐人公司交纳相应契税、维修基金等费用，立天唐人公司也同意惠鑫委托其办理房屋权属转移登记，并收取惠鑫相应转移登记费，加之现房屋所有权证与国有土地使用权证已合并为不动产权证书，故立天唐人公司该项义务应为将办理本案所涉房屋不动产权证书的所需资料交至登记机关。同时根据此前生效的（2015）翠屏民初字第166号民事判决书及（2016）川15民终720号民事判决书的内容，生效判决文书已认定唐人财富中心3#、4#、5#房屋实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故房屋实际交房时间应为2014年12月16日，由此往后推算540日计算得出立天唐人公司应于2016年6月9日前将办理不动产权证书的所需资料交至登记机关。根据本案查明的事实，本案所涉房屋至今未办理转移登记手续，且立天唐人公司也未举证证明其已按约完成合同约定义务，已构成违约。此外立天唐人公司亦未举证证明该违约行为系政府原因、惠鑫原因等非立天唐人公司原因造成，故对立天唐人公司不承担违约责任的辩称意见，证据不足，依法不予采纳。关于违约金金额。本案所涉附件八即补充协议第六条第7款约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，惠鑫对该违约金标准不予认可，诉请按逾期贷款罚息年利率予以计算。一审法院认为，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案所涉损失一般为利息损失，而合同约定的违约金标准固定为已付购房款的万分之一，该标准远低于银行贷款利率且未区分违约程度，故酌情调整为以惠鑫已付购房款414517元为基数，按每日万分之一即按年利率3.65%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向惠鑫支付2016年6月9日起至判决生效之日止的逾期办证违约金（以已付购房款414517元为基数，按年利率3.65%计算）。案件受理费876元，减半收取计438元，诉讼保全费460元，合计898元，由惠鑫负担359元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担539元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点如下：一、一审法院认定立天唐人公司在合同约定期限内未办理房屋权属转移登记给惠鑫造成的损失属于利息损失是否恰当；二、一审法院调整违约金的数额适用法律是否正确。一、关于立天唐人公司未按照合同约定期限办理房屋权属转移登记造成的损失认定问题。根据查明的事实，案涉房屋采用的是预售模式。商品房预售是开发商进行融资的重要手段，买受人交付相应的购房款后，开发商没有按照合同约定期限办理房屋权属转移登记，客观上获得了违约期间购房款产生的资金利息收益。一审法院认定本案所涉及的损失属于利息损失并认为该部分损失应由开发商承担既符合客观实际，也符合公平原则，本院予以确认。二、根据双方的合同约定，立天唐人公司逾期办理房屋权属转移登记的违约责任是按照已付购房款的万分之一支付违约金。如果按照该约定处理，立天唐人公司仅需向惠鑫支付几十元的违约金，且无需考虑违约的期限。合同中对违约金的约定不仅明显低于立天唐人公司违约期间占用购房款的资金利息收益，且根本无法敦促立天唐人公司按时履行合同义务，助长了立天唐人公司肆意违约的主观故意。惠鑫向一审法院起诉请求按照逾期贷款罚息年利率计算违约金实际上已经是认为双方约定的违约金过低，请求人民法院予以调整。由于金融市场的利率改革，央行已经不再公布贷款基准利率，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已经失去了参照的依据。一审法院考虑本案开发商违约造成的实际损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，按已付房款日万分之一的标准计算违约金适用法律并无不当，本院予以确认。上诉人立天唐人公司认为被上诉人未明确要求调整违约金、一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条属适用法律错误的理由均不能成立，本院不予支持。综上，上诉人立天唐人公司的上诉请求和理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 永审 判 员 张雪萍审 判 员 王 春二〇一七年八月二十八日法官助理 翟旭玫书 记 员 陈珏劲 更多数据：搜索“”来源：