（2017）吉0722民初285号
裁判日期: 2017-08-27
公开日期: 2017-12-11
案件名称
长春市华方物业管理有限公司与李勇军、何奇林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长岭县人民法院
所属地区
长岭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春市华方物业管理有限公司,李勇军,何奇林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第九条第一款
全文
吉林省长岭县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0722民初285号原告:长春市华方物业管理有限公司，住所地长春市绿园区。法定代表人：沙圣坚，经理。委托代理人：徐凯，男，1971年9月6日生，汉族，住前郭县。委托代理人：赵晓辉，男，1969年3月8日生，汉族，住长岭县。被告:李勇军，男，49岁，汉族，住长岭县。被告：何奇林，男，1981年3月3日生，汉族，住长岭县。原告长春市华方物业管理有限公司诉被告李勇军、何奇林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告长春市华方物业管理有限公司的委托代理人徐凯、赵晓辉到庭参加诉讼，二被告经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称:2014年5月10日，原告与二被告为代表的长岭县名都花园业主委员会签订了物业服务协议书，双方约定长岭县名都花园业主委员会聘用原告管理该小区的物业，合同期限为叁年，即从2014年12月31日起至2017年12月31日止。原告每年交给业主委员会服务保证金3万元、办公费2万元。原告已交给李勇军、何齐林4万元（其中2万元保证金、2万元办公费）。签订合同后，原告进入名都小区进行服务。2014年7月23日，长岭镇人民政府与长岭县住房和城乡建设局联合发布公告：“认定以何奇林为业主委员会主任的长岭县名都花园业主委员会认定程序违法。现将长岭县名都花园业主委员会予以解散，从即日起废止并上缴公章，之前与物业服务企业所签订的物业服务合同也不具备法律效力，为无效合同”。故原告不能再为长岭县名都花园业主委员会进行物业服务。因该业主委员会已经解散，故诉至法院，要求解除原告与以二被告为代表的长岭县名都花园业主委员会签订的物业服务协议书，并判令二被告返还原告已交纳的4万元保证金。二被告未出庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：收据一枚、协议书一份、公告。以上证据证明原告向以何齐林为主任的长岭县名都花园业主委员会交纳4万元保证金及以何齐林为主任的长岭县名都花园业主委员会已因程序违法被解散。长岭县公安局及名都物业管理服务有限公司出具的二份证明，证明何奇林居住在长岭县名都花园，长期不在此居住，无法联系本人。二被告未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，长春市华方物业管理有限公司与以何奇林为主任的长岭县名都花园业主委员会签订了物业服务协议书，双方约定由原告管理名都小区的物业。合同期限为叁年，自2014年12月31日起至2017年12月31日止。协议约定长春市华方物业管理有限公司每年如期上交业主委员会物业管理服务保证金3万元，此款在协议届满或双方同意终止时如数返还给长春市华方物业管理有限公司。长春市华方物业管理有限公司每年如期交付业主委员会办公费2万元。如发生小区物业管理服务工作停滞或弃管等不正常现象，则保证金与办公费不予退还。2014年5月10日，原告交给以何齐林为主任的长岭县名都花园业主委员会4万元（其中2万元保证金、2万元办公费）。该业主委员会为原告出具一枚4万元收据，收据上写收长春市华方物业管理有限公司4万元，其中保证金2万元、办公费2万元。经办何齐林、审核李勇军，收据上盖有长岭县名都花园业主委员会财务专用章。签订合同后，原告正式管理名都小区的物业。另查明：2014年7月23日，长岭镇人民政府与长岭县住房和城乡建设局联合发布公告：确认长岭县名都花园小区现有二个业主委员会，一个是2014年4月21日成立的以田宝辉为业主委员会主任的名都花园业主大会、业主委员会。另一个是2014年5月24日以何奇林为业主委员会主任的长岭县名都花园业主大会、业主委员会。根据《物业管理条例》第九条、《吉林省物业管理办法》第三十五条和《业主大会和业主委员会指导规则》第五十五条之规定，现将名都花园两个业主大会、业主委员会予以解散，从即日起废止并上缴公章，之前与物业服务企业所签订的物业服务合同也不具备法律效力，为无效合同”。随后这二个长岭县名都花园业主大会、业主委员会均解散。原告也因此不再管理名都小区的物业。现原告诉至法院，要求解除原告与以二被告为代表的长岭县名都花园业主委员会签订的物业服务协议书，并判令二被告返还原告已交纳的4万元（其中2万元保证金、2万元办公经费）。本院认为:本案的争议焦点为：一、以被告何奇林为主任的长岭县名都花园业主委员会与原告签订的物业服务合同是否有效；二、以被告何奇林为主任的长岭县名都花园业主委员会是否收取原告4万元经费；三、二被告是否应将4万元返还给原告。一、关于以被告何奇林为主任的长岭县名都花园业主委员会与原告签订的物业服务合同是否有效的问题。根据《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。而被告何奇林、李勇军等人在名都花园小区已有业主大会、业主委员会的情形下仍成立名都花园业主大会、业主委员会。该业主大会、业主委员会的成立违反法律规定，其签订的合同应属于无效合同。二、关于以被告何奇林为主任的长岭县名都花园业主委员会是否收取原告4万元的问题。原告提供了其与该业主委员会签订的物业服务合同及该业主委员会出具的4万元收据，二被告签字并加盖长岭县名都花园业主委员会的公章，故收取4万元事实清楚，本院予以确认。三、关于二被告是否应将4万元返还给原告的问题。二被告违反法律规定在名都小区已有业主委员会的情况下，又成立了新的业主委员会，二被告自身存在一定过错。二被告以业主委员会的名义与原告签订了物业服务合同，并收取了原告保证金等费用4万元。签定合同后该业主委员会因自身成立违法而解散，造成了原告无法继续履行合同。故二被告收取的费用应当返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《物业管理条例》第九条之规定，判决如下：一、二被告代表名都花园业主委员会与原告签订的物业服务合同无效。二、被告何奇林、李勇军返还原告长春市华方物业管理有限公司4万元，此款限判决生效后立即给付。三、二被告互负连带责任。如果二被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，公告费600元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长 吴昕昕人民陪审员 孙亚坤人民陪审员 孙 蕾二〇一七年八月二十七日书 记 员 宋 帅-1- 百度搜索“”