（2016）赣0791民初2012号
裁判日期: 2017-08-27
公开日期: 2017-09-22
案件名称
赣州市保障性住房建设运营有限公司与刘建序房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州市保障性住房建设运营有限公司,刘建序
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十一条，第八十二条，第八十三条，第八十九条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初2012号原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。法定代表人：肖继来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭宁昌，江西公仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：刘建序，男，1968年9月5日生，汉族，住赣州市章贡区。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司（以下简称赣州保障性住房公司）诉被告刘建序房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭宁昌、李鑫及被告刘建序均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州保障性住房公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除赣州市公房管理处与被告刘建序签订的《房屋租赁合同》，并要求被告刘建序立刻腾出房屋并退还给原告；2、判令被告刘建序立即向原告支付拖欠的租金22750元（按每月1750元计算，暂计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、判令被告刘建序立即向原告支付违约金6825元（按拖欠租金金额的30%计算，暂2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止），以上共计29575元；4、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求，并将第二、第三项诉讼请求中的“之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止”均变更为“2016年11月以后按此标准计算至合同期满之日止”。事实与理由：2015年5月28日，被告刘建序经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区33栋3＃号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，月租金1750元；2、被告刘建序应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告仅缴纳2015年9月的租金，从2015年10月起至今已累计拖欠租金13个月。另，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的权利义务。被告刘建序辩称，被告刘建序在租赁该店铺第三月时就曾要求解除租赁合同，并叫原告的工作人员去将该房门撬开，由原告将该店铺收回，但原告并未将该店铺收回。被告刘建序只愿意按照起拍价来支付租金，原告诉求的租金每月1750元过高，竞拍该价格是因在拍卖时受到了误导，拍卖当时有人虚抬价格。故而，被告刘建序不愿意按照竞拍价格支付租金，也不愿意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月，经赣州市公房管理处委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告刘建序通过竞拍，取得了33栋3号店面的承租权。2015年5月28日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告刘建序作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，建筑面积14.21平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为1750元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若有拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金5250元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，甲方有权单方解除合同；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。合同签订后，被告刘建序缴纳了1个月租金，并缴纳合同履约保证金5250元。2015年9月2日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认电表读数为0，店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙4把。验收完毕后，被告刘建序在该验收单上签字。被告刘建序接收店面后，对店面进行了装修，用于经营包子。此后，因被告刘建序拖欠原告租金未付，原告遂诉至本院要求处理。另查明，根据赣州市人民政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》及主管局《市本级保障性住房管理移交工作会议纪要》精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。本院认为，被告刘建序以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权利义务全部转移给了原告，原告已概括取得赣州市公房管理处签订租赁合同的权利和义务。被告刘建序在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担相应的民事责任。对原告要求被告刘建序支付拖欠的租金22750元（按每月1750元计算，暂计算至2016年10月，之后按此标准计算至合同期满之日止）的诉讼请求，本院认为，原告自愿撤回解除与被告签订的租赁合同并腾房的诉讼请求，且双方签订的租赁合同履行期并未届满，因此本院仅就原告主张的2015年10月至2016年10月的租金进行审理。按双方所签订合同的约定，被告刘建序在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告刘建序交付租赁物，被告刘建序缴纳租金的起算日应当相应顺延，即从2015年12月2日起算，被告刘建序在签订租赁合同后，已经向原告缴纳了1个月的租金，该金额应从被告刘建序所欠租金中予以扣除，综上，被告刘建序在原告起诉时所欠租金应为2016年1月2日至2016年10月1日共计9个月的租金15750元。对原告要求被告刘建序支付违约金6825元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告若刘建序拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定明显过高，现原告要求被告刘建序按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告刘建序实际拖欠的租金的30%计收，即为4725元。被告刘建序辩称因原告竞拍时存在有虚抬价格而导致租金过高而未缴纳租金，其仅愿按起拍价支付租金，但被告刘建序并未对其主张进行举证，故而对于其该辩称意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告刘建序于本判决生效后一个月内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付2016年1月2日至2016年10月1日的租金15750元；二、被告刘建序于本判决生效后一个月内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金4725元；三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担228元，被告刘建序承担311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长 李东香人民陪审员 傅芳胜人民陪审员 赖树森二〇一七年八月二十七日代理书记员 肖 雪 更多数据：