（2017）浙0104民初2624号

裁判日期: 2017-08-27

公开日期: 2017-12-19

案件名称

訾海龙与朱惠青、诸鸿群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

訾海龙,朱惠青,诸鸿群

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2017）浙0104民初2624号原告訾海龙，男，1989年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人马博思，女，1990年5月10日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。被告朱惠青，女，1971年9月2日出生，汉族，住��江省杭州市江干区。被告诸鸿群，男，1964年8月17日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。以上两被告的共同委托代理人朱侃，浙江南方中辰律师事务所律师。原告訾海龙诉被告朱惠青、诸鸿群房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月11日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭进行审理，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告訾海龙的委托代理人马博思、被告朱惠青第一次到庭参加诉讼，原告訾海龙、被告朱惠青、诸鸿群及其共同委托代理人朱侃第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告訾海龙诉称：原告与两被告于2015年1月16日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定原告向两被告购买坐落于杭州市××城区××单元××室房屋一套，房屋转让价格为60万元。同时该合同第八条第2项规定，“甲方应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如果甲方未按期迁出的，应当向乙方支付60000元的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之十的违约金。”上述合同签订后，原告已经按照合同约定支付了房屋转让款，但两被告未按照合同约定履行双方间合同上述户口迁出手续的义务，根据双方合同约定，两被告应向原告支付违约金。在诉讼过程中，2017年6月16日，房屋中的原遗留户口已经迁出。另外，案涉房屋的实际成交价为54万元。综上，两被告的行为已经构成违约，故诉至法院。请求：1、判令两被告支付违约金60000元，并支付2015年6月13日起至2017年6月16日止以房屋实际成交价54万元为基数按每日万分之一的标准计算的逾期违约金39636元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告朱惠青、诸鸿群共同辩称：一、被告已向原告支付违约金6万元。本案中，原告起诉回避了已经收到被告支付的违约金的事实，并在第一次庭审后的沟通过程中进一步试图否认，违背了诚信原则。实际上，双方于2015年1月16日签订《杭州市房屋转让合同》，当日双方均不知晓案涉房屋内留有前手的户口。此后发现该问题后，双方经协商，被告于2015年2月5日向原告支付违约金5万元，2015年2月6日向原告支付违约金1万元。在此基础上，双方于2015年6月13日签订的《物业交验单》中，已经明确约定，迁户口已非被告的合同义务，同时免除了与迁户口有关的一切违约责任。二、在被告支付违约金后，根据《物业交验单》的特别约定，迁户口已非被告的合同义务，此前户口未迁出的事实，双方已无任何争议，原告起诉行为系对已决事项的滥诉，违背诚实信用原则。2015年6月13日《物业交验单》中，原告在明知被告尚未迁出户口的情况下，双方在《物业校验单》的特别约定部分对于户口问题的合同义务及违约责任全部进行了变更。对打印部分的迁出户口时间、预留保证金、支付违约金的约定全都予以划除。双方手写约定：甲乙双方协商物业交割已完结；甲方户口未迁出，乙方同意甲方户口未迁出领取该房屋尾款，甲方该房屋内的水电所有费用已结清；甲乙双方今后若因户口原因引起纠纷则双方协商解决，与我爱我家无关。被告认为，原告明知户口迁出与否的风险，通过上述约定，表明原告已经认可不迁户口。原告之所以同意，是因为被告已经另行支付了违约金，也因此《物业交接单》对原合同相关内容全部变更，是双方真实意思的表示。另外，原告在《物业交验单》签订后至原告向被告首次提出主张，间隔近两年，说明关于户口问题双方实际已无争议。三、在诉讼过程中，经过被告努力，案涉房屋内已经迁出此前所有户口，未对原告造成实际及预期利益的任何损失，被告既未违约，也未对原告造成任何损失。四、被告在履行合同的过程中无过错。被告在房屋买卖过程中寻找了知名房产中介我爱我家进行居间活动。被告所售房屋中未迁出的户口，系被告的前手所留下的，被告对此并不知情，且房产中介也未尽到审查义务，并非被告隐瞒不告。当双方发现该问题后，经协商，被告也已经支付了违约金6万元。在原告起诉后也曾一度表示只要被告能解决户口问题愿意撤诉。被告在手术后不久身体虚弱的情况下，立刻积极妥善处理并解决了该问题。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告訾海龙为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《杭州市房屋转让合同》1份，拟证明双方之间具有房屋买卖合同关系，并约定户口迁出事宜及违约责任；2、《物业交验单》1份，拟证明被告在交房时并未履行迁出原有户口的义务；3、短信记录截屏1份，拟证明原告曾向被告主张，要求其迁出户口的事实；4、账户明细1份，拟证明被告向原告打回6万元，房屋实际成交价为54万元；5、证人申某的证言，拟证明案涉房屋的实际成交价及双方户口问题未解决的事实。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，两被告对真实性、合法性无异议，但认为有关约定已经被《物业交验单》所变更；本院认为，该份证据能够证明双方有关权利义务的约定。对原告提供的证据2，两被告对三性无异议，对证明对象有异议，认为原告明知户口未迁出事实及合同关于违约责任的约定，在该物业交验单中对户口问题变更了约定，该事项为双方已决事项；本院认为，该份证据能够证明双方确认户口尚未迁出已经户口问题另行协商的事实。对原告提供的证据3，两被告认为户口事项为已决事项；本院认为，该份证据能够证明双方曾交涉有关事项的事实。对原告提供的证据4，两被告对真实性无异议，表示时间较长回忆不准确了，该笔款项即户口问题的违约金；本院认为，该组证据能够证明被告曾向原告支付6万元款项的事实。对原告提供的证据5，两被告不认可原告所称的故意提高合同房屋价格的事实，认为能够证明原告在物业交割时已经知晓户口未迁出的问题；本院认为，证人申某的证言能够证明原告为提高贷款额度，将实际成交价54万元的房屋价款在合同中约定为60万元，被告在签订房屋转让合同阶段并不知晓案涉房屋内有遗留户口问题的事实。被告朱惠青、诸鸿群为证明自己的主张向本院提供了下列证据：1、支付宝支付记录1份，拟证明在《杭州市房屋转让合同》签订后、《物业校验单》签字前，被告向原告支付违约金的事实；2、《物业交验单》1份，拟证明在被告支付违约金后，经协商，迁户口已非被告的合同义务，且双方就未迁户口的违约责任做了全部变更，被告不再承担任何违约责任；3、短信来往记录1份，拟证明案涉房屋实际成交价为60万元，与《杭州市房屋转让合同》的约定相符。上述证据经庭审质证，对两被告提供的证据1，原告认为案涉房屋的实际成交价为54万元，因为原告有30万元的公积金贷款额度，为充分利用贷款额度，故双方协商将合同价格定为60万元，多支付的首付款6万元由被告返还，与户口问题无关；本院认为，该组证据不足以证明被��支付的款项为户口问题的违约金。对两被告提供的证据2，原告认为不属于对《杭州市房屋转让合同》的补充，不影响合同约定的违约条款；本院认为，该份证据能够证明双方确认户口尚未迁出已就户口问题另行协商的事实。对两被告提供的证据3，原告认为其只是强调合同约定的成交价为60万元；本院认为，该份证据能够证明双方沟通的有关内容。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2015年1月16日，卖方朱惠青、诸鸿群（甲方）与买方訾海龙签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市××城区××单元××室，建筑面积29.75平方米；转让总价为60万元；甲方应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付60000元的违约金，逾期超过十日未迁出的��自期限届满之次日起，甲方应当安日计算向乙方支付全部已付款万分之十的违约金；等等。此后原告向被告支付首付款，被告于2015年2月5日向原告支付款项5万元，于2015年2月6日向原告支付款项1万元。原告在过户手续完成后发现案涉房屋遗留有被告前手房东户口。2015年6月13日，双方签署《物业交接单》，约定：甲乙双方协商物业交割已完结；甲方户口未迁出，乙方同意甲方户口未迁出领取该房屋尾款，甲方该房屋内的水电所有费用已结清；甲乙双方今后若因户口原因引起纠纷则双方协商解决，与我爱我家无关。原告户口于2015年迁入案涉房屋，2017年年初迁出。2017年6月16日，案涉房屋内遗留户口已迁出。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具法律约束力。本案中，双方签订的《杭州市房屋转让合同》系合同双方真实��思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方争议的主要焦点在于案涉房屋内遗留户口问题被告是否需要承担违约责任，如何承担违约责任以及是否已经实际承担了违约责任的问题。对于被告辩称的已于2015年2月支付了6万元违约金的问题，本院认为，结合为双方转让房屋进行居间的中介工作人员申某的证言，在2015年2月时双方尚不清楚案涉房屋内存在遗留户口问题，被告向原告支付的款项并未明确其性质，原告否认其为违约金，并认为是为充分利用贷款额度而虚高合同价款的差额返还，该做法不值提倡，但原告该解释与双方约定的房款支付方式相吻合，的确更有说服力。因此，对被告辩称该6万元款项系户口问题的违约金的意见，本院不予采纳。对于2015年6月13日《物业交接单》是否实际变更了《杭州市房屋转让合同》关于户口问题违约责任的约定问题，本院认为，《物业交接单》明确甲方户口未迁出及甲乙双方今后若因户口原因引起纠纷则双方协商解决，并未明确《杭州市房屋转让合同》关于户口问题违约责任的约定不再适用，只是暂时搁置了双方关于遗留户口问题的争议；打印部分对相关约定内容的划除，也未体现直接对抗《杭州市房屋转让合同》的内容。因此，对被告相关辩称意见不予采纳。对于被告过错的问题，本院认为，在双方签订《杭州市房屋转让合同》时双方均不知晓案涉房屋内仍遗留有被告前手房东的户籍，被告对原房东户籍遗留在案涉房屋内的情况不存在主观故意，也未有证据证明被告在知晓相关情况后故意拖延问题的解决，因此，被告在案涉房屋内遗留户口问题上过错程度较小。对于被告应承担的违约责任问题，案涉房屋内确有户口未迁出，被告构成了违约，理应承担相应违约责任。但鉴于被告的过错程度较小，且原告的户籍在2015年也落户至案涉房屋，其再次转让案涉房屋时户口问题仅影响了其领取尾款问题，故综合考虑被告的违约情节及原告的实际损失，本院认为双方《杭州市房屋转让合同》约定的违约责任过分高于原告的实际损失，本院酌情确定由被告赔偿原告违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告朱惠青、诸鸿群支付原告訾海龙违约金人民币10000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告訾海龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币1300元，由原告訾海龙承担人民币1250元，被告朱惠青、诸鸿群承担人民币50元。被告朱惠��、诸鸿群应当承担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张妍妍人民陪审员　　谢舒萍人民陪审员　　陶宇玉二〇一七年八月二十七日书　记　员　　石　娜更多数据：