（2017）豫01民终4921号
裁判日期: 2017-08-27
公开日期: 2017-11-01
案件名称
王玺、尚晓莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王玺,尚晓莉,郑州创实房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终4921号上诉人（原审被告）：王玺，男，汉族，1980年10月15日生，住荥阳市。委托诉讼代理人：张灵全、刘玲，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尚晓莉，女，汉族，1982年6月22日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：葛瑞，河南浩盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州创实房地产营销策划有限公司，住所地，郑州市管城回族区航海路北、东环路东海伦城市风铃2幢1单元1层1号。法定代表人：郭新强，该公司经理。委托代理人：闫准，河南帅法律师事务所律师。上诉人王玺因与被上诉人尚晓莉、郑州创实房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人王玺的委托诉讼代理人张灵全、被上诉人尚晓莉及其委托诉讼代理人葛瑞、郑州创实房地产营销策划有限公司的委托代理人闫准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玺上诉请求：一、请求撤销郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5630号民事判决书或发回重审。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、三方均应当依据《房屋买卖合同》履行各自义务，一方违约应承担违约责任。二、根据双方房屋买卖合同约定，被上诉人尚晓莉构成违约，上诉人没有违约行为。尚晓莉违约行为：1、双方协议签订后，尚晓莉应当在2016年9月1日前腾房当日支付5万元，上诉人9月1日前已将房屋腾空，但至被上诉人起诉日，尚晓莉也未支付约定的5万元，已构成违约。2、协议约定尚晓莉应当在2016年10月1日前支付70万元房屋尾款，但2016年10月1日尚晓莉并未支付，到2016年10月31日逾期30天，还未支付，已构成违约。上诉人并没有表示不卖房，是尚晓莉的违约造成的履行不成。三、上诉人在2016年11月1日、2日两次通知解除合同，无论构成不构成单方解除合同的后果，均不是上诉人违约的依据。四、一审法院无事实根据及无法律依据的情形下错判。望二审法院查明事实后，依法审判。尚晓莉辩称，1、合同约定的情形，我们无异议。2、被上诉人没有构成违约，理由是合同约定是9月1日交房，因上诉人拒绝交房，且有违约的情形致使无法网签。3、上诉人做出的两次解除合同通知书，是在诉讼之后做出的。有转移责任的嫌疑。4、一审法院查明的事实是正确，请求驳回其上诉。郑州创实房地产营销策划有限公司辩称，同尚晓莉的答辩意见。尚晓莉向一审法院的诉讼请求：1．判令王玺继续履行尚晓莉与王玺、郑州创实房地产营销策划有限公司于2016年8月4日签订的《房屋买卖合同》，立即将房屋交付给尚晓莉使用，并且配合尚晓莉办理房屋所有权变更登记手续，将房屋登记在尚晓莉名下；2．判令王玺向尚晓莉支付逾期交房违约金14160元（计算方式为逾期一天应付违约金1180元，自2016年9月1日起至起诉之日止暂计为14160元，后续违约金计算至王玺将房屋实际交付给尚晓莉之日）；3．王玺向尚晓莉支付逾期配合办理房屋产权过户手续的违约金1180元（计算方式为逾期一天应付违约金1180元，自2016年9月11日起至起诉之日止暂计为1180元，后续违约金计算至王玺配合尚晓莉办理完成房屋产权过户手续之日）；4．创实房地产退还尚晓莉已经交付的佣金15000元；5．尚晓莉、创实房地产承担本案诉讼费、保全费用。一审法院认定事实：2016年5月6日，王玺（卖方，甲方）与案外人禹涛（买方，乙方，系尚晓莉之夫）、创实房地产公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定禹涛购买王玺名不位于管城××区航海东路××楼××号房屋的事宜。该合同签订当天，禹涛根据合同第三条向创实房地产公司交付了30000元，其中包含佣金15000元，代办费2000元，余额作为代收的定金。2016年8月4日，王玺（卖方，甲方）与尚晓莉（买方，乙方）、创实房地产公司（居间方，丙方）就上述房屋重新签订《房屋买卖合同》一份。主要约定：1．房屋坐落于管城圊××区××东路××楼××层××号，产权证号11××76，房屋所有权人为王玺，房屋建筑面积122.6平方米。2．甲、乙双方经协商一致，该房产及其配套设施的总价款为1180000元，此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：维修基金、电视壹台、冰箱壹台、空调肆台、沙发壹组、电视柜、茶几、床叁张、窗帘四组，固定装修不动，整体厨卫不动。3．乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费（大写）叁万元整，（其中佣金人民币壹万伍仟元整，代办费贰仟元整，余额作为代收的定金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。4．付款方式为按揭贷款。5．立契过户时间，甲、乙双方应在本合同签订之日起40个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续（即合同第五条之内容）。6．违约责任。甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三方达成新的协议）。乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三穷达成新的协议）。如甲、乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交于乙方。甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。该合同第十三条就其他事项作出约定：乙方贷款金额70万元整，首付48万元整，已支付首付43万元整，剩余五万元于2016年9月1日前腾房当日支付甲方；丙方保证乙方购房尾款70万元整于2016年10月1日前支付甲方账户，若每逾期一日丙方当向甲方支付贷款金额的3%0的违约金。若逾期30日仍未到账，甲方有权解除合同，丙方应承担房屋交易过程中所发生的费用。合同签订当日，王玺出具收据一份，载明：“今收到尚晓莉人民币430000元，房屋位于管城××区航海东路××楼××号，产权人王玺，产权证编号：第11××76号，此款项用哥项下房产银行解押。”2016年8月23日，王玺办理了涉案房屋的抵押注销手续。庭审中，尚晓莉、王玺均表示，其后因房屋．登记相关政策调整，银行放贷延迟，王玺拒不协助尚晓莉办理房屋网签等手续，合同不能继续履行，并引发本案诉争。现尚晓莉表示愿意将剩余房款750000元一次性给付王玺。另查明：尚晓莉于2016年9月12日向原审法院提起诉讼后，王玺于2016年10月28日提出管辖权异议，要求移送本案至其住所地荥阳市人民法院审理。该院于21016年11月1日驳回王玺该异议，王玺则于2016年11月1日和2日两次向尚晓莉发出解除合同通知。上述事实，有当事人提交的证据及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为，尚晓莉、王玺、创实房地产所签《房屋买卖合同》系各方真实意恩表示，合法有效，当事人均应恪守。根据审理查明的情况，尚晓莉并无拒付房款之意，其与王玺交易未能完成并成讼的真正原因在于王玺在合同有效期间内拒绝履行义务、配合卖房，结合王玺在尚晓莉提起诉讼之下仍无积极协商、继续卖房之意的诉讼表现，该院对尚晓莉主张王玺违约予以认定。王玺辩称尚晓莉违约缺乏事实及法律依据，该院不予采纳；而王玺在应由该院对合同效力及履行情况进行审查和认定的诉讼期间发出解除合同通知的行为，亦不能产生合同解除的法律效果。故现尚晓莉诉请继续履行合同、完成房屋买卖交易符合合同约定及法律规定，该院予以支持。但鉴于当事人均认可政策调整对合同履行确有影响，该院综合考虑案件事实、当事人过错情形及预期利益等因素，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，对尚晓莉主张的违约金予以酌情减少。关于尚晓莉要求创实房地产退还佣金的诉讼请求，该院认为，创实房地产作为专业房地产中介机构，本系撮合买卖双方签约、达成交易，却参与具体履行事实行为，在缺乏对政策因素等履约风险的合理预见和避免之下，对房款支付作出承诺，最终承诺落空，故其对尚晓莉与王玺之间分歧乃至纠纷的发生，负有一定责任，应视为其提供的居间服务存在瑕疵，故其应向尚晓莉酌情返还佣金3000元。综土所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决：一、涉案《房屋买卖合同》（2016年8月4日）合法有效，当事人继续履行；二、王玺于判决生效后十日内将其名下位于管城××区航海东路××楼××号（产权证号：11××76）房屋腾空后交付尚晓莉，并协助尚晓莉办理该房屋网签及不动产登记手续，将该房屋过户至尚晓莉名下，且另须向尚晓莉支付违约金（自起诉日即2016年9月12日起以已付房款430000元为基数，按照月息2%的标准计付至王玺将涉案房屋实际交付尚晓莉之日止），同时，尚晓莉须向王玺支付剩余房款750000元；三、郑州创实房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内退还尚晓莉佣金3000元；四、驳回尚晓莉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15693元，保全费5000元，由王玺负担。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：尚晓莉、王玺、创实房地产所签《房屋买卖合同》系各方真实意恩表示，合法有效，当事人均应按合同履行义务。经庭审查明的事实，尚晓莉、王玺均表示，在履行中因房屋登记相关政策调整，银行放贷延迟引发后续履行出现问题，因房屋登记相关政策调整，银行放贷延迟引发合同未完全履行，不能归因于王玺，但双方应本着合同签订时本意善意履行。王玺在诉讼期间发出解除合同通知的行为，亦不能产生合同解除的法律效果。尚晓莉诉请继续履行合同、完成房屋买卖交易符合合同约定及法律规定，应予以支持，对尚晓莉主张的违约金本院不予支持。综上所述，王玺的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，部分应予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）和（二）项之规定，判决如下：一、维持原审判决第一项、第三项和第四项即“一、涉案《房屋买卖合同》（2016年8月4日）合法有效，当事人继续履行；三、郑州创实房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内退还尚晓莉佣金3000元；四、驳回尚晓莉的其他诉讼请求。”二、将原审第二项“二、王玺于判决生效后十日内将其名下位于管城回族区航海东路2号32号楼28层181号（产权证号：11××76）房屋腾空后交付尚晓莉，并协助尚晓莉办理该房屋网签及不动产登记手续，将该房屋过户至尚晓莉名下，且另须向尚晓莉支付违约金（自起诉日即2016年9月12日起以已付房款430000元为基数，按照月息2%的标准计付至王玺将涉案房屋实际交付尚晓莉之日止），同时，尚晓莉须向王玺支付剩余房款750000元；”变更为“二、王玺于判决生效后十日内将其名下位于管城回族区航海东路2号32号楼28层181号（产权证号：11××76）房屋腾空后交付尚晓莉，并协助尚晓莉办理该房屋网签及不动产登记手续，将该房屋过户至尚晓莉名下，同时，尚晓莉须向王玺支付剩余房款750000元；”如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15693元，保全费5000元，二审案件受理费15693元均由王玺负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年八月二十七日书记员 赵利媛 来自