（2017）粤06民终2764号

裁判日期: 2017-08-26

公开日期: 2017-10-20

案件名称

孙德莎、佛山市南海嘉洲物业管理有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙德莎,佛山市南海嘉洲物业管理有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终2764号上诉人（原审原告）：孙德莎，女，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，现住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孙德科，系上诉人妹妹。上诉人（原审被告）：佛山市南海嘉洲物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：钟义。委托诉讼代理人：彭建芬，系广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，系广东和方律师事务所律师。上诉人孙德莎为与上诉人佛山市南海嘉洲物业管理有限公司（以下简称嘉洲公司）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年2月7日，案外人何某培与伟某盛公司（佛山市南海伟某盛实业投资有限公司之简称）签订《商品房买卖合同》，约定：案外人何某培向伟某盛公司购买了1100号商铺，合同附件四合同补充协议约定：七、该商铺的交付标准为毛坯房，因该商铺在交付后将立即租赁给出卖人，连同周围的商铺一起作为整体经营区域由出卖人统一招商经营，该商铺在交付时暂不设独立电表且无间隔墙，该商铺只配备公共用水，无独立用水及水表。2008年5月16日，该商铺办理了产权人为何某培的房地产权登记。后孙德莎向案外人何某培购买了该1100号商铺，该商铺于2011年2月18日已办理房地产权属人是孙德莎的房地产权证（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），商铺的建筑面积是21.45平方米。2011年7月20日，伟某盛公司变更企业名称为佛山市华某盛实业投资有限公司，后该公司被嘉洲公司吸收合并。2006年2月7日，伟某盛公司（甲方，承租方）与案外人何某培（乙方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方将其购买的嘉洲广场一层1100号商铺租赁给甲方用于商业经营；商铺建筑面积为：21.29平方米；租赁期限为装修招商期加十年，第一、二年租金为该商铺成交价的8%，即每年19409元，第三、四年租金为该商铺成交价的9%，即每年21835元，第五、六年租金为该商铺成交价的10%，即每年24262元，第七、八年租金为该商铺成交价的11%，即每年26688元，第九年租金为该商铺成交价的12%，即每年29114元，第十年租金为该商铺成交价的13%，即每年31540元；租金支付日期为每年6月30日和11月30日分别支付上、下半年租金，租赁税费（含房产税）由乙方缴纳；甲方有权对该商铺进行关、停、并、分、装修，有权与他人联营、合作，有权向他人转包、转租，有权开设出租柜台，但超越租赁期限的联营、合作、转包、转租、升设出租柜台等，须先经乙方书面同意；如甲方有意续租该商铺的，应当在合同约定租赁期限满前60日书面通知乙方，双方另行协商签订新的租赁合同，在同等条件下，甲方有优先承租该商铺的权利，乙方应障甲方行使该优先承租权；甲方应在租赁期满或本合同解除之起30日内撤场，将该商铺交还给乙方，如乙方要求间隔墙，由甲方按原设计图纸负责间隔墙，并应乙方要求按有关规定为该商铺设立独立电表。2011年4月2日，伟某盛公司（甲方，承租方）与案外人何某培（乙方，原出租方）、孙德莎（丙方，现出租方）签订《租赁合同补充协议(1)》，约定：乙、丙双方于2011年2月18日办理了过户手续，乙方将位于嘉洲广场一层1100号商铺的产权让给丙方，乙方同意于2011年2月18日将该阎明所有权和收益权移交给丙方；甲、乙双方原签订的《嘉洲广场商铺租赁合同》所约定的甲方向乙方支付该商铺租金的期限为自2006年3月16日起至2016年3月15日止，合计租金为245042元，乙方由2006年3月16日起至2010年12月31日止已收租金为101695现甲方需由2011年1月1日起至2016年3月15日止向丙方支付租金共计143347元，支付标准和支付方式继续按前述租合同履行；乙方自2011年2月18日将该商铺的所有权和收益移交给丙方后，丙方同意承接乙方之前与甲方或甲方聘请的物管理公司签署或签收的与该商铺有关的各项文件所确定的权利义务（该等文件包括但不限于前述文件）；该文件的复印件由甲方提供，经甲、乙、丙签订或盖章确认，作为本协议的附件，从2011年2月18日起，甲方依照本协议的前述附件，改向丙方行有关权利义务，包括计付租金等；2012年5月17日，孙德莎作为委托人与嘉洲公司作为被委托人、案外人伟某盛公司作为确认人签订《授权委托书》，约定：从2012年1月1日起，嘉洲广场的商铺出租、管理及租金支付等业务全部由被告承接；现嘉洲广场1100号铺业主孙德莎全权委托嘉洲公司代理本人前往税务部门开具该商铺的租赁发票及缴纳租赁合同印花税，相关税费从应支付给孙德莎的租金中抵扣；租金支付至以下收租账号，户名：孙德莎、开户银行：佛山市南海区农商银行、账号：62×××20：如孙德莎在合同期间改变收租账号（开行必需是佛山市南海区农商银行），须提前30天以书面形式通知嘉洲公司，委托期限从2012年1月1日起至2016年6月30日止。同日，孙德莎与嘉洲公司签订《商铺租赁合同》，约定：1100号商铺的租期从2012年1月1日至2016年3月15日，商铺建筑面积21.29方米（面积如有差异，以房地严权为准），租金总额为119085元，其中自2016年1月1日起至2016年3月15日止租金合计6571元，租金支付日期为每年的6月30日和11月30日分别支付当年1-6月和7-12月的租金。2016年4月5日，嘉洲公司向孙德莎邮寄了《嘉洲广场收铺须知》。2016年5月10日，孙德莎向嘉洲公司邮寄《停止侵权归还商铺通知》，载明：“本人孙德莎于今年4月15日前已经明确表示如下：不接受贵司的返租条件，请于4月15日前交铺给我。但贵司至今仍未按合同约定砌墙设独立电表交铺，已构成违约，我将按每月租金单价每平方350元（建筑面积计算）来向贵司追讨损失，如贵司收到本通知仍不立即砌墙设独立电表交铺，则代表贵司已经默认接受此赔偿标准，我将采取法律手段收铺。”该邮单的右上角注明：“本人于今年4月15日前已向贵司表示不接受贵司的返租条件，请于4月15日前交铺给我，贵司至今仍未按合同约定砌墙设独立电表交铺，已构成违约，我将按每月租金单价每平方350元（建筑面积计算）来向贵司追讨损失。”该邮件于2016年5月11日妥投。2016年7月22日、2016年11月14日，嘉洲公司分别向孙德莎在《授权委托书》中指定的收款账户（户名：孙德莎、开户银行：佛山市南海区农商银行、账号：62×××20）支付了2016年4月15日至2016年6月30日和2016年7月1日至2016年9月30日期间的返租租金5567.72元和6587.22元，合共12154.94元。诉讼中，嘉洲公司陈述其现在将嘉洲广场的1100号商铺与相邻其他商铺合并出租给胡铭伦用作经营戴某威品牌商品。2016年7月11日，孙德莎向原审法院提起诉讼，请求判令：1．嘉洲公司停止侵害，向孙德莎返还属于孙德莎所有的位于广东省佛山市南海区嘉洲广场一层1100号商铺，并按原设计图纸负责间隔商铺墙体、为商铺设立独立电表；2．嘉洲公司向孙德莎支付非法占用孙德莎商期间的占用费〔自2016年4月15日起至嘉洲公司实际返还商铺之日止按每月7507.5元（每平方米350元×21.45平方米）计算〕；3．嘉洲公司承担案件诉讼费用。诉讼中，孙德莎明确收回商铺自己使用或者出租使用。原审法院认为：孙德莎与嘉洲公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。依照孙德莎与嘉洲公司签订的《商铺租赁合同》，双方租赁合同至2016年3月15日到期，且孙德莎已在合同约定的嘉洲公司撤场期限之前以书面形式通知嘉洲公司需于2016年4月15日前交还1100号商铺给孙德莎，孙德莎与嘉洲公司双方亦没有就孙德莎同意嘉洲公司继续租赁1100号商品签订书面的租赁合同，此后嘉洲公司已无继续占有使用且租赁商铺的权利，现嘉洲公司确认其仍然占用1100号商铺，故孙德莎起诉请求嘉洲公司返还1100号商铺合法合理，依法应予以支持。孙德莎作为商铺所有权人，现主张收回商铺自己使用或者出租他人使用，在嘉洲公司未能提供证据证明孙德莎的行为侵害了嘉洲公司的优先承租权的情况下，属于依法对自己物权享有占有、使用、收益的权利，该权利不可侵犯，嘉洲公司以商铺使用价值和商场整体价值可能降低，且1100号商铺与相邻其他商铺已合并出租给案外人使用为由，不同意返还商铺的意见均不能成立，对嘉洲公司主张孙德莎将1100号商铺继续出租给其使用的辩解不予采纳，因此嘉洲公司负有腾空并返还案涉1100号商铺予孙德莎的义务。关于返还标准的问题，虽然孙德莎与伟某盛公司签订的《租赁合同》约定：“甲方应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方；如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙。”孙德莎主张安装独立电表符合双方约定，应予以支持。但根据1100号商铺的原所有人何某培与伟某盛公司于2006年2月7日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定：“该铺的交付标准为毛坯房，因该商铺在交付后将立即租赁给出卖人，连同周围的商铺一起作为整体经营区域由出卖人统一招商经营，该商铺在交付时暂不设独立电表且无间隔墙，该商铺只配备公共用水，无独立用水及水表。”因1100号商铺原出租方与承租方均约定该商铺交付时无间隔墙，且孙德莎未举证证明其交付1100号商铺时案涉商铺存在间隔墙，孙德莎亦确认其向何某培购买1100号商铺时无间隔墙，另，如若砌墙需依法进行报建，故孙德莎主张嘉洲公司按原设计图纸砌墙，没有事实和法律依据，应不予支持。关于孙德莎请求嘉洲公司支付从2016年4月15日起的场地使用费问题，嘉洲公司在合同约定的撤场期满之次日（即2016年4月15日）起至今占有使用案涉商铺，根据公平及等价有偿原则，应计付使用期间的场地使用费予孙德莎。关于场地使用费的计付标准，孙德莎主张按每月7507.5元的标准计收，但未举证证明其主张的标准符合双方约定或者为合理的租金水平，嘉洲公司亦不予确认，不予采纳。结合2016年3月15日前租金水平及此前租金增长幅度，原审法院酌定按2759.82元／月〔6571元÷2.5×(1+5%)〕的标准计算从2016年4月15日起至嘉洲公司实际返还商铺时止的场地使用费。经计算，截至2016年9月30日，嘉洲公司应向孙德莎支付的场地使用费是15179.01元（2759.82元／月×5.5个月），扣减嘉洲公司已经向孙德莎支付的2016年4月15日至2016年9月30日期间的款项12154.94元，嘉洲公司尚应向孙德莎支付暂计至2016年9月30日的场地使用费是3024.07元（15179.01元－12154.94元，从2016年10月1日起至嘉洲公司实际返还商铺时止的场地使用费按上述确认的标准计算。孙德莎请求嘉洲公司支付的场地使用费超出该审核范围，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》，第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、嘉洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还位于广东省佛山市南海区沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场一层1100号铺（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）予孙德莎；二、嘉洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内在上述第一项铺位内安装独立电表；三、嘉洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费3024.07元及自2016年10月1日起至实际返还两铺之日止按2759.82元／月标准计算的场地使用费予孙德莎；四、驳回孙德莎的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取87.69元，由嘉洲公司负担。上诉人孙德莎不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、孙德莎认为一审判决对部分事实认定不清，对合同理解有误，认定原出租方与承租方均约定该商铺交付时无间隔墙错误。理由如下：1．根据《商铺租赁合同》第十条约定，“如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙。”。孙德莎2011年向何某培购买商铺时，原出租方（何某培）从没有书面表示租期满后不要求间隔墙，孙德莎也从未书面表示租期满后不要求间隔墙，并已书面通知甲方需要间隔墙交铺。2．《商品房买卖合同》约定内墙是水泥砂浆批荡交楼，即表明本来有间隔墙的。该合同补充协议中约定的暂无间隔墙和不设独立电表是针对该商铺于2006年5月31日前交铺事项的约定，并且有商铺交付后立即出租给出卖人的前提条件，现征缺乏出租该铺给出卖人的前提条件。现阶段租赁期满的交铺应以《商铺租赁合同》约定为准。3．孙德莎向何某培购买商铺时是在原出租期内，根据出租期间的约定，当时没有间隔墙只是针对出租期间暂时不设，但并不影响租期满后孙德莎按照《商铺租赁合同》要求间隔墙的合法权利。二、原审法院认定间隔墙需要依法报建不符合相关法律规定，也不符合报建主管部门的规定。1．该商铺房产证附图和《商品房买卖合同》附图中均有详细尺寸和坐标能说明商铺四周的精确位置，案涉商铺完全具备建间隔墙的条件，佛山市南海区国土城建与水务局和佛山市南海区房地产测绘中心和嘉洲公司也有原设计图纸，不需要另外出设计图纸。2．孙德莎要求按原设计图纸建间隔墙，没有任何更改，经咨询南海区行政服务中心的报建窗口，明确答复嘉洲广场该商铺间隔墙不需要报建。案涉商铺在施工阶段早已取得施工许可证，并依法取得房产证，而且间隔墙对原设计图纸没有任何更改，该铺面积远远低于300平方米或间隔墙这一工程投资额远低于300000元。因此，间隔墙根本不需要报建，也就是说不报建间隔墙不会违反相关法律法规，原审法院认定间隔墙需要依法报建是不符合相关法律规定，也不符合报建主管部门的规定。另外，孙德莎也愿意承担按原设计图纸间墙由于没有报建手续所可能导致的相关责任。3．如果没有间隔墙的话，商铺四周精确位置的标识容易受到破坏难以固定下来，导致商铺四周位置不能长久确定，这样影响孙德莎日后的间隔，而且孙德莎日后间隔墙时也可能遇到嘉洲公司作为物业管理方面的阻碍。三、原审法院认定场地使用费的计算标准不合理。理由如下：原审法院认定场地使用费简单地在原来返租租金的基础上上浮5%的计算标准不合理，原租金是嘉洲公司根据一手购买价按固定收益比例来定的，此方案造成相邻区域的商铺由于在不同时段购入一手价不同而形成巨大租金价差，此商铺是孙德莎于2011年二手高价购入的，嘉洲公司仍以2006年当时一手价来计算，这样极不符合商铺的正常租金计算方式。现阶段商铺的正常租金计算方式是根据现阶段商铺的商业价值等来确定。孙德莎已于2016年5月10日书面通知嘉洲公司需要按每月每平方单价350元来赔偿，如收到通知还不立即交铺，则视为嘉洲公司默认接受此赔偿标准。如法院仍不能采纳，请求法院委托有相关资质的评估公司对该商铺场地使用费市场价进行依法评估。四、原审法院认定嘉洲公司有优先承租权是不合理的，由于嘉洲公司严重违反租约，对孙德莎构成侵权行为，不积极配合交铺和赔偿，所以孙德莎不同意嘉洲公司继续具有优先承租权。五、若法院认定现商铺实际使用人是第三者的话，请求追讨现商铺实际使用人的连带责任。综上，上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判嘉洲公司交铺时不但在案涉商铺安装独立电表，还要按《商铺租赁合同》约定按原设计图纸负责间隔墙；二、嘉洲公司支付非法占用案涉商铺期间的占用费15015元（自2015年4月15日起至今，按每月7507.5元计算，面积21.45平方，人民币350元／平方米的单价，并要求顺延止实际履行之日）。三、撤销嘉洲公司的优先承租权：四、请求追讨现商铺实际使用人的连带责任：五、其他事项维持原判。一审、二审诉讼费用由嘉洲公司负担。上诉人孙德莎于二审期间向本院提交了手机聊天记录一份，以证明一审期间认定的4月15日后的租金金额偏低。上诉人嘉洲公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、整个嘉洲广场建筑面积120000多平方米，孙德莎的1100号铺只占其中21.45平方米，不及其中万分之一点八。目前全场99%以上的业主都续签了统一的返租协议，商场继续按原有模式统一规划，统一招商，正常经营。在此情况下，孙德莎继续向嘉洲公司出租案涉商铺，有利于整个嘉洲广场的统一经营管理，有利于案涉商铺及相邻物业的保值升值。如果双方无法协商一致，则请求允许嘉洲公司在孙德莎对案涉商铺有明确的时间和项目等具体确切的使用要求时，再将商铺按其所在的嘉洲广场物业管理规定交还孙德莎，保证商铺尽可能处于持续有效的使用之中，以利整个嘉洲广场的连续有序经营。上述请求，符合《物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”之规定。二、根据原审判决查明的事实，嘉洲公司于2016年4月5日向被上诉人寄送《收铺须知》之后，孙德莎并没有前来收铺。在一审调解阶段，孙德莎仍然愿意出价与嘉洲公司协商出租条件。诉讼中，孙德莎明确收回商铺系用于自用或出租。可见，孙德莎对于案涉商铺目前并没有确切用途。在此情况下，支持孙德莎立即收回案水商铺涉的请求，不利于商铺的无缝交接和有效使用，也干扰了整个嘉洲广场的经营管理秩序，属于损人而不利己。由于案涉商铺面积太小，单独使用不能满足一个商户的需要。在孙德莎既不前来收铺，又一直在商谈出租价格的情况下，为嘉洲公司与全场其他业主的利益，嘉洲公司目前已经按统一规划将涉商铺与相邻其他商铺合并出租，现在已经重新装修开业，故目前无法交铺。四、原审判决将孙德莎是否侵犯嘉洲公司的优先承租权的证明责任归责于嘉洲公司，属于举证责任分配不当。如前所述，孙德莎对案涉商铺的用途至今尚未确定。在此情况下，嘉洲公司无从证明孙德莎是否会侵犯其享有的优先承租权。五、原审判决在支持孙德莎的场地使用费时，忽略了嘉洲公司已为孙德莎支付的税费，导致多判该部分金额给孙德莎。原审判决认定，2012年5月17日，孙德莎作为委托人向嘉洲公司签订《授权委托书》，委托嘉洲公司代理孙德莎前往税务部门开具商铺的租赁发票和缴纳租赁合同印花税，相关税费从应付给孙德莎租金中抵扣。可见，嘉洲公司支付到孙德莎帐户的租金，是扣除了租金发票的税费后的余额。一审诉讼中，主审法官为了查明嘉洲公司是否已经付清2016年3月15日之前的租金，曾要求嘉洲公司提供支付2016年1月1日至2016年3月15日租金的盖有银行印章的流水单，嘉洲公司已在庭后按要求办理。对于嘉洲公司支付该段租金为扣除税费后的余额5458.86元，孙德莎并无异议，该金额比上诉人己付的2016年4月15日至2016年6月30日的场地使用费仅差一天的租金。现嘉洲公司提供的2016年4月15日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年9月30日两笔场地使用费的银行流水单上的金额，也是扣除了有关税费后的余额。现原审判决忽略了嘉洲公司已代孙德莎支付的税费，导致在支持孙德莎的场地使用费时多判了有关税费给孙德莎。六、一审判决嘉洲公司按原合同最后一期租金上浮5%支付合期后的场地使用费依据不足。由于电子商务的兴起，实体商铺普遍不景气，加上周边新建不少大型商场，形势比十年前双方签约时更加不利，目前商场内也有不少铺空置。因此，嘉洲公司主张按原合同标准支付，已经作了相当忍让。事实上，场内大部分续租的业主，租金均低于原价，故判决不应再增加嘉洲公司的负担。综上，上诉请求：1．撤销一审判决第一项和第二项，准许嘉洲公司继续租用孙德莎的案涉商铺，租金价格由双方继续协商。如果双方无法协商一致，则允许嘉洲公司在孙德莎对案涉商铺有明确的时间和项目等具体确切的使用要时，再将商铺按其所在的嘉洲广场物业管理规定交还孙德莎，保商铺尽可能处于持续有效的使用之中，以利整个嘉洲广场的连续有序经营。2．撤销一审判决第三项，确认嘉洲公司已向孙德莎支付的2016年4月16日至2016年9月30日的场地使用费系扣除税费后的余额，准许嘉洲公司继续按原合同的标准向孙德莎支付场地使用费。2．本案诉讼费由孙德莎负担。上诉人嘉洲公司于二审期间未向本院提交新证据。上诉人嘉洲公司针对孙德莎的上诉意见答辨称：关于隔墙问题，一审判决认定事实正确，适用法律正确。现在1300多个业主均返租给嘉洲公司。只有孙德莎等少数业主不愿意返租。为了返租的管理方便，嘉洲公司才不建墙的。若孙德莎将商铺拿回去租给其他人，嘉洲公司要求方享有优先租赁权。若孙德莎坚持建墙，会影响统一管理及导致商铺贬值。上诉人孙德莎针对嘉洲公司的上诉意见答辨称：商铺租赁合同与商品房买卖合同同时签订。当时候约定的暂不建墙是租赁期间不建墙。合同到期后，若业主要求建墙，嘉洲公司应该按照孙德莎的要求建墙。合同到期孙德莎有权收回商铺。孙德莎不是没有收铺，而是没有达到收铺条件。嘉洲公司不享有优先租赁权。孙德莎没有报备经营业务的义务。合同到期后，孙德莎已经没有再委托嘉州公司交税了。一楼商铺的商业价值比三楼的商业价值高。上诉人嘉洲公司对孙德莎针提交的证据的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，由于该证据不足以证明孙德莎的证明主张，故不作本案定案依据。二审期间，本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局（规划）发函调查了解在案涉商铺内建造间隔墙体是否有违规划许可。佛山市南海区国土城建和水务局（规划）向本院复函称：“在空间使用功能不变的前提下，室内间隔的重新划分，属于室内装修工程，不需要申报规划许可。”嘉洲公司、孙德莎对该复函的真实性、合法性、关联性均无异议。经审理本案对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：孙德莎与嘉洲公司之间的案涉商铺租赁合同意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。案涉商铺租赁合同于2016年3月15日期满，孙德莎已依约通知嘉洲公司期满后应于2016年4月15日前返还案涉商铺，嘉洲公司未予返还，其行为已构成违约，应承担违约责任。原审法院据此判决嘉洲公司应返还案涉商铺予孙德莎，判决嘉洲公司应在案涉商铺内安装独立电表，判决嘉洲公司支付2016年4月15日至2016年9月30日期间的场地使用欠费3024.07元及自2016年10月1日起至实际返还商铺之日止按2759.82元／月标准计算的场地使用费予孙德莎，均属妥当，本院予以维持。孙德莎尚诉请嘉洲公司应按案涉商铺原设计图纸在案涉商铺内建造间隔墙体，对此，由于案涉商铺原出租人何某培与案涉商铺原承租人伟林公司于2006年2月7日签订的《案涉商铺租赁合同》第十条载有“甲方（伟林公司）应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方（何某培）；如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙，并应乙方要求按有关规定为该商铺设立独立电表”之明确约定，案涉商铺原出租人与原承租人的租赁权利义务又分别由孙德莎与嘉洲公司承担，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）的复函亦表明在案涉商铺空间使用功能不变的前提下，案涉商铺室内间隔的重新划分，无须申报规划许可，故此，孙德莎该项诉讼请求依据充分，应予以支持。原审法院对其该诉讼请求判决不予支持有失妥当，本院依法予以改判。嘉洲公司上诉称孙德莎该诉讼请求不应予以支持，该主张理据不足，本院不予支持。孙德莎上诉称应以每月每平方单价350元的租金标准计算嘉洲公司自2016年4月15日起的占有使用费，该主张依据不充分，本院不予支持。孙德莎还上诉主张撤销嘉洲公司的优先承租权及请求现商铺实际使用人承担连带责任，对此，由于孙德莎既未在一审时提出该诉讼请求，嘉洲公司对案涉商铺亦未反诉主张优先承租权，是故，本院对此不予审理。嘉洲公司上诉称应准许嘉洲公司继续租用孙德莎的案涉商铺或者在孙德莎对案涉商铺有明确具体的使用要求时，其再返还案涉商铺，该主张于法无据，本院不支持。嘉洲公司尚上诉请求确认嘉洲公司已向孙德莎支付的2016年4月16日至2016年9月30日的场地使用费系扣除税费后的余额，对此，由于嘉洲公司于一审时并未向孙德莎反诉主张其代孙德莎交纳的税费，故本院对此不予处理。若嘉洲公司认为孙德莎应向其支付其代交的税费款项，其可另案主张。嘉洲公司还上诉主张应继续按原合同的标准向孙德莎支付场地使用费，对此，由于原审法院结合2016年3月15日前租金水平及此前租金增长幅度，酌定按2759.82元／月〔6571元÷2.5×(1+5%)〕的标准计算从2016年4月15日起至嘉洲公司实际返还商铺时止的场地使用费堪属妥当，故嘉洲公司该上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适有法律不当，本院依法改判。孙德莎上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11115号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11115号民事判决第四项；三、佛山市南海嘉洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内在案涉位于广东省佛山市南海区沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场一层1100号铺（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的商铺内按原设计图纸为孙德莎建造间隔墙体；四、驳回孙德莎其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取87.69元，由佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担；二审案件受理费275.15元，由佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担负担225.38元，由孙德莎负担49.77元。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须审　判　员　　李　虹代理审判员　　黄玉凤二〇一七年八月二十六日书　记　员　　李嘉敏搜索“”