（2017）黔06民终832号
裁判日期: 2017-08-26
公开日期: 2017-12-14
案件名称
李应素、松桃特驱置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李应素,松桃特驱置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终832号上诉人(原审原告）：李应素，女，1969年8月22日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇七星广场滨江花园B区16幢单元404室。法定代表人：王德武，系公司董事长。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师。上诉人李应素因与被上诉人松桃特驱置业有限公司(以下简称“特驱公司”）因商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李应素及委托诉讼代理人付光维、陈友进，上诉人松桃特驱置业有限公司的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李应素上诉请求：1、依法撤销松桃苗族自治县人民法院（2017)黔0628民初458号《民事判决书》。2、支持上诉人的一审诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对合同约定的准确交房时间认定不当。合同约定，特驱公司应当于2015年6月30日前交房，逾期则支付逾期交房违约金。双方在《补充协议》中约定，交房日后的60个工作日内交房，不追究其违约交房的行为,反之特驱公司根据合同约定（包括该60工作日），承担违约责任。一审判决将60个工作日扣除，并将约定的交房日期向后推延83天是错误的。2、一审判决随意调整违约金并适用拆迁安置的标准，类推特驱公司逾期交房行为给李应素造成的损失不当。双方约定的逾期交房违约金系双方真实意思表示，不应当对双方约定的逾期违约金进行调整。政府在同一地区实行的房屋拆迁安置期间住宅房屋的过渡费标准不适用于本案。3、一审判决特驱公司逾期办证违约事实的认定不当。《商品房买卖合同》约定，交房后180天办理转移登记。合同约定交房时间为2015年6月30日，特驱公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给李应素的时间应为2015年12月30日。特驱公司未将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，也未以其他方式通知过上诉人办理房屋产权证。因此，逾期办证违约时间应从2015年12月30日计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。4、一审程序违法。一审主动调取松府（2011)28号文件及松桃城南片区的两份租房协议，并错误的适用其关于拆迁安置过度费补偿标准，计算本案逾期交付的损失，其行为有违公平原则。被上诉人特驱公司辩称，1、一审判决对约定交房时间认定事实清楚。2、一审判决违约金过高，参照标准不当，对造成的损失应进行评估。3、一审判决对逾期办证事实认定正确。4、一审法院以职权调取证据，程序不合法。李应素向一审法院起诉请求：1、依法判决特驱公司支付逾期交房违约金61631.00元；2、依法判令特驱公司支付李应素逾期办证违约金（自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日按已付房款的3%计算）；3、本案诉讼费由特驱公司承担。一审法院认定事实：对双方当事人签订的《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2015午11月27日）、商品房建筑面积73.18㎡、总价款203741.00元的事实，予以确认。对双方有争议的事实和证据，认定如下：1、对完成交付房屋时间的认定。本案诉争的《商品房买卖合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；同时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程住宅分户验收表》。李应素代理人认为，特驱公司虽然于2015年11月27日将《商品房买卖合同》涉案商品房交付给李应素并予装修，但未达到约定交房条件，且未向李应素交付上述约定的法律文件，未完成完整意义上的房屋交付义务。特驱公司代理人则提出应以转移房屋占有为完成实际交付。经查，李应素、特驱公司已于2015年11月27日完成了诉争的商品房的交付，有特驱公司提供的“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书、装修申请审批表、业主情况登记表”在卷佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案李应素在接受诉争的商品房时，对上述《合同》约定的交房条件在“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书”中已作另行约定，故应视为对《合同》约定房屋交付条件的变更，特驱公司主张的转移房屋占有为完成实际交付的辩解，合符司法解释的规定，予以采纳。李应素认为应以交付约定的法律文件才算完成完整意义上的房屋交付义务的主张，不予认定。2.对约定交房时间的认定。本案诉争的《商品房买卖合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。……”；该合同附件12《贵州省商品房买卖合同》补充协议（一）5.4明确约定：“乙方（买受人）同意甲方（出卖人）从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日因甲方的原因仍未完成交房，则按合同相关条款办理”。李应素代理人认为“补充协议是格式条款，免责的内容不具有法律效力”。经审查，该补充协议条款并非声明免责条款，而是对交房时间的补充约定，与主合同具有同等的法律效力，故交房时间应当按照约定扣除60个工作日，即从2015年6月30日顺延60个工作日，即至2015年9月22日。逾期交房的违约责任应从2015年9月23日开始计算。3.对逾期交房给李应素造成损失的认定。在本案无证据证明特驱置业公司的逾期交付房屋行为给李应素造成具体损失金额的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。由此可知，逾期交付使用房屋给购房者造成的损失可以通过有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准进行确定。本案诉争的商品房属于松桃城南片区，参照该片区房屋拆迁安置期间住宅类房屋过渡费每月7元/㎡标准，并同时参照松府发[2011]28号文件第二十三条的规定予以确定租金损失。松府发[2011]28号文件第二十三条的规定：“因房屋征收部门的责任导致延长过渡期的，按照房屋征收协议约定期限自逾期之日增加过渡费，增加标准为逾期不满半年的增加25%；…”的规定，计算买受人的因逾期交房造成的租金损失。即自2015年9月23日起至2015年11月27日期间，每月租金为73.18㎡*7元/㎡*（1+25%）=640.33.00元。4、对逾期办理房屋产权登记违约时间的认定。经查，涉案《合同》第二十二条“房屋登记”中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金；交付后180天办理转移登记”。涉案商品房屋已于2015年11月27日实际交付，但办理房屋产权登记，需要买受人缴纳专项维修基金和契税，并将缴费票据交付给出卖人，但李应素在法庭辩论终结前，并未交付专项维修基金票据和契税票据给特驱公司。故特驱公司的逾期办证违约责任，应当从买受人委托并将需要办理产权登记的相关票据交付给出卖人180天后开始计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。本案中，对李应素主张按《合同》第十三条约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，特驱置业公司认为过高，请求依法予以调整减少。自2015年9月23日起按《合同》约定“甲方按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金”的内容计算至2015年11月27日的违约金为6519.71元，与确认的上述损失金额1920.00元（不足3个月计算按3个月计算），相比双方约定的违约金确属过高。特驱置业公司认为本案《合同》约定的逾期交付房屋违约金过高而提出减少的请求，符合上述法律和司法解释的规定，酌情减少该笔违约金。特驱置业公司应支付李应素逾期交付房屋违约金数额为1920.00元×（1+30%）=2496.00元；对李应素主张逾期办理产权登记违约金的前提，是在买受人委托并将需要办理产权登记的相关票据（专项维修基金和契税票据）交付给出卖人180天后。但李应素在法庭辩论终结前，并未履行交付专项维修基金票据和契税票据义务。故其主张于法无据，不予支持。判决：一、李应素与松桃特驱置业有限公司于2015年1月19日签订的关于松桃县蓼皋镇松江大道第B-4幢4单元4层2号房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、松桃特驱置业有限公司在本判决生效之日起十日内向李应素支付逾期交付房屋违约金2496.00元；三、驳回李应素的其他诉讼请求。案件受理费1341.00元，减半收取计670.00元，由李应素负担640.00，松桃特驱置业有限公司负担30.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2015午11月27日）、商品房建筑面积73.18㎡、总价款203741.00元的事实，予以确认。另查明,2015年1月19日李应素向特驱公司购买松江希望城B-4幢4单元4层2号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同中对付款方式、交房时间、逾期交房责任及转移登记等作了约定，买受人采取贷款方式付款，买受人应向出卖人交付首付房款43741元，余款160000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。对逾期交房责任约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交付房屋后180天内办理转移登记。《商品房买卖合同》第三条转移登记（二）②约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金”。双方并在该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第5.4条约定，“乙方（买受人）同意甲方（出卖人）从交房之日起60个工作日内交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日因甲方原因仍然未完成交房，则按合同相关条款办理。”。同时第10.3条约定，双方签订的合同约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。2015年1月19日、3月12日李应素分别向特驱公司支付购房首付款43741.00元，公积金支付160000.00元。2016年11月16日缴纳契税1940.39元。2016年11月10日缴纳住宅专项维修基金4075元。松江希望城B-4幢房至今未办理工程竣工备案和房屋初始登记。本院认为，本案争议的焦点是：1、一审对逾期交房的时间认定是否得当，交房时间应否顺延60日；2、调整违约金及参照房屋拆迁安置期间住宅房屋的过渡费标准计算违约金是否得当；3、逾期办证违约事实认定是否得当；4、一审程序是否违法。一审对逾期交房的时间认定是否得当，交房时间应否顺延60日的问题。特驱公司与李应素在《商品房买卖合同》中约定了特驱公司应在2015年6月30日前交付商品房，但在合同附件中双方对交付房的时间作了补充约定，从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内特驱公司不算违约。该约定是双方对交房时间的特别约定，即交房时间从2015年6月30日顺延60日为2015年8月28日。一审将该交房时间顺延60日是正确的，但在计算顺延时间上错误，予以纠正。调整违约金及参照房屋拆迁安置期间住宅房屋的过渡费标准计算违约金是否得当的问题。特驱公司与李应素在《商品房买卖合同》中对逾期交房责任进行了约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中对“已付房价款”作了特别约定，指实际支付给特驱公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，因此，按照合同约定，违约金应以李应素支付给特驱公司的房款43741.00元和实际已归还给银行的按揭款本金的总和为基数，按日万分之五计算，从2015年8月29日起至商品房实际交付之日2015年11月27日止。特驱公司主张违约金过高，但未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，其主张不能成立。一审按照购房总价款计算违约金与合同约定不符，合同约定“已付房价款”不包括银行提供的按揭款，合同约定以“已付房价款”和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，按日万分之五计算，并不存在违约金过高，一审以购房总价款计算违约金，认为违约金过高而调整违约金及参照房屋拆迁安置期间住宅类房屋过渡费标准计算违约金不当，应予纠正。逾期办证违约事实认定是否得当的问题。李应素与特驱公司在《商品房买卖合同》中约定，交房后180天内办理转移登记。特驱公司于2015年11月27日已向李应素交付商品房，按照合同约定交房后180天内办理转移登记，即特驱公司应于2016年5月25日前办理商品房转移登记，李应素已缴纳契税及房屋专项维修基金，因特驱公司对松江希望城B-4幢房屋至今未办理工程竣工备案和房屋初始登记，未达到办证条件，特驱公司不能给李应素办理房屋转移登记，已构成违约，应承担违约责任。按照《商品房买卖合同》约定，特驱公司应以李应素实际支付给特驱公司的房款43741.00元和实际已归还给银行的按揭款本金的总和为基数，从2016年5月26日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日3%计算违约金。因特驱公司提出违约金过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鉴于特驱公司违约给李应素所造成的损失数额难以确定，本院对违约金调整为以购房总房款203741.00元为基数，以年利率6.175%计算[2016年中国人民银行公布的1-5年（含5年）期贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率按（银发[2003]251号文件）在贷款利率水平上加收30%-50%。对逾期贷款利率，在贷款利率水平上酌定加收30%，即4.75%×（1+30%）=6.175%]，从2016年11月25日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。特驱公司以李应素未向其交付契税、房屋专项维修基金的发票，也未要求其协助办理房屋转移登记，其不应承担违约责任，不能成立。因双方在《商品房买卖合同》《补充协议》中约定，李应素未交清应交税、费，未履行完毕相应义务，特驱公司有权拒绝交房，因此，李应素在办理商品房交付时，就已交清契税、房屋专项维修基金，特驱公司有义务通知李应素向其交付契税及房屋专项维修基金的发票，一审以李应素未向特驱公司交付契税、房屋专项维修基金的发票，而驳回李应素请求特驱公司支付逾期办证违约金主张错误。一审程序是否违法的问题。一审法院依职权所调取《松桃县政府松府发[2011]28号文件》及《房屋征收与补偿安置协议书》两份，二审并未使用，也未对当事人的权利造成影响，上诉人主张程序违法不能成立。综上所述，李应素的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初458号民事判决；二、松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李应素支付逾期交付房屋违约金（以人民币43741.00元和实际已归还给银行的按揭款本金的总和为基数，按日万分之五计算，从2015年8月29日起至2015年11月27日止）。三、松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李应素支付逾期办理房屋转移登记违约金（以人民币203741.00元为基数，按年利率6.175%计算，从2016年5月26日起至办理商品房转移登记之日止）。一审案件受理费670元、二审案件受理费717元，共计1387元，由李应素负担1157元，松桃特驱置业有限公司负担230元。本判决为终审判决。审判长 唐正洪审判员 田 芳审判员 熊亚飞二〇一七年八月二十六日书记员 祖延君 微信公众号“”