（2017）新01民终2006号
裁判日期: 2017-08-26
公开日期: 2017-09-07
案件名称
吕红波与张秀兰林树喜确认合同无效纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕红波,张秀兰,林树喜
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2006号上诉人（原审被告）：吕红波，男，1982年4月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人:吕青海,男,1964年9月12日出生,汉族,住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘美辰，女，1960年11月29日出生，俄罗斯族，路桥汽车运输公司退休职工，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：张秀兰,女,1964年10月18日出生,汉族,无固定职业，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：林树喜，男，1964年8月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。上列二位被上诉人的共同委托诉讼代理人：王亚龙，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。上诉人吕红波与被上诉人张秀兰、林树喜因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区(2017)新0105民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭于2017年6月13日开庭进行了审理。上诉人吕红波的委托诉讼代理人吕青海、刘美辰，被上诉人张秀兰、林树喜的委托诉讼代理人王亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕红波的上诉请求：要求撤销一审法院判决，发回重审或依法改判，本案诉讼费用由张秀兰、林树喜负担。事实与理由：违反规划法的是张秀兰、林树喜的建房行为，而非订立协议本身，即规划法对合同不具有效力强制性。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未办理登记手续为由确认合同无效的不予支持。综上，请求二审法院依法改判决，支持上诉请求。张秀兰、林树喜辩称，本案涉及的房屋是违法建筑，双方签订的协议不是占有使用权的转让，是房屋买卖关系。本案不适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的相关规定。张秀兰、林树喜向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决双方的买卖协议无效。2、请求判决本案诉讼费、送达费由吕红波负担。一审法院认定事实：2011年张秀兰、林树喜与吕红波签订《协议书》一份，内容为：“林树喜愿将位于水磨沟区一号立井三队平房转让给吕红波。转让价格为壹拾万元整（10万）双方遵守协议，决不反悔，否则反悔方答应另一方的所有条件。经双方同意：吕红波首付壹万元定金，首付五千（已付）选好楼房后交付六万，过户之后吕红波一次性付清余款。”2011年3月26日，张秀兰、林树喜（卖方、甲方）与吕红波（买方、乙方）签订《房屋买卖补充协议》一份，双方约定：“一、乙方给甲方在原房屋买卖合同商定价格的基础上追加8000元（捌仟元整），计共10.8万元（壹拾万捌仟元整）。二、乙方于2011年3月31日前支付甲方4万元，于拿新房钥匙时支付甲方30000元，剩余8000元待办完过户手续后一次性付清。三、双方保障按照协议履行，若有违反协议或者中止合同，违约方需支付违约金，违约金双方约定以当时房屋的市场价值计算。”2011年1月20日、1月21日、3月28日、8月1日，吕红波分别向张秀兰、林树喜支付25000元、15000元、20000元、4000元。张秀兰、林树喜修建的本案涉诉房屋尚未取得建设规划许可亦未依法登记领取房屋权属证书。一审法院认为，本案的争议焦点是张秀兰、林树喜要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求是否有事实及法律依据。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律法规强制性规定。张秀兰、林树喜修建的本案涉诉房屋未取得建设工程规划许可亦未依法登记领取权属证书，与吕红波签订房屋买卖协议违反法律强制性规定，该协议无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：原告张秀兰、林树喜与被告吕红波签订的房屋买卖协议无效。本院二审期间，上诉人吕红波围绕上诉请求依法提交了现场照片，证实涉案房屋已交付，并新建房屋的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院前往现场勘查，对该证据的真实性予以确认，对与本案的关联性当事人陈述不一致，本院对吕红波证实房屋已交付，并新建房屋的事实不予以确认。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，违法建筑是指未经主管部门许可而擅自动工兴建的房屋，房屋未取得权利，不能成为房屋买卖合同的标的物。本案中，吕红波与张秀兰、林树喜双方签订的《协议书》、《房屋买卖补充协议》中涉及的位于水磨沟区一号立井三队平房作为转让的标的物，属违法建筑的房屋，对此，双方均不持异议。违法建筑作为不被承认权利事实的不动产，其转让不受法律保护，而以此为标的的房屋买卖协议应确认无效。一审法院认定上述协议无效正确，应予维持。吕红波上诉认为是张秀兰、林树喜的建房行为违法，非订立协议本身，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第六条的规定“当事人以商品房预售合同未办理登记手续为由确认合同无效的不予支持”的法律依据适用本案。对此，本院认为该解释的第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方发生的房屋转让的事实并非本法所适用的范围，因此，吕红波上诉提出应适用该法律依据的理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。对合同无效后的处理原则依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人可以另行解决。综上所述，吕红波的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（吕红波预交550元）由吕红波负担。本判决为终审判决。审 判 长 董慧审 判 员 卫杨代理审判员 徐岚二〇一七年八月二十六日书 记 员 杨扬 关注公众号“”