（2016）粤20民终5006号
裁判日期: 2017-08-26
公开日期: 2017-10-10
案件名称
中山市侨兴物业管理有限公司、罗胜金物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市侨兴物业管理有限公司,罗胜金
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终5006号上诉人（原审原告）：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号。法定代表人：陈明沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鹏翔，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗胜金，男，1961年9月5日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：张峰，广东威格信律师事务所律师。上诉人中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）因与被上诉人罗胜金物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人侨兴公司的上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、改判罗胜金向侨兴公司支付从2014年5月至2016年10月物业管理费1663.05元及违约金677.15元（违约金按每日0.1%标准，暂计算至2016年10月21日止），维修基金75元，合计2415.20元。事实与理由：1.一审认定侨兴公司的物业服务“存在重大瑕疵”不能成立。一审判决用罗胜金“提交了小区现状的视频、照片及小区其他业主出庭佐证”一句话，就认定侨兴公司的管理服务存在重大瑕疵，显然缺乏事实依据。本案五起系列案件中，其中杜香聪、陈秀金、刘和秋三人是小区业委会的成员，他们因为与侨兴公司有矛盾，意图赶走侨兴公司，所以串通一气，从2016年4月起同时拒交物管费。此前他们均能依约交费，可以证明侨兴公司的管理服务没有瑕疵。证人陈某与本案有利害关系，其证言缺少证据效力，不能采信。一审判决采纳侨兴业委会2016年8月10日出具的证明，但该业委会七名委员中有三个成了本案被告，这样的证明不具有证据效力。相反，侨兴公司提交2016年3月6日在侨兴花园业委会办公室召开的协商会，业委会有杜香聪、陈秀金、李某、黄喜娥四名委员参加，对侨兴公司的管理服务予以认可，称“基本完成16条约定，效果很好，治安和环境卫生有很大改善”这个证据足以推翻所谓“存在重大瑕疵”。2.一审判决以侨兴公司存在“重大瑕疵”为由，认为“可适当减免物业管理费”，但减去物管费的四成，显属过高。一审判决减免四成没有法律依据，承办法官偏袒被上诉一方。3.新的收费标准已经被认可并已施行，不应予以改变。侨兴公司服务侨兴花园小区已有多年，从过去的烂尾楼、收费低，支撑至今，好不容易走上正轨。2015年7月26日侨兴公司与业委会签订《协议书》，根据物价普遍上涨的实际情况，双方一致同意适当调高管理费，而且中标书和改造方案中都将收费标准予以公布，并没有人反对，罗胜金也无异议。尔后也是按上调的标准实行，数百户业主并无异议。从2015年8月至2016年4月，来交费的业主全部均按新的标准交费，本案这几名业主从2016年4月份就开始拒交。就算侨兴公司无权涨价，但经过协商，各方同意且并大大低于政府颁布的指导价，又已施行多时，已形成的事实和规范，一审法院不应该予以改变。4.罗胜金应当向侨兴公司缴纳滞纳金及维修基金。一审判决否认交滞纳金的理由，即所谓“存在重大瑕疵”。如果这个观点不成立，则罗胜金必须依约交纳。同理，维修基金广大业主都已自愿交纳多时，且侨兴公司并未挪作他用。已经形成的好规矩，不能因为个别人拒交予以变更。一审判决称“侨兴业委会亦已解雇侨兴公司”，这是错误的认定。时至今日，侨兴公司仍在正常履行合同。该业委会虽想解聘，也采取了行动，但它无权单方解除合同，已解聘不是事实。5.一审判决造成不良的社会效果。6.一审判决制作不够严肃认真，存在多处笔误和错误。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持侨兴公司的上诉请求。被上诉人罗胜金答辩称，一审审理过程主审法官按照法定程序审理本案，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审认定侨兴公司对小区管理存在瑕疵正确，罗胜金一审期间提交的证据均可以证明，业主对侨兴公司的管理存在瑕疵是最有发言权的，业主是被服务的对象，不存在证人与业委会之间串通的情况，罗胜金拒绝交物业费是由于侨兴公司管理存在瑕疵，乱收费，罗胜金多次向侨兴公司反映改善无果，罗胜金只好采取拒绝缴纳物业费来表达不满，罗胜金的做法是合情合理合法的。侨兴公司出具的证明更能反映其在管理中的瑕疵，侨兴公司称基本完成16条规定是虚假的，罗胜金提供的中止公告以及西山社区居民委员会出具的会议纪要、西山社区居民委员会出具的证明均可以显示上诉人在管理存在瑕疵，且在给予了侨兴公司整改期限后仍达不到罗胜金的要求。一审认定物业管理费按照六折计算是正确的，一审法院是根据上诉人管理的实际情况所作出的判决，虽然是法院自由裁量权的体现，但显示了一审法官的公平公正，不存在偏袒。关于收费标准，上诉人提交的证据显示收费标准为每平方米0.4元，侨兴公司私自涨价未通过合法程序，罗胜金拒绝按照0.6元计算管理费是合法的。侨兴公司管理存在瑕疵，一审法院不支持侨兴公司主张的滞纳金是正确的。关于维修基金是应该归全体业主所有，侨兴公司只是应该履行代收义务，罗胜金如果存在拖欠维修基金应该由侨兴业委会主张，侨兴业委会已经向侨兴公司送达退场的通知，侨兴公司无权收取维修基金，侨兴公司没有利用好维修基金，罗胜金不应该向侨兴公司缴纳维修金。一审判决得到业主的拥护，是良好的社会示范，对其他物业公司有良好的警醒作用。侨兴公司于2016年6月3日向一审法院起诉请求：1.罗胜金向侨兴公司支付从2014年5月至2016年5月的物业管理费1330.14元及滞纳金437.54元（滞纳金按每日0.1%标准，暂计至2016年5月12日，计至实际清偿日止）；2.罗胜金向侨兴公司支付从2015年8月份暂计至2016年5月份（共10个月）每个月5元的专项维修基金合计50元。一审法院认定事实：罗胜金系中山市三乡镇侨兴花园25幢303房及车房的业主，该物业于2009年11月30日办理由罗胜金作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2009）易3147**，房产证号：02××81]，记载建筑面积110.87平方米。2010年2月25日，侨兴公司为甲方、罗胜金为乙方签订一份《侨兴花园前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市三乡镇侨兴花园25幢303房及车房物业，委托甲方提供物业管理服务，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，侨兴公司依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、侨兴公司为乙方签订一份《协议书》约定，在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项，其中第11项为业主的维修基金由乙方代收，每月每户5元，转交甲方或住建局主管单位公用账户保管），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2015年7月28日，侨兴公司通过公告方式告知侨兴花园业主，侨兴公司通过竞标获得侨兴花园小区物业管理经营权，试用期六个月；从2015年8月1日起，侨兴公司按新的收费标准进行收费：普通住宅每月0.6元/平方米，别墅1.2元/平方米，商铺1.5元/平方米；维修基金每户5元，所收取维修基金转交业委会统一管理。庭审时侨兴公司陈述，罗胜金从2014年5月起未依约向侨兴公司支付物业管理费，至2016年5月罗胜金累计拖欠侨兴公司25个月的物业管理费合计1330.44元[其中2014年5月至2015年7月为665.22元（0.4元/平方米/月×110.87平方米×15个月），2015年8月至2016年5月为665.22元（0.6元/平方米/月×110.87平方米×10个月）]、应付滞纳金437.54元；拖欠2015年8月至2016年5月专项维修基金50元（5元/月×10个月），上述费用合计1817.98元。侨兴公司经多次追讨未果，于2016年6月3日向一审法院起诉，主张前述实体权利。侨兴业委会于2016年8月10日出具证明称，侨兴公司对侨兴花园管理长达近20年，存在诸多管理上的严重失职。该公司长期掌管着水电大权，向业主乱分摊水电费达到用1倍分摊4倍以上，经业主多次投诉、上访，该公司才于2014年11月份停止向业主收取天价水电分摊费，但之前收取的分摊费用至今未退还给小区业主。小区至今存在违章改建、扩建泛滥，卫生状况脏、乱、差，大量垃圾堆放几天不拉出小区，保安形同虚设等管理问题。业主多人多次向有关部门和物管反映均无果，通过一系列依法依规的运作，侨兴业委会于2016年7月8日在西山社区会议室召开临时业主大会，以人数、面积双过半677票通过同意解聘侨兴公司，并于2016年7月15日下达了书面解聘通知书，要求侨兴公司2016年7月25日前离场。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。罗胜金委托侨兴公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。侨兴公司与罗胜金签订的《侨兴花园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。侨兴公司对罗胜金的物业履行管理服务，罗胜金应向侨兴公司支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是侨兴公司近年来对侨兴花园小区是否按照与业主签订的《物业服务协议》及与侨兴业委会签订的《协议书》全面、适当地履行管理义务；二是罗胜金以侨兴公司未尽管理义务且多收水电分摊费不予退还为由拒绝缴交物业费的理由是否成立；三是2015年8月之后的物业管理费以何种标准计算；四是侨兴公司要求罗胜金支付专项维修基金的理由是否成立。对焦点一，罗胜金认为侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业费，提交了小区现状的视频、照片及小区其他业主出庭佐证。根据举证规则，侨兴公司要求罗胜金按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对侨兴花园小区物业管理服务的相应证据。一审庭审中，侨兴公司亦未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。结合罗胜金的证据、证人证言、侨兴业委会与侨兴公司签订《协议书》给予半年试用期进行整改及侨兴业委会出具证明事实，一审法院认定侨兴公司对该小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在重大瑕疵。对焦点二，虽然侨兴公司对该小区的管理服务存在瑕疵，但其履行合同义务行为应取得相应的对价，故罗胜金以侨兴公司未尽管理义务且多收水电分摊费不予退还为由拒绝缴交物业费的理由不成立。侨兴公司对该小区的管理服务存在重大瑕疵，应适当减免物业管理费，罗胜金认为侨兴公司多收水电分摊费问题可以另行主张权利。对焦点三，侨兴公司、罗胜金于2010年2月25日签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》对双方具有约束力，协议约定的物业服务费标准为0.4元/平方米/月。2015年8月之后的物业管理费侨兴公司主张按0.6元/平方米/月标准计算，依据为中价[2005]58号《关于公布中山市住宅物业服务费政府指导价的通知》及与侨兴业委会签订的《协议书》，因《协议书》条款并未涉及小区物业管理费提价内容，侨兴公司在与业主已有约定物业费支付标准情况下，未与业主重新签订物业服务协议时，不能以政府指导价的通知在小区内张贴提价通知的方式提高物业管理费，故2015年8月之后的物业管理费仍应按0.4元/平方米/月标准计算。对焦点四，侨兴公司要求罗胜金支付专项维修基金依据为与侨兴业委会签订的《协议书》的约定，专项维修基金属于全体业主所有，筹集和使用亦由业主共同决定，侨兴业委会虽有委托侨兴公司代收，但专项维修基不属于物业费部分，侨兴业委会亦已解聘侨兴公司，故侨兴公司要求业主支付专项维修基金的理由不成立。综上所述，因侨兴公司对侨兴花园小区的管理服务存在重大瑕疵，侨兴公司要求罗胜金全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院确定对侨兴公司应收取的物业管理费予以减免40%，而逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因侨兴公司在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金不予支持。侨兴公司请求罗胜金支付物业管理费的时间从2014年5月起计，计至一审判决确定时2016年8月共计28个月，即核定罗胜金应支付侨兴公司物业管理费共计为745.04元（0.4元/平方米/月×110.87平方米×28个月×60%）。侨兴公司请求罗胜金支付专项维修基金的理由不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗胜金于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付2014年5月至2016年8月期间的物业管理费745.04元；二、驳回侨兴公司的其他诉讼请求。如果罗胜金未按一审判决指定的期间向侨兴公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（侨兴公司已预交），由罗胜金负担（罗胜金于一审判决生效之日起七日内迳付侨兴公司）。侨兴公司在二审期间，向本院提交证据如下：1.2015年7月26日侨兴公司与侨兴业委会签订的协议书、2.2016年3月6日侨兴公司与业委会会议纪要、3.2016年11月28日侨兴公司的报告、2016年12月2日三乡镇西山居委会答复。上述证据拟证明2015年以来，侨兴花园小区经过侨兴公司与广大业主的共同努力，小区治安、环境、卫生、绿化工作都有很大的改善和提高，得到一致好评，业委会和西山社区的居委会予以充分肯定；4.侨兴花园小区整改后的照片，拍摄于2016年7月、8月，拟证明侨兴花园小区整改后焕然一新；5.侨兴居委会在2016年3月以后多次发出公告、通知、微信，拟证明业委会称已解聘侨兴公司，号召业主不要再交物业费，说交了也是白交，公开打横幅赶走“侨兴黑物业”；6.侨兴花园改造方案、业委会招标公告、保证金收据、中标后业委会公告、中标后业委会致函侨兴物业、侨兴公司中标后的通知，拟证明调整物业费的过程公开、公正、合法、透明，得到业主和业委会的认可；7.颁布中山市住宅物业服务收费政府指导价标准的通知，拟证明侨兴公司收取的物业费低于政府指导价，合法合理；8.侨兴花园住户交费情况统计表，拟证明，侨兴公司的调价得到绝大多业认认可，并已实际履行；9.2016年9月9日侨兴业委会起诉侨兴公司的起诉状，拟证明未开成解聘的法律事实；10.牛建明的书面证言一份，拟证明牛建明是筹备业委会的副主任。罗胜金质证称：确认证据一协议书的真实性及合法性，不确认关联性。在签订协议前上诉人管理存在重大问题，业主要求侨兴公司整改给予侨兴公司半年的试用期，所以签订了该协议；对于证据二会议纪要罗胜金不予确认，因为会议纪要没有得到业委会和全体业主的同意，罗胜金对会议纪要不知情，其他业委会成员认为侨兴公司没有做到16条的整改方案，罗胜金认为会议纪要不真实，所以没有在会议纪要上签名；不确认证据三2016年11月28日形成的报告、西山社区居委会的回复真实性、合法性、关联性，均系在一审判决后作出的，侨兴公司物业服务的情况在2016年3月西山社区居委会已经收到业委会的报告，西山社区对业委会作出的终止公告是予以认可的，业委会对侨兴公司的试用情况进行核对，认为侨兴公司不符合16条整改要求，西山社区居委会的回复是认为侨兴公司做到了6条，与约定的16条相差甚远，达不到16条的规定，证明了侨兴公司管理存在瑕疵；确认证据四是在小区拍的照片，但不确认拍摄时间，小区物业服务是持续的过程，某一个时间的小区干净不代表小区一直都干净，存在摆拍的嫌疑，照片不能代表小区现在的情况以及侨兴公司之前的管理情况；确认证据五公告的真实性、合法性、关联性，公告代表了业委会的意见，是对侨兴公司试用期的情况进行核对，可以证明侨兴公司管理存在瑕疵，通知是业委会行使权力的表现，微信可以证明侨兴公司管理存在瑕疵；不予确认证据六、证据七的真实性、合法性、关联性，关于改造方案是侨兴公司单方作出的，关于业委会招标公告罗胜金不知情，且招标公告程序不合法，保证金收据、中标后业委会公告，没有业委会成员签名，侨兴公司与业主没有达成调价的协议，按照0.6元计算管理费，是侨兴公司单方行为，意见表是侨兴公司私下找业主签名，未经业委会同意，程序不合法，业主签名不真实，不能反映全体业主的意见，意见表与全体业主大会的投票结果不一致；不确认证据八真实性、合法性、关联性，其他人缴费了不代表罗胜金同意按照新规定缴费，该表格与本案没有关联性；关于证据九的起诉状，该案件法院已经立案受理，六个业主起诉业委会要求撤销业委会决定的解聘侨兴公司，该案件一审已经判决了，二审没有生效，该两个案件与本案均无关；关于证据十，不确认牛建明的书面证言，证人应该出庭作证。另，侨兴公司申请证人李某、杨某出庭作证，拟证明侨兴公司与业委会签订协议后，小区的物业服务大有改善，物业调价业委会是知情的，也经过全体业主同意。李某出庭作证称，其系侨兴花园小区2栋701的住户，小区的物业一直都是由侨兴公司管理，2009年入住时觉得侨兴花园的物业管理不太好，2015年成立业委会，业委会与侨兴公司签订整改方案后，小区的管理变好了。当时的业委会成员是谢克豹、牛建明、梁宝欢、陈秀金、陈锦凤、张坤水、李某，后谢克豹、牛建明、梁宝欢后来备案时候由于资料不全，后变更为黄喜娥、刘和秋、杜香聪。业委会的公章由杜香聪管理。业委会招标物业公司，有四间公司投标，由于侨兴公司的管理费最低，且只有侨兴公司缴纳了保证金，当时定价物业管理费为每平方0.6元。杨某出庭作证称，其系侨兴花园33栋401房的业主，其从2000年搬入侨兴社区，之前的小区物业管理不好，从2015年7月、8月业委会与侨兴公司签订协议后物业管理就变好了，侨兴花园将围墙缺口补齐，人车分流，卫生情况也转好了，其也认可侨兴公司的工作。其从小区公告栏看到调价公示，其认可侨兴公司调价。其不同意解雇侨兴公司，解雇侨兴公司只经过部分业主，并没有经过全部业主的同意。罗胜金针对证人证言，质证称，小区管理有所改善，但未达到业委会及广大业主的要求，没有扭转小区脏乱差的局面，杨某长期在外，其对小区的情况不清楚，不予确认杨某所证明的内容。两位证人关于调价的问题有无经过召开业主大会通过，两位证人的证言相互矛盾，物业管理费提价是侨兴公司私自提价，程序不合法。罗胜金向本院提交证据如下：1.2016年3月9日西山社区居委会会议纪要，西山社区居委会要求征集试用期意见及业主反映意见，拟证明业主给予了侨兴公司整改期限后仍达不到业主的要求；2.侨兴物业公司试用协议终止公告，侨兴公司对于协议书16条整改情况的核对结果，拟证明侨兴公司没有整改到位，侨兴公司管理存在瑕疵；3.2016年11月22日西山社区居委会证明，拟证明试用期后侨兴公司没有退场，侨兴公司也没履行其义务；4.（2016）粤2071民初15247号民事判决，拟证明侨兴公司管理存在瑕疵，业委会作出解聘侨兴公司退场的决定，有6名业主对投票提出质疑。侨兴公司质证称，证据一真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，会议纪要没有体现业主代表，内容主要是业委会选举主任及分工，内容与本案无关；对于证据二，小区有贴出该公告，但该公告非法，协议是附条件合同，业委会、业主、侨兴公司应该组成验收小组，对小区管理进行验收，且证据二是业委会单方制作的，其中业委会签名中有三位系本案当事人，是被上诉人串通赶走侨兴公司；对于证据三是为了诉讼要求西山社区居委会作出的；对于证据四，该民事判决尚未生效，与本案无关。本院二审另查明：针对侨兴公司的物业服务质量问题，本院到侨兴花园小区进行现场走访调查，经现场查看，侨兴花园小区现仍由侨兴公司进行物业管理服务，分为普通多层住宅区和别墅，其中多层住宅区一楼经营店铺。侨兴花园小区的正门设有保安亭，保安亭内有保安人员在值班；小区道路较为整洁，设置垃圾箱，现场见清洁人员正在清理垃圾；楼房的楼梯间尚属干净，楼道未见垃圾堆放；小区划有停车线，汽车基本能在指定的区域内停车。但小区现场违建现象较多，在别墅区空置房屋内垃圾较多、杂草丛生；多层住宅小区楼顶有住户种植蔬菜花木等的现象。侨兴公司称，已将违建的情况向相关行政部门反映，但拆除违章建筑物并非物业公司的职能范围，别墅区空置房屋由于系业主私人空间，不属于公共区域，故不属于物业管理服务范围。本院另查明：侨兴花园的业委会成员包括：陈锦凤、陈秀金、刘和秋、李某、黄喜娥、杜香聪。其中，侨兴公司起诉罗胜金等人物业服务合同纠纷中，共有五个同类型案件，其中三名被告为陈秀金、刘和秋、杜香聪。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。侨兴公司一审诉求的是罗胜金拖欠2014年5月至2016年5月期间的物管费、滞纳金及专项维修基金，而一审判决认定罗胜金支付物业管理费的时间从2014年5月起计至一审判决确定时即2016年8月，且罗胜金对一审判决没有提出上诉，本院对此予以认定。而侨兴公司上诉请求2016年9月至10月期间的相关费用，属于二审新增的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十八条的规定，人民法院根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求调解不成的，侨兴公司应当另行起诉处理，故本院对侨兴公司的该部分上诉请求不作审查。本案二审争议的主要焦点为：罗胜金应否向侨兴公司缴纳物业管理费、缴费标准以及专项维修基金的问题。侨兴公司系侨兴花园小区的物业服务公司，侨兴公司多年来一直为侨兴花园小区提供物业服务，而罗胜金系侨兴花园小区的业主，罗胜金与侨兴公司亦签订了《侨兴花园前期物业管理服务协议》，享受了侨兴公司提供的物业服务，故罗胜金应当向侨兴公司支付相应的物业管理费。对于侨兴公司对小区进行物业管理服务期间，是否履行合同义务，管理服务是否存在重大瑕疵等问题，经本院现场走访调查，侨兴公司已对侨兴花园小区较为全面地履行了物业服务义务，现场可见有保安人员值班，有保洁人员在打扫，小区道路及楼梯间尚属整洁，并没有罗胜金所反映的小区存在脏、乱、差等情形。结合侨兴花园属于旧楼房小区，多层住宅区的一楼多数经营商铺，较多闲杂外来人员在小区内进出，的确给小区物业服务管理带来一定的困难，且侨兴公司在侨兴花园服务多年，自1998年始至2015年以来，一直以“多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米”低收费进行经营，直至2015年才提价为“普通住宅每月0.6元/平方米，别墅1.2元/平方米，商铺1.5元/平方米”，如此低的经营成本，侨兴公司客观上难以提供充足的人员和设备以提升小区的整体物业服务质量，但侨兴公司基本上都能按照服务协议的要求完成小区的物业管理服务，故一审判决认定侨兴公司在管理服务上存在重大瑕疵，并据此减免侨兴公司40%的物业管理费欠妥。本院认为，从维护小区管理、保护业主的合法权益出发，罗胜金应当按照物业协议的约定向侨兴公司支付物业管理费。对于物业管理费收费标准问题，按照侨兴公司与业主签订的前期物业管理服务协议约定的收费标准为：多层住宅为0.4元/平方米、别墅0.8元/平方米、商业铺位为1.2/平方米，侨兴公司仅通过在小区张贴公告的形式于2015年8月变更物业管理费为：多层住宅为0.6元/平方米、别墅1.2元/平方米、商业铺位为1.5/平方米。侨兴公司称侨兴业委会在签订《协议书》时对于物业管理费提价是知情的，并取得全体业主通过，但《协议书》中并未涉及管理费提价的问题，侨兴公司亦未能提供充分有效的证据证明侨兴公司的提价已取得了业主大会表决同意，或已与小区业主签订新的协议变更了物业管理费，因此，侨兴公司仅以政府指导价在小区内张贴提价公告的方式提高物业管理费，程序不当，其要求罗胜金按照0.6元/平方米的标准支付物业服务费，理据不足，本院不予采纳。另外，罗胜金从2014年5月未依约向侨兴公司缴纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。但侨兴公司主张按照每日1‰的标准计算滞纳金，罗胜金对物业费及滞纳金均不予确认的情况下，侨兴公司又未举证证明约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，显属过高，本院根据罗胜金的抗辩意见以及结合本案具体案情，将滞纳金调整为中国人民银行同期同类贷款利率。综上，本院对侨兴公司主张罗胜金支付从2014年5月至2016年8月的物业管理费1241.74元（110.87㎡×0.4元×28个月）及滞纳金（从逾期之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）予以采纳，超出部分不予支持。关于侨兴公司要求罗胜金支付专项维修基金的问题，根据侨兴业委会与侨兴公司签订的《协议书》，专项维修基金属于全体业主所有，侨兴业委会委托侨兴公司代收后转交给业委会或住建主管单位指定的公用账号保管，专项维修基金须经业委会同意并发出通知后方能使用，故专项维修基金不属于物业管理费的组成部分，侨兴公司主张罗胜金支付专项维修基金，缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。另，其他当事人不上诉部分，本院二审不作审查。综上，侨兴公司的上诉合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11511号民事判决；二、被上诉人罗胜金于本判决生效之日起七日内向上诉人中山市侨兴物业管理有限公司支付2014年5月至2016年8月物业管理费共计1241.74元及滞纳金（滞纳金以每月44.35元为基数，从应缴之日即当月10日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至实际清偿之日止）；三、驳回上诉人中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（中山市侨兴物业管理有限公司已预交），由罗胜金负担；二审案件受理费50元（中山市侨兴物业管理有限公司已预交），由罗胜金负担。上述诉讼费负担部分，由罗胜金于本判决生效之日起七日内迳付中山市侨兴物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 曾 玲代理审判员 吴合波代理审判员 吴碧英二〇一七年八月二十六日书 记 员 罗海欣 更多数据：