（2017）赣0926民初370号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-26
案件名称
戴向红与江西大顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜鼓县人民法院
所属地区
铜鼓县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴向红,江西大顺房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0926民初370号原告：戴向红，女，1971年4月27日出生，汉族，铜鼓县人，自由职业，住铜鼓县，被告：江西大顺房地产开发有限公司，住所地：南昌市青云谱江南路东丝塘地段象湖威尼斯花苑10栋。营业执照注册号：360926220001125。法定代表人：程南平，该公司经理。委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。原告戴向红（以下简称原告）与被告江西大顺房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人罗来章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将已卖出给原告铜鼓华茂中央的1幢1-27号商品房店铺，报经有关部门验收合格后，立即交付给原告使用与所有；2.判决被告按照购房合同约定收到房价款万分之五元／日的比例计算，支付截止至本月30号，其已逾期660日交房给原告的违约金共计165000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买被告华茂中央的商品房店铺，于2014年3月27日支付了购房款首付，并在铜鼓农商银行办理贷款按揭的付款方式，以总价500000元购买了华茂中央1幢1-27号商品房店铺。与此同时，买卖双方各自的权利义务等有关事项在买卖自由并协商一致的情况下，我们与被告签订了由被告提供并且有房管局监制字样与备案的书面合同。该合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定：。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。我们根据合同约定的要求，按时足额归还银行本息，被告没有按照合同约定履行交付房屋的义务，现已逾期交房660余日。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。被告承认原告主张的事实，但辩称：房屋于2017年4月份交给了小区的户主，现在户主都已经在装修了，相关的验收手续都在办理中，不存在原告在诉讼中所说的要判决才能交付房屋的情形；我们签订的房屋合同是事实，我们也认同合同的效力，但是我们双方签订的合同是铜鼓县房产局制作的格式合同，这个合同并不是我们单方面制作的，合同上关于违约的条款按万分之五支付显失公平，虽然被告确实是逾期交房了，但不是被告故意造成的，被告之前请的是南昌一建作为承建商，本来是可以按期交房的，是因为南昌一建在建设过程中违约停止建设，迫使被告另找到了江西隆图建筑有限公司继续建设才完工，造成的逾期交房的责任在南昌一建，不在我方；我方虽然逾期交房，但没有给原告造成实际损失，我们愿意按照原告的房款在银行活期存款利息赔付，或者按原告同类地段已经装修房屋的租金标准来处理，但是要我们支付上述违约金显失公平，由于现在房屋已经交付，按照规定可以做原告房屋月租金的司法鉴定，所以我们向法庭提出对原告月租金是多少的司法鉴定，请求原告予以配合。本院认为，本案是商品房买卖引起的商品房预售合同纠纷，从双方当事人的诉辩意见看，双方争议的焦点为：一、被告辩称的未能按约如期交房的免责理由是否成立；二、原告方主张的违约金是否过高。一、被告辩称的未能按约如期交房的原因能否成为被告免责的理由我国合同法上的免责事由可分法定免责事由和约定免责事由两种。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并没有对约定免责事由进行约定，那么本案只能适用法定免责事由即不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。庭审中被告辩称自己未能按约交房是因为政府不同意开盘而导致的，被告的这一辩解理由如果成立，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力为法定免责事由的相关规定，那么被告是可以免于承担违约责任的。但被告对自己的这一辩解并未向本院提供任何证据，而原告对被告的这一辩解并不认可。故本院对被告的这一辩解理由依法不予采信，被告应对自己未能按约交房的行为承担违约责任；二、原告方主张的违约金是否过高原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条中关于出卖人逾期交房的违约责任中明确约定“（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，这是双方当事人的真实意思表示，并不违约法律强制性规定，且该合同的文本为被告提供的格式合同文本，被告应当清楚自己如果逾期交房应当承担多大的违约责任。现在被告逾期未交房，反而说自己提交的格式合同约定的违约金过高，显然是一种不诚信的表现。此其一。其二，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于买受人逾期付款的违约责任中也有关于买受人未按时付款“按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的规定，显然合同对原、被告双方违约所应承担的责任标准是对等的，是公平公正的，没有厚此薄彼。其三，双方约定的按日万分之五的标准计算违约金，换算成月利率即为1.5%（0.05%*30天），参照我国关于民间借贷约定月利率不能超过2%，实际已经按月利率3%支付的利息法律不予追究的相关司法解释精神，月利率1.5%并没超过上述上限利率，月利率1.5%的约定在合法合范围内，且月利率1.5%的约定，由原被告双方签约认可，亦在合理范围内，故原告方主张的违约金过高，本院依法不予支持。截止2017年5月份止，被告实际逾期交房的天数为671天，根据合同约定，被告应向原告支付的违约金数额为：已支付房款500000元×0.05%×违约天数671天＝167750元，原告要求被告支付165000元违约金，没有超过上述金额，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内日将铜鼓华茂中央1幢1-27号商品房店铺，报经有关部门验收合格后，立即交付给原告戴向红使用与所有；限被告江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告戴向红逾期交房违约金165000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告江西大顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。代理审判员 卢在红二〇一七年八月二十五日书 记 员 沈 丽 微信公众号“”