（2017）川0114民初5731号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-18
案件名称
何章鹏、汪平等与陈强等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何章鹏,汪平,陈强,蒋丽华,刘勇,何明峰,李华玲
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5731号原告何章鹏，男，1980年9月23日出生，汉族，住成都市新都区。原告汪平，女，1992年8月29日出生，汉族，住四川省简阳市。二原告共同委托代理人石绪，四川泰仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告陈强，男，1973年11月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告蒋丽华，女，1978年8月29日出生，汉族，住成都市新都区。被告刘勇，男，1971年11月23日出生，汉族，住四川省中江县。被告何明峰，男，1991年12月18日出生，汉族，住四川省康定县。被告李华玲，女，1987年10月6日出生，汉族，住四川省渠县。原告何章鹏、汪平与被告陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲居间合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法由审判员高永伦适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告何章鹏、汪平的共同委托代理人石绪到庭参加诉讼，被告陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何章鹏、汪平向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲支付何章鹏、汪平违约金85950元（根据合同约定，以剩余房款410000元作为基数，以年利率36%为标准暂计算至6月15日，并双倍赔偿中介费）；2、陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲退还何章鹏、汪平中介费6000元；3、陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲支付何章鹏、汪平房屋租金损失14808元。事实和理由：何章鹏、汪平作为卖房人于2016年10月11日在陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲合伙经营的中介店居间下与购房人李福、陈凤明就位于成都市新都区××单元××楼××号房屋签订《房产买卖合同》，后于2016年11月22日签订《补充协议》，约定购房人将首付款存入中介方资金托管账户内，并由中介方直接支付至何章鹏、汪平贷款账户。购房人依约存入首付款后，中介方挪用该款并无法偿还，何章鹏、汪平未能完全收到该笔首付款，最终导致买卖合同解除。合同履行期间何章鹏、汪平已将房屋交付并另行租赁一套房屋居住，产生大量租金损失。为维护何章鹏、汪平的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持何章鹏、汪平的诉讼请求。陈强辩称，何章鹏、汪平所述属实，陈强作为中介方工作人员，在签订三方合同时已经明确告知了买方应承担的首付款风险，卖方因存在债务导致房屋不能过户，卖方应承担违约责任。蒋丽华、刘勇辩称，何章鹏、汪平系自愿出售房屋，蒋丽华、刘勇没有收取中介费，没有违约，也没有在相关合同上签字，李华玲承诺该纠纷由李华玲个人负责，蒋丽华、刘勇不应承担责任。何明峰在庭审中口头辩称，其是后加入合伙的，没有收取中介费，不应该承担本案赔偿责任。李华玲在庭审中口头辩称，何章鹏、汪平所述属实，同意赔偿。本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合原、被告的陈述，查明下列事实：新都区大丰好房优家鑫鹏房屋信息咨询服务部（以下简称鑫鹏咨询服务部）原名为新都区大丰鑫鹏房屋信息咨询服务部，系个体工商户，经营者为蒋丽华。陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲五人实际系以合伙方式共同参与鑫鹏咨询服务部的经营管理，主要管理事务由陈强负责，资金由合伙人共同管理。2016年10月11日，何章鹏、汪平（甲方/出售方）与李福、陈凤明（乙方/买受方）以及陈强（丙方/中介方）签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将位于成都市新都区大丰街道赵家寺路386号5栋1单元4楼4号房屋以610000元售价出售给乙方，甲方保证房屋不存在妨碍房产转让的权利瑕疵，如有瑕疵导致无法转让的，由甲方承担责任。合同第三条第3.1款约定甲方向丙方支付居间服务费6000元，此款在合同签订当日一次性付清，若一方违约造成交易失败的，由违约方全额承担居间服务费。合同第4.1条约定房屋交易资金均存入居间方监管交易。合同第4.2.2.2条约定了乙方在签订合同当日向甲方支付购房定金30000元，并于2016年12月30日前将购房首付款320000元支付到甲方。同时，双方确认2017年2月30日为最迟产权过户日。合同第九条约定了违约责任，第9.3条载明丙方保证甲乙双方存放于丙方的交易资金安全，并按合同约定时间和方式将房款移交给甲方，否则按剩余房款每日1‰利率支付甲方利息，第9.4条载明若因丙方责任造成交易失败，丙方应全额退还已收取佣金及相关费用并按已收取佣金数额赔偿付费方。合同签订后，何章鹏收取了购房定金30000元，何章鹏向陈强支付了居间服务费6000元，陈强向何章鹏出具了加盖有“新都区大丰鑫鹏房屋信息咨询服务部”公章的收款收据。后房屋买受人于2016年10月30日将购房首付款300000元支付至五合伙人的资金管理账户内。2016年11月22日，何章鹏、汪平与李平（李福之子）签订《关于房产买卖合同（0000168号）补充协议》一份，载明因前述《房产买卖合同》甲方的房屋产权证处于银行抵押状态，乙方同意用购房首付款300000元为其结按，此款由丙方转账到甲方贷款账户内，同时，甲方另有信用贷款170000元需丙方垫资，丙方将垫资转款到甲方账户后，甲方必须在10天内腾退房屋交付乙方使用。协议签订后，各方在前述《房产买卖合同》中添加了补充协议约定的内容，五合伙人通过共同管理账户于2016年11月23日向何章鹏转账支付了购房首付款166400元，剩余购房首付款一直未支付，承诺垫资款170000元也未支付。因房屋买受人催促，何章鹏、汪平腾退了本案诉争房屋，并在外租房居住。后因何章鹏、汪平无法按时偿还房屋贷款及信用贷款，本案诉争房屋未能及时办理过户手续。2017年3月24日，成都市人民政府颁发《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]xx号），对包含成都市新都区在内的11个区县实行限购政策，李福、陈凤明因属于限购人员，无法购买本案诉争房屋办理过户登记，双方签订的《房产买卖合同》没有继续履行。2017年6月2日，成都市新都区人民法院就何章鹏、汪平诉李福、陈凤明买卖合同纠纷一案作出（2017）川0114民初xxxx号民事调解书，确认解除双方签订的《房产买卖合同》及其补充协议，由何章鹏、汪平返还李福、陈凤明购房款196400元，李福、陈凤明将本案诉争房屋交付何章鹏、汪平居住使用。另查，陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲于2016年12月16日签订《解除股东合作协议》一份，约定各方于2016年12月16日解除合作协议，此前发生的买卖合同纠纷由陈强负责配合处理。2016年12月17日，李华玲出具承诺书一份，承诺本案中房产买卖合同引发的纠纷由李华玲负责。上述事实，有《房产买卖合同》、收款收据、银行交易明细、《房屋出租合同》、成都市新都区人民法院（2017）川0114民初xxx、xxx号庭审笔录、民事调解书、《关于房产买卖合同（0000168号）补充协议》、《解除股东合作协议》、承诺书、录音资料等证据及原、被告的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”第三十一条“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。”之规定，虽然鑫鹏咨询服务部登记的经营者为蒋丽华，但实际系由陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲五人合伙经营。蒋丽华、刘勇主张《房产买卖合同》及其补充协议中没有蒋丽华、刘勇的签字确认，蒋丽华、刘勇不应承担本案赔偿责任，根据陈强向何章鹏出具的加盖有“新都区大丰鑫鹏房屋信息咨询服务部”公章的收款收据，以及《房产买卖合同》中载明的交易资金均支付至合伙人共同管理账户内的事实，应当认定《房产买卖合同》及其补充协议系五合伙人共同意思的表示，由此产生的权利义务关系也应由五合伙人共同承担。根据双方签订的《房产买卖合同》及其补充协议，虽然何章鹏、汪平在合同签订时存在隐瞒房屋权利瑕疵的行为，但后来各方在补充协议中已达成一致处理意见，由中介方将收取的300000元购房首付款依照合同约定于2016年12月30日前支付给何章鹏、汪平，并由中介方垫资170000元给何章鹏、汪平偿还信用贷款，应当视为各方已经知晓房屋权利瑕疵问题并同意继续履行合同，故对于陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲主张系何章鹏、汪平违约隐瞒房屋权利瑕疵导致房屋无法过户的抗辩意见，本院不予采信。另五合伙人在收到购房人交付的300000元购房首付款后未按时全额支付给何章鹏、汪平，也未履行垫资170000元的承诺，导致本案诉争房屋未能及时解除抵押并办理过户手续，并最终因政策原因无法过户，根据双方签订的《房产买卖合同》第9.3条、第9.4条的约定，中介方违约应按剩余房款每日1‰利率支付何章鹏、汪平利息，同时应全额退还何章鹏、汪平交纳的居间服务费6000元，并赔偿居间服务费6000元。关于何章鹏、汪平主张中介方支付因腾退房屋后在外租房产生的租金损失的问题，由于房屋无法过户并不必然产生租房损失，该损失并非合同无法履行造成的直接损失，故对于何章鹏、汪平主张陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲支付房屋租金损失14808元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案双方当事人签订的合同中约定的违约金计算标准为“按剩余房款每日1‰利率支付利息”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，由于何章鹏、汪平未就因中介方违约造成的损失向本院举证，本院对双方在合同中约定的违约金标准确定为以剩余房款413600元（610000元-166400元-30000元）为本金，按年利率36%计算，故陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲应当支付何章鹏、汪平自2016年12月31日起至2017年6月2日止的违约金为62650元（413600元×36%×154天/366天）。虽然蒋丽华、刘勇主张五合伙人已达成解除合伙关系协议且李华玲出具的承诺书声明由李华玲个人负责本案诉争房屋的相关事宜，但此内部协议不能对抗第三人，陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲应对本次居间合同纠纷产生的上述债务负连带清偿责任，其向何章鹏、汪平清偿完毕后，可依据内部协议进行追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲支付原告何章鹏、汪平违约金62650元。二、于本判决生效之日起十日内，被告陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲退还原告何章鹏、汪平支付的居间服务费6000元，并赔偿居间服务费6000元，合计12000元。三、驳回原告何章鹏、汪平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元（已减半收取），由原告何章鹏、汪平负担300元，被告陈强、蒋丽华、刘勇、何明峰、李华玲各负担183.6元（此款原告何章鹏、汪平已垫付，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 高永伦二〇一七年八月二十五日书记员 杨 晴 来源：百度搜索“”