（2017）桂05民终231号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-13
案件名称
刘永向、北海市万国都物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘永向,北海市万国都物业管理有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终231号上诉人（一审原告）：刘永向，男，1981年1月20日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所实习人员。被上诉人（一审被告）：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。法定代表人：王锡廷，董事长。委托诉讼代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。上诉人刘永向因与被上诉人北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2016）桂0502民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，依法组织询问了当事人，上诉人刘永向及其委托诉讼代理人李玉萍、曾季红，被上诉人万国都物业公司的委托诉讼代理人李蓓到庭参加询问。本案现已审理终结。刘永向上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、改判一审判决第二项，判令万国都物业公司返还刘永向已付购房款330000元并赔偿刘永向房屋增值损失397814元；三、撤销一审判决第三项。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，上诉人投资买房目的原为获取增值利益，上诉人请求的房屋增值损失和被上诉人的违约行为具有直接因果关系；二、原审判决适用法律错误，上诉人有权要求被上诉人赔偿房屋增值损失；三、双方合同约定的违约金过低，不足以弥补上诉人的损失。万国都物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意赔偿房屋增值损失，不认可刘永向单方委托评估的结果，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘永向向一审法院起诉请求：一、判令解除刘永向与万国都物业公司就购买北海市北部湾中路58号北海市凯旋国际商住大厦负一层E16号房所签订的《商品房买卖合同》；二、判令万国都物业公司返还刘永向已付购房付款330000元；三、判令万国都物业公司赔偿刘永向房屋增值损失约397814元（以房屋当前市场评估价与已付房价33万元的差价计）。一审法院认定事实：2010年1月15日，刘永向、万国都物业公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：负一层E16）一份，约定由刘永向购买万国都物业公司开发的位于北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦负一层E16号房，建筑面积42.8平方米，总价款为200000元。付款方式为一次性付款，万国都物业公司须于2010年2月5日前将经验收合格的商品房交付刘永向使用等内容。合同第十五条约定，万国都物业公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由万国都物业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因万国都物业公司的责任造成刘永向不能在规定期限内取得房地产权属证书，刘永向退房的，万国都物业公司在刘永向提出退房要求之日起30日内将刘永向已付房价款退还给刘永向，并按已付房价款的1%赔偿刘永向损失等内容。在上述合同签订前，刘永向通过银行转账分别于2009年5月2日支付了120000元、于2010年1月13日支付了198100元到万国都物业公司的法定代表人沈国汉的账户（2009年10月1日万国都物业公司的法定代表人由沈国汉变更为王锡廷），并于2010年1月18日以现金方式支付了1.2万元给沈国汉，万国都物业公司收款后于2010年1月18日向刘永向出具了两张均载明有“购买凯旋大厦负一层E16号商铺”及加盖有万国都物业公司公章的收款收据，两张收款收据的金额分别为20万元、13万元。万国都物业公司在约定的交房时间将房屋交付给了刘永向使用，但万国都物业公司至今未能按约办理房屋的验收、备案手续，刘永向为此诉至一审法院，提出上述诉讼请求。在庭审质证阶段，万国都物业公司对本案合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对盖章和签字的前后顺序有异议，并表示同意解除本案合同。一审法院认为：刘永向、万国都物业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，万国都物业公司抗辩的对盖章和签字的前后顺序存在异议不影响合同的效力，刘永向、万国都物业公司双方均应按合同约定履行各自的义务。现因万国都物业公司未能按约办理房屋的验收、备案手续，刘永向为此提出解除合同，万国都物业公司表示同意，该院予以准许，刘永向请求解除合同的诉讼请求合法有据，该院予以支持。在合同履行过程中，刘永向依约将房款付清给了万国都物业公司，万国都物业公司抗辩称房款应为20万元及房款的收取人是沈国汉，万国都物业公司未收到房款，但刘永向提交的证据足以证实刘永向支付的房款是33万元，且均已按约支付给了万国都物业公司，均有相应的转账凭据与收款收据对应佐证，万国都物业公司抗辩未收到房款没有事实依据，该院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万国都物业公司未能按约办理备案等过户手续，导致刘永向至今未能取得案涉房屋所有权，万国都物业公司应为其过错承担违约责任。刘永向请求退还已付的33万元房款合法有据，该院依法予以支持。刘永向请求万国都物业公司按照房屋增值赔偿损失没有事实、法律依据，但鉴于万国都物业公司实际占有刘永向交付的购房款至今，既不按约备案办理过户手续，也没有作出相关的处理，应当向刘永向支付对应的利息作为损失赔偿，该院依法确认万国都物业公司以刘永向交付的购房款为本金，按银行同期贷款利率向刘永向支付利息。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘永向与万国都物业公司于2010年1月15日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：负一层E16）；二、万国都物业公司须退还购房款330000元并支付利息（其中以120000元为本金，从2009年5月3日起算；其中以198000元为本金自2010年1月13日起算；其中以12000元为本金自2010年1月18日起算；均按银行同期贷款利率计至清偿之日止）给刘永向；三、驳回刘永向的其他诉讼请求。二审中，当事人均没有提交新证据。经双方当事人申请并同意按照合同约定的用途商铺对本案房屋的市场价值进行评估，本院委托评估机构对本案房屋的市场价值进行了评估，评估结果在价值时点2017年6月13日本案房屋的市场价值为433000元。本院组织双方当事人对《估价报告书》进行了质证，刘永向对该评估结果有异议，认为评估结果低于市场价值。万国都物业公司对评估结果无异议。本院认为，该评估是经双方当事人申请并由本院依法委托有相应资质的评估机构完成的，对评估机构依法作出的《估价报告书》，本院予以采信。本院经二审审理查明，万国都物业公司的法定代表人于2009年9月24日经北海市工商行政管理局办理变更登记手续由沈国汉变更为王锡廷，一审判决对该事实发生的日期认定为2009年10月1日有误，本院予以纠正。除该事实外，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。万国都物业公司未能按约履行办理本案房屋验收、备案手续合同义务，致使刘永向不能如期取得该房屋所有权，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。双方同意解除该合同，一审判决支持刘永向的请求解除合同、判令万国都物业公司返还购房款33万元的诉讼请求正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。万国都物业公司不履行合同义务给刘永向造成的损失为本案房屋的增值部分即103000元，该增值额是合同履行后刘永向可以获得的利益，也是万国都物业公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同第十五条约定因万国都物业公司的责任造成刘永向不能在规定期限内取得房地产权属证书刘永向退房的，万国都物业公司按已付房价款的1%赔偿刘永向损失。该条约定的违约金明显低于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，刘永向上诉认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其损失，请求改判万国都物业公司赔偿房屋增值损失的理由成立，但其认为本案房屋的增值损失额为397814元的主张不成立。一审判决认为刘永向请求万国都物业公司按照房屋增值赔偿损失没有事实、法律依据错误，本院予以纠正。综上所述，刘永向的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初1066号民事判决第一项；二、撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初1066号民事判决第三项；三、变更北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初1066号民事判决第二项为北海市万国都物业管理有限责任公司返还购房款33万元并赔偿损失103000元合计433000元给刘永向；四、驳回刘永向的其他诉讼请求。一审案件受理费11078元，适用简易程序减半收取5539元，由刘永向负担2244元，北海市万国都物业管理有限责任公司负担3295元。二审案件受理费11078元，由刘永向负担8210元，北海市万国都物业管理有限责任公司负担2868元。评估费2000元，由北海市万国都物业管理有限责任公司负担。一、二审案件受理费刘永向已分别向一、二审法院预交，评估费刘永向已向评估机构支付，北海市万国都物业管理有限责任公司应负担的案件受理费、评估费由北海市万国都物业管理有限责任公司在履行上述给付义务时一并结清给刘永向。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 丘富圣审 判 员 周润生代理审判员 明 智二〇一七年八月二十五日法官 助理 陈 孜书 记 员 龙财新 更多数据：搜索“”来源：