（2017）川14民终813号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-27
案件名称
四川金马房地产开发有限公司、徐超商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川金马房地产开发有限公司,徐超,税利
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终813号上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司,住所地四川省仁寿县文林镇南坛街。法定代表人：周毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤莉侠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高永松，仁寿县文林法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：徐超，男，生于1984年12月25日，汉族，农村居民，住四川省双流县。委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。上诉人（原审原告）：税利，女，生于1987年4月19日，汉族，农村居民，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）因与上诉人徐超、税利商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院(2017)川1421民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金马公司的委托诉讼代理人汤莉侠、高永松，上诉人徐超、税利的共同委托诉讼代理人阎朝旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金马公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判金马公司不承担违约责任及违约金；2.本案诉讼费用由徐超、税利承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，用了近11个月时间对塌方的东风渠边坡进行加固整治，从而影响了涉案项目的工程进度，造成延期交房，系不可抗力。（二）一审判决对双方有争议的房屋交付时间和导致交房延期原因的主要事实没有查清。（三）一审判决未全面、客观地审查、核实证据。徐超、税利提供的证据只能证明与金马公司之间的商品房买卖关系，不能证明对抗不可抗拒的自然因素；金马公司提交的6份证据应予认定。（四）一审判决适用法律错误。徐超、税利上诉请求：改判金马公司支付违约金32398元，并承担诉讼费用。事实和理由：金马公司延迟交房属于事实，合同约定2016年3月30日之前交付房屋而不能按时交房；金马公司不存在不可抗力因素和事实；金马公司延迟交房产生的违约金为房屋总价的10%，没有证据和理由认为过高，一审法院不应依职权确定违约金过高，违约金应以合同总价的10%支付。双方答辩意见与各自上诉意见一致。徐超、税利向一审法院提出诉讼请求：判令金马公司承担违约金32398元；承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月6日，徐超、税利为买受人、金马公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：金马公司将其位于仁寿县视高镇花海大道1段3号“西蜀桦苑一期”2幢2单元16层6号面积为101.88平方米的住房一套出售给徐超、税利，总价为323978元；付款方式：贷款方式付款；用途：住宅；交付条件：出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房；该合同还对房屋的交接手续、产权登记、争议解决方式等进行了约定，双方均在该合同上签字、盖章予以确认。为便于网签，双方在签订合同时将主合同签订时间写成2014年8月22日。2014年6月6日，徐超、税利与金马公司签订了一份《西蜀桦苑〈商品房买卖合同〉补充协议》，徐超、税利为乙方，金马公司为甲方，该协议约定第十一条：甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金；第十四条：补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准。合同签订后，徐超、税利于2014年5月29日向金马公司支付5000元、2014年6月6日支付98978元，于2014年12月2日向银行按揭19万元，共计支付购房款323978元，金马公司于2016年10月8日将商品房交付给徐超、税利。由于金马公司迟延交房构成违约，经协商未果，徐超、税利于2017年1月4日起诉请求判令金马公司支付违约金32398元及承担诉讼费用。一审法院另查明，金马公司的西蜀桦苑项目工程在修建过程中，因建设及弃土堆放问题造成东风渠新南干渠道安全隐患，曾多次被相关部门责令停工整改。上述事实，有徐超、税利提供的前述证据及当庭陈述、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，徐超、税利与金马公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认。合同约定的交房时间为2016年3月30日，金马公司于2016年10月8日才将商品房交付，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定和双方签订的《补充协议》第十一条“甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”、第十四条“补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准”之约定，徐超、税利要求金马公司承担违约损失的诉讼请求予以支持。对违约金是否过高，应否调整及违约金的计算方式。徐超、税利认为根据双方签订的《补充协议》，金马公司应当向其支付总购房款10%的违约金。金马公司认为过高应予以调整。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，双方在《补充协议》约定“按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”的约定过高应适当减少，且徐超、税利未提供其损失的依据。一审法院以总房款323978元日万分之三计算，时间从约定的交房次日起即2016年3月31日起计算至实际交房之日即2016年10月8日止，共计192天，违约金数额为18661.13元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，一审法院判决：一、金马公司在判决生效之日起十五日内向徐超、税利支付违约金18661.13元；二、驳回徐超、税利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由徐超、税利负担100元，由金马公司负担205元。本院二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审经审理查明的事实一致。本案在二审中的争议焦点：1.金马公司延迟交房是否构成违约；2.违约金标准应当如何计算。本院认为，关于金马公司延迟交房是否构成违约的问题，根据双方签订的合同约定，金马公司应于2016年3月30日前交付房屋，而金马公司实际交付时间为2016年10月8日，违反了双方合同约定。从查明的事实看，东风渠新南干渠安全隐患的产生，系金马公司西蜀桦苑项目工程建设及弃土堆放所致，并非不能预见、不能避免并且不能克服的情形，金马公司予以加固整治是其履行自身义务的表现，对金马公司以东风渠塌方属于不可抗力，并由此导致延迟交房的理由本院不予支持，金马公司应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，一审法院根据金马公司请求，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，按总房款日万分之三标准计算并无不当。综上所述，上诉人金马公司、徐超、税利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由上诉人四川金马房地产开发有限公司负担266元，上诉人徐超、税利负担143元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 军审 判 员 李贤华审 判 员 李建伟二〇一七年八月二十五日法官助理 余林峰书 记 员 吴 倩 来自