（2017）辽02民终5573号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-16
案件名称
柳颖与大连合生兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳颖,大连合生兴业房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终5573号上诉人（原审原告）：柳颖。委托诉讼代理人：张成才。委托诉讼代理人：白建中，系辽宁丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连合生兴业房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区铁山街道南牙户嘴村。法定代表人：李希明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾一铭。委托诉讼代理人：高红静。上诉人柳颖因与被上诉人大连合生兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柳颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、被上诉人违反《商品房买卖合同》，应承担违约责任。上诉人于2010年10月25日购买案涉房屋，被上诉人于2011年12月28日取得竣工验收备案表，被上诉人销售宣传与实际不符，构成欺诈，被上诉人承诺五星级酒店及内河是事实，落成后与实际不符，变更设计也没有告知上诉人。2、一审认定”原告认可2012年1月4日接到被告交房通知，被告履行了交房通知义务”是认定事实错误。被上诉人构成重大违约，依法引起法定解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第十九条，合同应予解除。被上诉人出具的交楼通知书不是交房通知书，是单方通知，由于先期看楼存在质量问题，不能办理交接，没有履行所谓的”交接”文件。3、一审适用法律错误，采信证据没有法律依据，请求二审重新认定。大连合生兴业房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。柳颖向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告于2010年10月18日签订的编号为WHT201010130号商品房买卖合同，退还房款3030430元；2.请求判令被告赔偿违约金606086元（总房款3030430元×2%）；3.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月18日，原、被告签订《旅顺口区商品房买卖合同》（合同编号：TWH201010130），双方约定：原告购买被告开发的位于xx区xx路xx号xx层房屋一套，房屋建筑面积194.85平方米，房屋总价款3030430元。同时合同第八条约定：被告于2011年10月30日前将经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同第九条约定：逾期交房不超过120日，自2010年10月31日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告已累计付款的2%支付违约金。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自2010年10月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之壹的违约金。合同附件四第十四条约定：被告发布的广告、宣传册等均为要约邀请。出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律、法规规定应明示的文件、证件及重要提示。原告已阅读并理解上述所示文件、证件及重要提示，并对此无异议。原告签订本合同前已知悉该商品房所在楼栋的管道层的设置情况、小区内配套设施的规划设计情况、所处区域的周边规划及环境情况。以及这些因素可能对该商品房产生的影响，并对此表示同意和认可。另查，2011年12月28日被告取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2012年1月4日原告接到被告交房通知，2012年1月9日原告到房屋所在处查看房屋状态，并准备办理房屋交接手续，但原告自述因案涉房屋存在质量问题房屋未能办理交付手续，被告认可当日原告到被告处办理房屋交付手续，但对房屋存在质量予以否认。原告主张被告未建五星级酒店及小区内河违反要约内容，为此举证宣传沙盘截图和视频资料。被告则对该份证据的真实性有异议，并认为其沙盘展示单位并非被告，且讲解人员亦非被告单位工作人员。经一审法院审理查明，通过原告举证的视频资料清楚的展示了合生?江山帝景小区规划的沙盘全貌，售楼员的讲解中也明确提出了五星级酒店建设及小区内河建设，故应认定被告曾向原告宣传了小区周边将建有五星级酒店及将建设一条小区内河。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。现原告以被告逾期交房及违反要约内容为由要求解除合同。一审法院认为原告理由不成立，理由如下：1.原告认可2012年1月4日接到被告交房通知，即被告已履行了交房通知义务，虽原告主张因案涉房屋存在质量问题，双方未办理交付手续，一则被告已于2011年11月28日办理了案涉房屋的工程验收备案，再则原告未举证证明案涉房屋不符合交付条件，故本一审法院对原告的该项主张不予采纳。2.被告宣传的五星级酒店和内河建设应属要约邀请。一则原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第十四条双方明确约定被告发布的广告及宣传册等均为要约邀请，再则被告的该项宣传并不能对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，不符合法律规定的可视为要约内容的情形。据此，一审法院判决：驳回原告柳颖的诉讼请求。案件受理费35892元，由原告柳颖负担。二审中，当事人没有提交新证据。除一审认定的事实部分涉及”2010年10月31日”应更正为”2011年10月31日”之外，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。二审中，上诉人称其一审诉讼请求赔偿违约金606086元（总房款3030430元×2%）系笔误，诉请金额应为60608元。2017年8月7日，上诉人向本院邮寄递交调取证据申请，申请本院到大连市旅顺口区规划局调取案涉项目的规划图纸，拟证明被上诉人规划的”五星级酒店”和”一条引水河流”的规划设计，被上诉人违约。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行。现上诉人以被上诉人承诺小区周边建有五星级酒店及内河，但小区落成后与宣传不符，被上诉人违约致使合同目的不能实现为由要求解除合同，对此，本院认为，虽然被告上诉人曾通过沙盘展示及售楼员讲解向上诉人宣传了小区周边将建有五星级酒店及将建设一条小区内河，但商品房买卖合同附件四双方的补充协议第十四条约定”出卖人发布的广告、宣传册等均为要约邀请。出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律、法规规定应明示的文件、证件及重要提示。买受人已阅读并理解上述所示文件、证件及重要提示，并对此无异议。买受人签订本合同前已知悉该商品房所在楼栋的管道层的设置情况、小区内配套设施的规划设计情况、所处区域的周边规划及环境情况，以及这些因素可能对该商品房产生的影响，并对此表示同意和认可”。第二十一条约定”买卖合同及补充协议签订前，出卖人已提示买受人详细阅读，并作合理解释，买受人在清楚理解的基础上与出卖人签订买卖合同及补充协议”。上述内容字体均加黑斜体，作出明显提示。上诉人在该协议上签字并按捺手印。因此，上诉人称被上诉人宣传资料中所称建有五星级酒店和内河属于被上诉人对其的要约，没有合同及法律依据，且被上诉人宣传的五星级酒店和内河并不影响上诉人所购买房屋本身的结构及附属设施，上诉人主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定解除双方之间的商品房买卖合同于法无据，一审法院未予支持正确。至于上诉人二审提出的调证申请，本院认为，双方商品房买卖合同中并未约定小区周边建有五星级酒店及建设一条小区内河，一审法院事实认定部分已经确认被上诉人销售过程中向上诉人宣传过上述内容，即使如上诉人主张被上诉人的项目规划中包含上述内容，根据双方合同第十条的约定”经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，上诉人主张的落成后没有建设五星级酒店及内河，变更设计没有告知上诉人，该主张亦不符合合同约定应书面通知买受人的内容。故对该项调证申请，本院不予准许。关于交房时间，合同第八条约定：被上诉人于2011年10月30日前将经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付上诉人使用。2011年12月28日被上诉人取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2012年1月4日，被上诉人向上诉人出具交楼通知书，通知上诉人于2012年1月9日到被上诉人处办理收楼手续。上诉人以案涉房屋返潮及被上诉人宣传的酒店没有建好为由拒绝收房，二审中，上诉人又称收楼通知并非收房通知，上诉人称要求被上诉人对房屋进行维修，2016年5月上诉人到案涉房屋检查维修成果，因管理案涉房屋的物业公司向其索要5年的物业费、水电费，否则不让上诉人进入小区，上诉人认为被上诉人的行为导致其无法办理房屋所有权证，因此主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条要求解除合同。本院认为，该条规定的内容为逾期办理房产证的法律后果，本案情形不属于该条规定调整范畴，且根据双方合同第十六条的约定，商品房发生质量问题，买受人可以要求出卖人履行保修义务，至于其是否应向物业公司交纳物业费、水电费与本案并非同一法律关系，上诉人主张由于被上诉人违约致使不能实现合同目的要求解除合同没有事实与法律依据，本院不予支持。由于上诉人诉讼请求列明的赔偿违约金数额606086元系笔误，诉请金额应为60608元，对于超出部分所收取的诉讼费，应予以退还。综上所述，柳颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35892元，由柳颖负担31528元，退还柳颖4364元；二审案件受理费35892元，由柳颖负担31528元，退还柳颖4364元。本判决为终审判决。审判长 丁大勇审判员 杨 威审判员 王 亮二〇一七年八月二十五日书记员 任建芳 来自