（2017）浙0402民初2409号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-29
案件名称
浙江省荣军医院与宋永久房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江省荣军医院,宋永久
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初2409号原告（反诉被告）：浙江省荣军医院，住所地：嘉兴市双园路***号。法定代表人：张新根，院长。委托代理人：李亚伟，浙江群策律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋永久，男，1956年2月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：吴朝静、薄斯婷（实习），浙江秀州律师事务所律师。原告浙江省荣军医院（下称荣军医院）因与被告宋永久房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年4月26日受理后，被告宋永久提起反诉，本院受理后，由审判员成剑斌独任审判，于2017年7月12日、7月28日两次公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）委托代理人李亚伟，被告（反诉原告）宋永久委托代理人吴朝静、薄斯婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣军医院起诉称，1992年10月浙江省民政厅批准原告成立嘉兴市子城乐园，性质为原告下属的集体所有制企业，独立核算，自负盈亏。原告以租用方式将原告位于紫阳街及府前街的部分店面作为子城乐园的经营场所。由于被告宋永久参与了该企业的设立并投入了部分资金，因此原告委任其负责子城乐园的经营管理工作。由于经营不善，长期亏损，并产生对原告不利的后果，故原告于2002年向法院起诉子城乐园，要求进行企业清算并补交房租，经他人调解，原告和子城乐园以及被告于2002年6月1日签订《协议书》，约定立即注销子城乐园，该企业经营期间的债务由宋永久承担，并约定：原子城乐园使用原告的店面房（营业用房面积约420平方米、辅助营业用房及场地450平方米），改由被告宋永久个人承租，租期五年，自2002年7月1日起算，年租金3600元的超低价，每半年支付一次。若租期届满未遇市政拆迁，可以续租。此后约定的租赁期限届满后，双方未签订新的房屋租赁合同，形成事实租赁关系。被告交付房屋到2014年底。在市政府协调会议明确原告的搬迁时间后，原告于2014年6月12日向包括被告在内的所有房屋承租人送达书面通知，明确告知根据政府规划要求和原告整体迁建工程即将竣工的情况，要求各承租人尽快腾退承租的房屋及办理交接手续，并给予三个月的腾退时间，即9月30日为完成腾退交房的最后期限。在交涉过程中原告承诺，若在通知规定期限内完成腾退交房的，可以考虑适当减免所拖欠的房租。但被告在明知不具备继续承租条件的情况下，虽经原告多次督促，仍以各种方式占据房屋拒不归还。原告于2015年11月27日在《南湖晚报》再次发布公告，要求占据原告出租房屋的承租户，在12月10日前腾退房屋办结手续。但被告至今拒不交租，也不归还房屋。故原告诉请判令被告：一、立即腾退并向原告交付嘉兴市南湖区府前街4号店面房（建筑面积约450平方米）；二、支付拖欠的房屋占用费8400元（参照原月租金300元收取，自2015年1月1日起计算至2017年4月30日计28个月）。被告宋永久答辩称，一、1992年时，原告想通过创办三产搞创收，因此聘请被告作为子城乐园的总经理，但没有实际投资，子城乐园的资金实际都是被告投入；二、子城乐园成立后，被告出资建造了房屋、道路并修复了子城，原告意图占据被告全部成果，并提起2002年的诉讼。该诉讼中因为原告提供伪证被发现后，才与被告协商并签订《协议书》后撤诉；三、协议书约定首期租赁期为五年，自2002年7月1日起算，在届满后如未遇拆迁，则根据被告需要继续租赁至拆迁，所以双方的租赁关系并未解除，仍应按约定履行。四、年租金3600元属于超低价与事实不符，被告在1992年投入子城乐园45万元属于巨款，2002年时原告无力归还，而房屋和场地都是被告出资建设的，因此才约定了租金3600元/年；五、协议约定每半年支付一次租金，但实际都是每年支付一次，通常在年底支付下一年的租金。被告的租金已交至了2015年年底。不交2016年的租金是由于原告违约在先，自2014年11月就对被告停水，被告又付清了2015年全年的租金，原告仍不同意恢复供水，故被告根据合同法第六十七条的规定拒缴租金；六、被告没有收到原告在2014年6月12日的腾退通知，也没有见到2015年11月27日的南湖晚报公告。综上，要求驳回原告的本诉请求。反诉原告宋永久起诉称，1992年反诉原告设立集体所有制××嘉兴市子城乐园，聘请反诉被告为经理，反诉被告投入资金对子城进行修复和改造。2002年反诉被告伪造证据并起诉嘉兴市子城乐园，反诉原告提出异议。后三方签订和解的《协议书》，确认子城乐园的注册资金系反诉原告投入，宋永久同意不追索该资金，但要附条件处理，主要条款是：反诉被告将870平方米房屋给宋永久长期使用，直到房屋拆迁为止，拆迁前宋永久支付租金3600元/年，如遇拆迁，在全部拆迁补偿项目中，宋永久分得70%的房屋拆迁款，反诉被告分得30%，宋永久另行领取营业执照在870平方米房屋中经营。签订协议后，反诉被告撤回了起诉。此后反诉原告一家在协议约定的870平方米地块上开设了嘉兴市南湖区城西子城永久花艺礼品店从事经营，也在该房中居住。但反诉被告从未对房屋进行修缮，多年来的费用均由反诉原告独自承担。2014年反诉原告得知医院要搬迁，但市政府回复称是属于土地置换，目前尚未开发建设。2014年11月反诉被告违反约定，停止向反诉原告供水，后反诉原告付清了2015年全年的租金，反诉被告仍拒绝供水。如今子城地块面临开发建设，反诉原告拒不予以安置和赔偿，故诉请判令反诉被告：一、立即按约供水；二、立即修缮出租房屋，以供反诉原告能正常使用；三、支付反诉原告建设及修缮子城等费用120万元（暂定）；四、安置反诉原告609平方米营业用房及安拆迁政策补偿的其他相关费用共487.2万元。反诉被告荣军医院答辩称，一、反诉原告所称的子城乐园设立的经过不属实，是反诉原告找到反诉被告，建议成立子城乐园，并承诺承担一切费用，反诉被告只需履行相关审批手续。子城乐园成立后，反诉原告没有按约定投资并创建“嘉兴八景”等，子城乐园也无法持续运作。在反诉被告提出注销嘉兴市子城乐园无果后，才提起2002年的诉讼，该企业经营十年获得情况因没有审计而无法得知，但反诉原告没有支付分文给反诉被告。二、2002年签订的《协议书》第二条第（2）项，是附生效条件的合同条款，但因该土地与房屋属于省民政厅管理的国有资产，不属于征收或者拆迁的范围，因此该生效条件永远不可能成就；同时该条款违反了合同法第五十二条以及国有资产管理办理等多项规定、擅自处置了国有资产而属于无效条款。三、反诉被告作为出租人，有权要求反诉原告按通知规定的期限腾退房屋并恢复原状。双方在《协议书》约定的五年租赁期到期后没有再签订协议，属于不定期租赁，出租人随时可以解除，但应当提前通知承租人。所以反诉被告给予的2014年9月30日是腾退的最后期限，此后双方不再存有租赁法律关系，反诉原告应当在返还的同时拆除擅自搭建的构筑物等。四、本诉属于租赁合同纠纷，反诉纠缠的是早已结束的合作期间的事宜，其主张的建造、维修子城费用属于建设工程施工合同纠纷，另一主张的要求安置609平方米营业用房及给予拆迁补偿，属于不动产权属纠纷。反诉原告的反诉请求与本诉之间不具有法律上的牵连性，不构成反诉的条件，应当驳回反诉的起诉。五、反诉原告擅自改变出租房的经营性用途，将其作为居住用房，构成违约和侵权，应当承担相应的法律责任。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。针对自己的主张和反诉抗辩，原告荣军医院提供了下列证据：1．成立嘉兴市子城乐园的请示、批复、图纸等，证明原、被告之间建立租赁关系之前的相关事实。经质证，被告对审批文件的真实性无异议，对于图纸认为缺乏原件，无法判断与本案的关联性。2．2002年6月11日《协议书》及附件，证明根据2002年6月原、被告以及子城乐园三方的约定，原告将所附图范围内的场地、房屋以每年3600元的标准出租给被告，双方约定租期为五年，到期后为不定期租赁合同的事实。经质证，被告对协议书以及所附图纸的真实性无异议，但对于协议及图纸及附件中手写添加的部分不予认可，并认为租赁期应当到地块遇市政拆迁时止，目前尚在租赁期内。3．通知及报纸一份，证明2014年6月原告通知被告到期后不再续租，并于同年11月27日在《南湖晚报》上刊登要求腾退的公告。经质证，被告表示没有收到过通知，也不知报纸公告的内容。4.（2015）1号嘉兴市人民政府专题会议纪要，证明2015年1月市政府会议议定，要求原告按期完成店面用房的清理腾退工作。经质证，被告认为属于复印件，不能判定真假，与本案无关，从内容上看，与政府信访部门给被告的回复不相符。5．照片一组，证明被告现仍占据涉案的出租房屋，并擅自搭建了构筑物的事实。经质证，被告认为部分照片反映了被告经营的花店的事实,其余部分无法反映被告承租的房屋情况。6.1992年8月1日《协议书》一份，证明原、被告合作成立嘉兴市子城乐园，双方各自的权利义务，其中原告提供场地和部分房屋，被告提供资金及劳动力并设计、施工等，被告所称的房屋由被告建造这一说法并不属实。经质证，被告对证据真实性无异议，同时可以证实被告的很多主张，如实际投入、修缮房屋等。7．嘉兴日报报页三张，证明1990年至1992年9月嘉兴子城及谯楼已经修缮并开放，故被告所称的由其修缮并不属实。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为这是原、被告签订协议书之前被告修缮的。针对自己的抗辩和反诉主张，被告宋永久提供了下列证据：1.成立子城乐园的请示、批复及营业执照，证明子城乐园的审批过程。经质证，原告对证据无异议。2.报告函及市文物管理处的批复、设计图及批复、浙江日报1993年3月24第五版、现场照片一组，证明1、被告根据设计及文管部门的批复投入人力物力进行施工，支付了所有费用，照片反映了子城修复以及景观施工的状态。经质证，原告对报告函、设计图和批复的真实性无异议，报纸的真实性无异议，但其中介绍的被告的修复过程有异议；照片中可以反映被告所谓的景观设计根本不符合当初的要求。3.民事裁定书、《协议书》及附件、被告花店的营业执照和照片一组，证明原告在2002年3月以租赁关系起诉子城乐园，经调解三方签订《协议书》后原告撤回了起诉，协议中约定了子城乐园的善后事宜，被告承租房屋及场地的租金、期限等内容，并且被告在该地址上经营花店。经质证，原告对证据的真实性无异议，但协议中的租赁期限在满五年后为不定期租赁。4.被告致原告、省民政厅、嘉兴市政府、市信访局的函件四份以及信访办回复一份，证明被告在2014年8月得知原告要置换土地并搬迁时就向其主张了权利，并向相关政府部门发函告知有关情况，请求政府责成原告履行协议，市政府回函认为2014年地块未面临开发建设，今后尚涉及房屋拆迁安置的，应当按协议履行。经质证，原告认为函件内容均是被告自己的陈述，不能证明相关事实，信访局的回函真实性无异议，但只是告知被告该要求不属于信访解决范围，要求按法律途径解决。5.网摘及迁建框架协议，证明原告单位的历史沿革以及搬迁时间，以及2006年市政府已与省民政厅就租赁房屋所在地块进行置换的事实，这与信该局的回函内容一致。经质证，原告对证据真实性无异议，这是两级政府之间就土地利用达成的协议，与被告无关，原告是根据租赁合同向被告主张权利。6.汇款单一份，证明2014年12月15日被告向原告汇款3600元，用以支付2015年度的租金，但原告一直拒绝恢复供水，故被告拒付2016年起的租金。经质证，原告对真实性无异议，但认为这是被告自行汇款，没有经过原告同意，原告单位财务疏于审查，不能证明原告同意被告继续租赁房屋。本院认证：原、被告证据经对方当事人质证，其中涉及政府的会议纪要等经过本院审查，对真实性均予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：1992年8月原、被告签订协议共同开发嘉兴子城景观，故由原告向省民政厅申请并获核准，于2013年1月成立了嘉兴市子城乐园，作为其下属的集体企业，由被告任法定代表人负责经营管理，原告提供场地及部分房屋，被告出资金及劳力等方式，对子城进行修缮和景点开发。至2002年双方对于经营子城乐园产生纠纷，原告向法院提起诉讼，要求清算子城乐园并补交房租。后经协商，原、被告及子城乐园三方签订《协议书》，原、被告确认子城乐园的注册资金系被告投入，被告也同意不再向原告追索，故在协议中约定：原告将图标四至范围内的场地、房屋以每年3600元的价格租赁给被告，由其另行申请营业执照；首次租赁期为五年，自2002年7月1日起计算，每半年付一次租赁费。租赁期间原告不得收回租赁物，但如遇市政拆迁，被告应无条件服从。期满后被告可根据需要继续租赁，直至市政建设拆迁时止，租赁费仍按合同约定不变。拆迁时，所有补偿项目（包括房屋或者货币）均由原、被告按3：7分配，但该补偿费用不包括土地拆迁费。租赁期内原告向被告正常供水。子城乐园的的资产、债权、债务均由被告享有和承担。协议签订后，原告向法院撤回了该案的起诉。此后被告使用该场地和房屋用于花店经营等用途，并另行搭建了一些构筑物。2006年嘉兴市政府与浙江省民政厅就荣军医院的迁建达成框架协议，主要涉及荣军医院搬迁新址以及两级政府土地置换的问题。2014年6月，原告表示因涉及医院整体搬迁及城市规划要求，合同到期后不再续签，愿意给予以一定时间腾退，但要求在2014年9月30日前腾退完毕，逾期将无法供应水、电等。被告得知该地块可能需要进行市政建设后，向政府有关部门反映情况并要求原告给予安置和补偿。嘉兴市信访局于2014年12月5日出具“信访事项不予受理告知单”，认为地块置换后，目前尚未开发建设，因此荣军医院不存在违背协议的行为，如果以后进行开发建设，涉及房屋拆迁安置问题，将按当时签订的有关协议来执行，如果在协议执行中有异议，应当通过法律途径解决。原告于2014年11月在《南湖晚报》上刊登公告，要求包括被告在内的房屋承租户办理终止合同的交接手续。被告表示不知道原告的腾退通知以及公告的情况。原告于2014年11月左右搬迁，并对被告承租的场地停止供水。被告此前已付清了2014年度的租金，并于2014年12月15日向原告汇款支付了2015年度的租金，并至今仍在承租场地从事等花店经营活动。本院认为，原、被告通过2002年的《协议书》确定注销嘉兴市子城乐园，并以原告出租房屋及场地给被告的方式解决被告投入子城乐园注册资金的补偿问题，原、被告作为民事主体有权对其财产进行经营和管理，故双方达成的协议合法有效，具有拘束力。原、被告据此形成了租赁合同关系。双方争议的焦点是租赁期限是否已届满。根据合同约定，首次租赁期自2002年7月1日起五年，同时约定未遇“市政拆迁”的，被告可以根据需要而续租。故被告享有延长租赁期限的权利，直至该地块“市政拆迁”合同才得以终止。根据嘉兴市信访局2014年12月5日“信访事项不予受理告知单”的内容，地块尚未开发建设而没有涉及拆迁安置问题，因此，在没有证据证明地块已涉及拆迁安置的情况下，本诉中原告主张属于不定期租赁关系而要求解除租赁关系及被告腾退的依据不足，本院不予支持。但被告应当根据约定支付租金（相当于原告主张的房屋占用费）。鉴于在反诉中，根据合同约定原告应当正常供水，但在医院已整体搬迁，其原址不便再为被告供水的情况下，被告又坚持续租的，可视为原告提供的租赁物有一定的瑕疵，故就本案具体情况，本院酌情确定减少租金为每年3000元，即每月250元，供水问题则由被告自行解决，按此计算自2016年1月至2017年4月，共16个月的租金为4000元。2017年5月的起的租金，原告可以另行主张解决。关于被告修缮出租房的请求，由于该场地内的房屋包括旧有和被告自行搭建等，虽双方在协议书中对维修未作约定，但相比租赁物的规模，原告取得的租金显然不足以维持租赁物的正常运作，被告十数年来一直用于经营活动且从未主张由原告维修，故可以视为双方事实上已约定由被告自行维护租赁物，故对被告主张由原告修缮出租房的要求不予支持。至于被告要求原告支付建造维修子城的费用本身缺乏依据；要求安置营业用房或者拆迁补偿的请求条件尚不成就，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宋永久向原告浙江省荣军医院支付租金4000元（自2016年1月1日起至2017年4月30日，共16个月，按250元/月计）；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋永久的反诉请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半后收取25元，由被告宋永久负担；反诉受理费27152元，由反诉原告宋永久负担27100元，反诉被告浙江省荣军医院负担52元，均于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 成剑斌二〇一七年八月二十五日书记员 王 欢 关注公众号“”