（2017）粤13民终1780号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-06
案件名称
侯谦、苏国斌租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯谦,苏国斌,张文龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1780号上诉人(原审第一被告、反诉原告）：侯谦，男，汉族，1988年11月20日出生，住址：惠州市。委托诉讼代理人：马静涛，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：苏国斌，男，汉族，1979年5月25日出生，住址：惠州市龙门县。委托诉讼代理人：苏后华，男，汉族，1974年4月16日出生，住址：广东省龙门县。原审第二被告：张文龙，男，汉族，1989年1月23日出生，住址：惠州市。上诉人侯谦与被上诉人苏国斌、原审第二被告张文龙因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原审原告苏国斌向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、原、被告于2014年11月22日签订的《商铺租赁合同》自始无效。2、被告侯谦赔偿原告人民币贰拾伍万肆仟零玖拾柒元肆角伍分（254097.45元)。3、被告张文龙对被告侯谦的赔偿承担连带清偿责任。4、本案的受理费由被告承担。主要事实和理由是：2014年11月原告看见被告张贴于铺面门前的出租广告，按照广告书写的联系电话号码：杨姐（候谦的妈妈）135××××3509，张生（张文龙）134××××2419，原告直接联系，后于2014年11月22日签订了《商铺租赁合同》，原告在被告交付的毛坯房屋在物业管理的同意下经过了全面装修，于2015年1月底完满完工，在准备开业期间（试业）的2015年2月4日，几个人前来原告店铺称“我们是惠州惠城区人民法院的执行法官”，由于你的店铺房屋依法被申请强制执行限你在2015年3月5日前予以强制搬迁，并张贴在原告的店铺门前文件号(2014)惠城法执字第2120号《公告》，原告此时心乱如麻，自己投资的店铺被法院强制执行，原告无法使用和履行合同，过错完全在于被告没有如实告知原告实际情况，使得原告遭受如此巨大的损失，原告感到上当受骗，即时与自称房东的被告联系，才得知是事实，原告经过多次与被告平心静气的坐下协商，都无济于事，还遭到被告的谩骂，才将行骗的被告告上法庭，如果得不到解决，原告将会向公安部门以诈骗申请立案侦查。原告认为被告在明知道坐落在惠州江北光耀橙子03号商铺，框架结构的毛坯房屋，建筑面积为183.68平方米的房子所有权不是自己，故意对原告隐瞒事实，骗取了原告，造成原告直接损失项目如下：1、装修款：110000元（惠州大海装饰工程有限公司）；2、购买家具：9840元（。惠城区光辉家具店）2015年1月共两月物业管理费:1574元；3、购买电器：13131元（2015年1月共两月物业管理费:1574元；11、2014年12月水电费：172.05元。合计：254097.45元整。被告如今经原告多次找其不肯和原告协商，原告为维权，只好将被告诉至法院。综上所述，原告请求人民法院支持原告的诉请，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定作出裁判，请求判如所请。美宁L**灯光电器厂南利照明）；4、劳保产品（消防)：290元；5、广告资料：9517元；6、空调和美发用具：50000元；7、购买产品：33573.4元；8、押金：25000元；9、2014年水电费押金：1000元；10、2014年12月一2015年1月共两月物业管理费:1574元；11、2014年12月水电费：172.05元。合计：254097.45元整。被告如今经原告多次找其不肯和原告协商，原告为维权，只好将被告诉至法院。综上所述，原告请求人民法院支持原告的诉请，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定作出裁判，请求判如所请；被告如今经原告多次找其不肯和原告协商，原告为维权，只好将被告诉至法院。综上所述，原告请求人民法院支持原告的诉请，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定作出裁判，请求判如所请。第一被告侯谦辩称，一、答辩人对租赁物具有使用权，出租的行为合理、合法，且未侵犯被答辩人的权益，不应认定为无效。本案的涉案商铺由光耀集团有限公司于2012年5月17日抵债给答辩人，双方签订楼宇认购书，并开具了收据，且答辩人已实际占有使用。现光耀集团有限公司的原因导致未能将涉案商铺权属过户至答辩人名下，答辩人无过错，根据法律规定，买卖双方自愿，并立有契约，买房已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。涉案商铺应归答辩人所有，具有合法使用的权利，对外出租行为具有合理性及合法性，应驳回原告诉请。二、被答辩人对涉案租赁物产权存在瑕疵是清楚明白的。被答辩人租赁商铺是为了开理发店，应按相关工商规定提交房产证复印件、土地复印件、房屋租赁合同等办理营业执照，其在办理执照过程中必然会对营业场所产权情况进行取证，由此说明被答辩人对商铺的产权情况是清楚明白的，但其未提出异议。三、被答辩人装修未经答辩人同意，也未报物业进行审批，由此产生的装修损失应自行承担。四、涉案租赁物的装修价值无法确定，且被答辩人请求答辩人赔偿254097.45元没有事实法律依据，该数额中包括未形成附合的装修装饰物，而形成附合的装饰装修物价值只有11万元。综上，双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，答辩人已按照合同约定向被答辩人提供租赁物及物业管理，并无违约行为，相反，被答辩人未按照约定履行按时交租义务，已构成违约。请求法院驳回原告的诉请。另第一被告侯谦、第二被告张文龙同时辩称，第一被告对第二被告代其与原告签订的合同事实清楚，亦不存在欺骗的行为。反诉原告侯谦诉称，2014年11月22日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定：反诉原告将位于光耀橙子03号商铺出租给反诉被告使用，租赁期限为2015年1月1日起至2020年1月1日止，第一、二年租金为12500元，自第三年开始以每年的月租按5%递增，交付合同押金为人民币25000元，合同签订后，反诉被告未按合同约定交纳租金，反诉原告经多次催缴，但反诉被告截止至今仍未支付过。反诉原告认为，反诉原告已按合同约定提供租赁物及物业管理，但反诉被告未按约定交租，其行为构成违约，反诉原告多次主张自己的合法权益，要求反诉被告限期支付拖欠的租金，但反诉被告均以各种理由推脱。因此，按照租赁合同第十一条第四款的约定，反诉原告有权解除合同，收回租赁物并要求赔偿损失，同时根据法律法规规定，租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。反诉原告已向反诉被告发出告知函，告知解除房屋租赁合同并要求其搬离、清理，但是反诉被告至今未履行，反诉被告应向原告支付逾期腾房占有的使用费。为此，反诉原告依法向法院提出诉求，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2、反诉原告无需向反诉被告返还押金25000元；3、反诉被告向反诉原告支付其拖欠的租金或房屋占用费75000元（租金从2015年1月1日起计算至交还租赁物止，现暂计至2015年7月1日为人民币75000元）滞纳金7500元及利息（以拖欠的租金和滞纳金为基数，按同期贷款利率计算，从2015年1月1日起计至款项全部付清之日止）；4、反诉被告立即搬离、清理堆放在租赁物内属于反诉被告的物品；5、反诉被告承担本案的全部诉请费用。反诉被告苏国斌辩称，反诉原告的反诉没有法律依据及不符合法律规定，反诉原告自始与反诉被告签订合同没有房产证，没有依法登记的标的物出租给反诉被告是违法的，其不符合反诉条件，应当驳回其反诉请求，并且其反诉状的事实与理由与事实不符。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2014年11月22日，第一被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）、第二被告作为第一被告代表签订了《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将光耀橙子03号商铺（183.68平方米）出租给乙方用于美发，租赁期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止，自第三年开始以后每年的月租按5%递增，2014年11月22日至2015年1月1日为装修免租期，免租期内租金按0元收取，2015年1月1日至2017年1月1日，租金为12500元/月（税后租金）……；乙方自合同生效之日向甲方支付押金25000元，乙方每月5日前支付当月租金，乙方在每月10日内未能支付租金，甲方视为乙方拖欠租金，拖欠租金超过一个月视同违约，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，并计收乙方拖欠租金的10%滞纳金，直到乙方迁出上述房屋为止，在合同期满时，一切费用结清后，退还押金25000元，如未结清相关费用，甲方可从押金中扣除，剩下的押金退还；甲方保证出租之该房屋没产权纠纷，有关按揭、抵押债务税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若出租房屋产权发生变化，甲方应在该事由发生之日起二个工作日内书面告之乙方；乙方不得随意损坏房屋结构及设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先书面征得甲方及物业管理处的书面同意，装修投资所涉及的一切费用由乙方自理；乙方在合同终止后7天内必须将房屋清理完毕以交回甲方使用；甲方没有在规定的期间内交付租赁房屋或不能满足使用条件的，每逾期一日乙方将扣除应支付月租金的3‰，如甲方逾期15天以上，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方一切损失。原告称其在承租涉案商铺后经物业同意后进行全面装修并于2015年1月底完工，在准备开业时（2015年2月4日），本院告知其商铺已被依法申请强制执行，要求其于2015年3月5日前搬迁，并在商铺门前张贴了（2014）惠城法执字第2120号公告，现因商铺被依法申请强制执行导致其无法继续正常使用商铺，其损失有：商铺装修花费11万元，购买家具9840元、劳保产品290元、电器13131元、空调、美发用具等产品83573.4元，支付广告费用9517元、押金25000元，向物业管理处交水电押金1000元、管理费1574元、水电费172.05元，共计254097.45元。另原告称双方于2014年12月31日电话确认装修比原定时间推迟一个半月或两个月，有通话记录为证。被告对该通话记录的真实性未表示异议。经原、被告申请，本院委托惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案商铺内的所有财产（含货物、家具、电器、装修物等）的价值进行评估，并于2016年9月23日作出惠正资评报字（2016）第03004号《（2015）惠城法民一初字第1492号评估委托书涉及的惠州江北14号小区“光耀橙子公寓”1层03号商铺内所有财产的评估报告书》，评估结论：被评估资产在评估基准日（2016年3月16日）的评估值为人民币200331元，其中二次装修评估值为138920元，家具、电器、货物评估值为61411元。另查，2012年5月17日，第一被告与光耀集团有限公司签订《楼宇认购书》，认购本案涉案商铺，总房价为4224640元，一次性付款。第一被告称光耀集团有限公司向其开具了收款收据，上述商铺已经交付其使用管理，并缴纳物业管理费，有相关收款收据等为据。光耀集团有限公司于2016年7月26日出具的《声明书》载明：因惠州众望光耀城房地产有限公司拖欠相关公司工程款，光耀集团有限公司将其名下商铺即本案涉案商铺用以抵扣部分工程款，经各方协商同意，梅州市英泰建材有限公司指定第一被告与光耀集团有限公司签订认购书，光耀集团有限公司向第一被告出具了收款收据予以确认，并将商铺交付给第一被告使用。同时光耀集团有限公司在上述《声明书》确认：其在未将商铺权属办理过户至第一被告名下前，同意由第一被告负责交纳涉案商铺物业管理费，第一被告可将涉案商铺进行出租、使用、收益等。以上事实有身份证、商铺租赁合同、楼宇认购书、收据、银行流水、签购单、评估报告、声明书及庭审笔录等在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。2012年5月17日，经各方协商，本案涉案商铺用以抵扣光耀部分工程款，并指定第一被告与光耀集团有限公司签订《楼宇认购书》，光耀集团有限公司向第一被告出具了收款收据予以确认，并将商铺交付给第一被告使用，同时该公司确认其在未将商铺权属办理过户至第一被告名下前，同意由第一被告负责交纳涉案商铺物业管理费，第一被告可将涉案商铺进行出租、使用、收益等。综上，本院认为，第一被告虽非涉案商铺的所有人，但商铺的登记权利人光耀集团有限公司已将商铺交付给第一被告，并确认过户前第一被告可对商铺进行出租、使用、收益等，第一被告亦已实际占有使用并缴纳物业管理费，故原、被告在平等自愿、协商一致的基础上于2014年11月22日签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对原告要求确认租赁合同无效的诉请本院不予支持。合同签订后，原、被告双方均应按照约定履行义务，但双方开始履行合同后，即第一被告将涉案商铺交付给原告，原告进行装修后准备开始营业时，被本院告知涉案商铺已被依法申请强制执行，要求其于2015年3月5日前搬迁，导致原告无法继续正常使用商铺。本院认为，因商铺被依法申请强制执行，双方合同已不能实际履行，签订合同目的不能实现，故对第一被告要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应及时搬离涉案商铺并清理堆放在商铺内属于其的物品。关于原告对涉案商铺进行装修是否经被告同意的问题，本院认为，原、被告于2014年11月22日签订的租赁合同中约定2014年11月22日至2015年1月1日为装修免租期，一个月后即2014年12月31日双方又再次电话确认装修时间可推迟一个半月或两个月，可确认原告对商铺进行装修是经被告同意的。本案中，双方签订的租赁合同约定：甲方保证出租之该房屋没产权纠纷，有关按揭、抵押债务税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。本案租赁合同不能实际履行是因第一被告出租给原告的商铺被依法申请强制执行所致，违约方为被告，对原告的损失第一被告应予以赔偿。经惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司评估涉案商铺二次装修评估值138920元，该装修装饰系已形成附合的装修装饰物，现原告主张11万元，本院从其所请，第一被告应赔偿给原告11万元。原告作为承租人，在承租商铺时，有义务核实承租商铺的权属状况，其在未认真详细了解清楚涉案商铺的具体产权状况即承租该商铺并进行装修，对本案纠纷的损害后果亦存在一定过错，也应承担一定责任，故对其诉请的广告费用、劳保产品费用、物业管理费及水电费不予支持，另其购买的家具、电器、货物等，仍有使用价值，原告可继续使用或作其他处理，故对原告主张被告赔偿购买上述物品费用的诉请，亦不予支持。关于原告主张的水电押金1000元，该押金并非由第一被告收取，原告应另行向相对人主张。关于押金25000元，从双方租赁合同关于押金的约定内容可知，本案的押金系特定针对合同期内原告按时支付租金等的现金担保，但本案中原告未支付租金是因涉案商铺不能正常使用，非原告的过错，故对第一被告主张其无需返还原告押金的诉请，本院不予支持。同理，因合同不能履行的违约方为被告，故对第一被告要求原告支付租金、滞纳金及利息的诉请，本院不予支持。关于原告要求第二被告承担连带责任的问题，本院认为，第二被告系受第一被告委托与原告签订《商铺租赁合同》，原告要求第二被告承担责任无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苏国斌与第一被告（反诉原告）侯谦于2014年11月22日签订的《商铺租赁合同》。二、第一被告（反诉原告）侯谦应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）苏国斌赔偿110000元及退还押金25000元。三、原告（反诉被告）苏国斌应在本判决发生法律效力之日起七日内搬离租赁商铺并清理堆放在商铺内属于其的物品。四、驳回原告（反诉被告）苏国斌的其他诉讼请求。五、驳回第一被告（反诉原告）侯谦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费5111元（原告已预交1558元），由原告苏国斌、第一被告侯谦各负担一半。反诉部分受理费2450元（第一被告已预交1862.5元），由原告（反诉被告）苏国斌与第一被告（反诉原告）侯谦各负担一半。当事人二审的意见上诉人侯谦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销(2O15)惠城民一初字第1492号《民事判决书》第二项判决，依法改判支持上诉人原审反诉请求，驳回被上诉人的原审诉请或发回重审;2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决查明事实不清，认定基本事实错误。1、本案从被上诉人起诉至今，涉案商铺并没有被第三方予以处理，被上诉人的生产经营行为也没有受到影响，原审法院认定涉案合同目的无法实现实属认定基本事实错误。被上诉人在原审的民事起诉书中描述，涉案商铺由于被法院查封并要处置，因此，其已无法使用该商铺，要求解除合同。但本案从被上诉人起诉至今历时一年多，涉案商铺至今没有被第三方包括法院进行处置，被上诉人在原审庭审中也承认，涉案商铺还由其控制，门上的锁还是被上诉人的，也就是说，这一年来，被上诉人还是拥有对商铺的使用的权利，其在起诉中所描述的造成其无法使用商铺的事实并不成立。涉案商铺并没有被第三方予以处置，被上诉人的生产经营行为也没有受到影响，原审法院认定涉案合同目的无法实现实属认定基本事实错误。2、上诉人没有违反双方合同中关于产权的约定，并依约向被上诉人交付租赁物，原审法院认定上诉人为违约方实属认定事实错误。上诉人是通过签订《楼宇认购书》并支付全部房款的方式取得对涉案商铺的产权，光耀集团有限公司出具的声明进一步证实了上诉人的产权，因此，上诉人认为涉案商铺产权不存在问题:即使退一步涉案商铺产权有问题，上诉人侯谦就涉案商铺已向法院提起了确权之诉，案件尚在审理过程中，也就是说，本案涉案商铺至今只是产权存在争议，并没确定上诉人不具有该商铺的产权，因此，被上诉人在没有确切证据证明上诉人不具有涉案商铺产权的情形下，提起本案诉讼时间过早，原审法院不应支付其请求。其次，被上诉人对涉案租赁物产权现状是清楚明白的。同时，上诉人已按照双方签订的《商铺租赁合同》按时向被上诉人交付了商铺及提供物业管理，商铺交付后被上诉人正常经营，生产经营行为没有受到任何影响，对此原审法院认定上诉人为违约方实属认定事实错误。3、被上诉人未按照《商铺租赁合同》的约定及行其按时交付租全的义务，其行为已构成违约，违约方应为被上诉人。根据上诉人与被上诉人签订的《商租赁合同》约定，上诉人将位于惠州江北14号小区“光耀橙子公寓”1层O3号商铺租赁给被上诉人，建筑面积为173.86平方米，租赁期限为2O15年1月1日至2O20年1月1日，第一、二年租金为每月12500元。合同签订后，被上诉人未按合同约定缴纳租金，上诉人经多次催缴，但被上诉人截止至今为止仍未支付过一分钱租金，其行为已构成根本性违约，违约方应为被上诉人，原审法院对此查明事实不清，认定基本事实错误。二、原审法院适用法律错误。本案上诉人因被上诉人逾期支付租金已向被上诉人发出告知函，告知解除房屋租赁合同并要求其搬离、清理，但是被上诉人至今尚未履行，被上诉人应向上诉人支付逾期腾房占有的使用费。据此，本案应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，依法判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金及逾期腾房占有的使用费，但原审法院完全忽略被上诉人违约责任，简单的适用合同法认定上诉人违约，实属适用法律错误。三、本案被上诉人从起诉到现在都不肯将涉案商铺交还上诉人，致使损失扩大，产生数额巨大的房屋占有费用应当由被上诉人承担。租赁合同纠纷因上诉人与被上诉人双方不理智，不及时交还租赁物，往往会产生数额不菲的后期房屋占用费用。本案第一次开庭时，上诉人代理人就提醒被上诉人能否把房屋钥匙交回给上诉人，避免损失扩大，但被上诉人对上诉人这一合理的要求至今不予理会。上诉人认为，被上诉人即使有理，也不能无限制的维权，其也有避免损失扩大的义务，但被上诉人于2015年4月1日向贵院提起诉讼到现在，被上诉人都拒绝向上诉人交还涉案商铺，这部分损失应当由被上诉人承担，原审法院将所有损失裁判由上诉人承担严重显失公平。为此，上诉人为维护自己的合法杈益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起上诉，恳请法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏国斌答辩称:一审判决合理合法，请求二审予以维持。原审被告张文龙未出庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案二审中，上诉人侯谦提交一份日期为2017年6月15日的《告知书》，内容为张文龙代侯谦向惠州市惠城区人民法院提出，因有意购买涉案的房产，法院要求在对涉案的房产进行拍卖时向其告知。拟证明涉案的商铺还没有到拍卖程序。被上诉人苏国斌提交一份日期为2017年4月14日的《物品放行条》，拟证明在一审宣判后已经将物品搬走并未占用。本院查明的事实、判决理由和结果本院查明的事实与一审查明的相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人对一审判决认定的合同效力及应当解除等问题并无争议，本案二审争议的焦点问题是：是哪一方当事人存在违约、苏国斌是否应当承担占用费等问题。根据已经查明的事实，侯谦在将涉案的商铺出租给苏国斌时，尽管尚未办理产权登记手续，但是其依据光耀集团有限公司的授权，有出租等合理方式处置涉案商铺的权利。因此，一审法院认定涉案的租赁合同合法有效正确，本院予以支持。在租赁合同关系中，作为出租人的主要义务是向承租人交付符合约定用途的、产权清晰的房屋，作为承租人的主要义务是按照约定的用途使用房屋并交纳租金。本案中出现的情形是，尽管在房屋交付给苏国斌装修直至其开业时，并未出现任何影响苏国营使用的情形。而在苏国斌开业后不久，就出现了惠州市惠城区人民法院因另案纠纷查封涉案商铺，并公告告知承租人在2015年3月5日前搬迁并将依法强制执行的情形。这一事件的出现，导致了苏国斌投资装修的商铺有被强制清场的可能而无法持续经营，也就是无法实现合同的目的。因此，系因侯谦出租给苏国斌的房屋存在产权纠纷导致苏国斌不能自由使用商铺，出现了导致合同无法履行的障碍。直至本案二审中，根据侯谦提交的《告知书》可以得知，涉案的商铺尚在惠州市惠城区人民法院的强制执行中，侯谦也只是表达了愿意参加拍卖并取得产权的意向，事实上仍然未取得涉案商铺的产权。因此，侯谦未能提供不影响承租人合理使用的商铺是导致租赁合同无法履行的根本原因，应当由其承担违约责任。一审判令其赔偿苏国斌装修损失及退还押金并无不当，本院予以维持。关于侯谦所主张的苏国斌占用商铺期间的占用费的问题，由于涉案的商铺存在产权纠纷被人民法院依法查封，还被告知应当限期撤离；此后，涉案的商铺还将面临被司法强制拍卖。在苏国斌没有被采取强制措施的法院同意继续使用涉案商铺而应当限期搬离的情形下，该商铺对于苏国斌并无实际的使用价值。直至本案二审中，该商铺仍然是被另案查封并未被允许使用的执行标的。因此，一审法院未支持侯谦所主张的占用费，符合公平原则，本院予以维持。综上所述，上诉人侯谦的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5111元，由上诉人侯谦负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年八月二十五日法官助理 赵 铎书 记 员 彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。