（2016）粤0783民初1924号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-17
案件名称
林浩然与开平市港汇流行前线投资管理有限公司、王正房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林浩然,开平市港汇流行前线投资管理有限公司,王正,曾池佳,张啟新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初1924号原告：林浩然，男，1990年8月16日出生，住江门市新会区。被告：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，地址：开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民，男，该公司董事长。���告：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住佛山市南海区。被告：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住佛山市顺德区。以上三被告的共同委托诉讼代理人：黄曦、陈嘉伟，均是广东金信方正律师事务所律师。原告林浩然与被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司、王正、曾池佳、张啟新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年1月20日、2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告林浩然及被告王正、曾池佳、张啟新的共同委托诉讼代理人黄曦、陈嘉伟到庭参加了诉讼、被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告林浩然向本院提出诉讼请求：1、要求被告���除所签商铺买卖合同及合同补充协议，退回原告购房款金额人民币壹佰叁拾肆万伍仟壹佰壹拾贰元整（￥1345112元）及预付契税贰万贰仟元整（￥22000元）两项合计应退还总金额人民币壹佰叁拾陆万柒仟壹佰壹拾贰元（￥1367112元）。2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告增加诉讼请求：要求被告承担违约金269022.4元。事实与理由：原告在2014年3月21日向被告买下位于开平市××办事处××沙路××007商铺。被告在《商铺买卖合同》补充协议中承诺收齐款项后在30个工作日内给予办理该商铺的产权过户手续。而原告在2015年11月5日已全额付清房款，但被告至今仍未给予办理产权过户手续，其行为已属违约。故原告要求解除商铺买卖合同，被告必须无条件退还原告购房款及预付的契税款。被告王正、曾池佳、张啟新辩称，1、涉案的商铺三被告已经于2013年8月22日转让给案外人丁穗源并由其组建的港汇流行前线公司进行对外销售给本案的原告，所以涉案商铺的实际转让人并不是三被告，而是丁穗源和港汇流行前线投资管理有限公司。2、原告与被告1港汇流行前线投资管理有限公司签订的《补充协议》已经超过了三被告原来授权给港汇流行前线公司的委托期限，属于越权代理。港汇流行前线投资管理有限公司属于超过权限与原告签定合同，而原告对授权期限是清楚知道的，所以我方对《补充协议》的真实性、合法性不予确认。3、基于本案实际出让人并非三被告，造成无法办理过户的原因是在于港汇流行前线投资管理有限公司与案外人丁穗源，所以三被告不应承担原告诉请的相关法律。被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司没有提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于开平市××办事处××沙路××号铺位的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，三人于2012年购买取得，份额为共同共有，该商铺的建筑面积为20.35平方米。2013年12月19日，王正、曾池佳和张啟新作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市××办事处××沙路××、夹层铺位，委托人委托受委托人开平市港汇八八投资管理有限公司（下称港汇公司）为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1、全权代表委托人策划、包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2、全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷���合同、法律文件、收取定金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有效期为十八个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、曾池佳和张啟新委托后，港汇公司开始陆续对外销售商铺。2014年3月31日，港汇公司与原告签订《商铺买卖合同》，合同编号为140331-1007号。该《商铺买卖合同》约定：1、商铺的基本情况：开平市××办事处××沙路××007铺位，建筑面积20.35平方米；2、价款：该商铺属现房，总房价款为1640381元；3、付款方式及期限：2014年3月31日支付购房款990381元（含定金100000元），余下房款650000元通过按揭方式支付；4、商铺产权过户：出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内,出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续；6、逾期办理产权过户的违约责任：出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。港汇公司在该商铺买卖合同的“出卖人”和“代理人”一栏盖章，原告在买受人一栏签名并捺指模。2014年3月31日，港汇公司和原告就涉案的《商铺买卖合同》分别签订一份《商铺买卖合同》补充协议。《商铺买卖合同》补充协议约定：1、原《商铺买卖合同》第三条约定的房价款总金额为1640381元，现双方一致同意调整为1345112元；2、原《商铺买卖合同》第四条约定余下房价款650000元买受人通过按揭方式付款��因房价总款已调整，因此余下未付房价款为354731元，买受人同意在2015年10月28日前付清。出卖人的收款账户为：户名：开平市港汇流行前线投资管理有限公司；开户行：广发银行开平支行；账号：10×××80；3、原《商铺买卖合同》第十条约定在原《商铺买卖合同》签订后280个工作日，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续，现双方一致同意按以下第一款执行：（1）在买受人全额付清房价款30个工作日内，买受人与出卖人或其委托的第三人共同向房地产管理部门申办该商铺的房产过户手续；4、原《商铺买卖合同》其他约定继续有效。2014年4月1日，双方又签订一份《商铺买卖合同》补充协议约定，为办理过户将在房管局签订的格式买卖合同约定价款为玖拾万元，税费由甲方(被告)负担应交契税，乙方（原告）负责契税22000元。以上二份补充协议的日期均为打印字体。签订买卖合同及其补充协议后，原告就涉案商铺分别向港汇公司支付了购房款，其中于2014年3月28日支付定金100000元、2014年3月31日支付首期款890381元、2015年11月5日支付尾期房款354731元，合共支付房款1345112元，并于2014年3月31日支付商铺税费50650元。后因被告未能按约定期限将涉案两商铺过户登记至原告名下，原告经催促无果，遂提起本案诉讼。被告王正、曾池佳、张啟新在诉讼过程中认为《商铺买卖合同》及其补充协议在《授权委托书》期满后签订的，要求对该补充协议的签订时间进行鉴定。另查，开平市港汇八八投资管理有限公司于2013年11月19日登记成立，后于2014年7月18日经核准变更企业名称为开平市港汇流行前线投资管理有限公司，法定代表人为麦东民。本院认为，本案为房屋买���合同纠纷。王正、曾池佳、张啟新是涉案两商铺的合法权属人，其签署《授权委托书》委托港汇公司代为销售涉案两商铺，港汇公司据此与原告于2014年3月31日、2014年4月1日签订《商铺买卖合同》及其补充协议，约定将涉案两商铺出售给原告。王正、曾池佳、张啟新对其授权行为予以确认，但认为港汇公司签署商铺买卖合同补充协议时已超过代理权限，该协议应为无效。但根据《授权委托书》的载明事项，港汇公司的代理期限为2013年12月19日至2015年6月18日，上述商铺买卖合同及其补充协议的签订时间分别为2014年3月31日和2014年4月1日，均在有效代理权限内。王正、曾池佳、张啟新主张上述签署时间为倒签，但未能提供证据证实，对其抗辩本院不予采纳。且其《授权委托书》只是被告间具有约束力，故协议书的时间不影响原告对此主张权利，因此，被告王正、曾池佳、张啟新申请对该补充协议的签订时间进行鉴定，不予支持。故港汇公司代理王正、曾池佳、张啟新与原告就涉案两商铺签订的《商铺买卖合同》及其补充协议是原、被告双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效，依法应受保护，双方应根据合同全面、诚实地履行各自的义务并享有权利。签订合同后，原告根据约定通过银行转账和现金方式分多次就首层007号商铺支付了全额购房款1345112元和税费50650元，这有港汇公司出具的《收据》证实，本院予以认可。则出售方王正、曾池佳、张啟新应按照合同约定的期限办理产权过户登记手续，将涉案铺位过户登记至原告名下。《商铺买卖合同》及其补充协议已明确约定“在买受人全额付清房价款30个工作日内，买受人与出卖人或其委托的第三人共同向房地产管理部门申办该商铺的房产过户手续。出卖人逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。”原告已于2015年11月5日付清全部购房款，但王正、曾池佳、张啟新至今没有办理过户登记手续，且没有合法理据，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”现原告据此要求解除承包合同、退回已付的购房款1345112元和税费22000元并按房价款的20%支付违约金的主张依法有据，本院予以支持。计算007号商铺的违约金为269022.4元（1345112元×20%=269022.4元）。王正、张啟新和曾池佳委托港汇公司代为销售涉案商铺，双方形成委托代理关系，原告在签订涉案商铺买卖合同及其补充协议时也清楚该商铺的权属人是王正、张啟新和曾池佳，港汇公司仅是其代理人。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，因本案商铺买卖产生的债务责任应由被代理人王正、张啟新和曾池佳承担，原告请求港汇公司承���债务责任没有事实和法律依据，本院不予支持。至于王正、张啟新和曾池佳认为港汇公司收取购房款后未向其支付，属其与港汇公司之间因履行委托代理行为产生的纠纷，与本案不属于同一个法律关系，其可另案诉请处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告林浩然与开平市港汇八八投资管理有限公司（开平市港汇流行前线投资管理有限公司）于2014年3月31日签订的合同编号为140331-1007号的《商铺买卖合同》及其分别于2017年3月31日、2017年4月1日签订的贰份《〈商铺买卖合同〉补充协议》；二、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款1345112元和税费22000元给原告林浩然；三、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金269022.4元给原告林浩然；四、驳回原告林浩然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19525元，由被告王正、曾池佳、张啟新负担。原告已缴纳受理费17104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 余 小 红审判员 甄 灼 辉二〇一七年八月二十五日书记员 梁 佩 琼 微信公众号“”