（2017）渝05民终4726号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-07-14
案件名称
步步高商业连锁股份有限公司与重庆中科普永奥地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
步步高商业连锁股份有限公司,重庆中科普永奥地产有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4726号上诉人（原审被告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦，统一社会信用代码914303007558433721。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：周海天，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李莉，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆中科普永奥地产有限公司，住所地重庆市永川区汇龙路370号2号楼，统一社会信用代码915001187748785899。法定代表人：谢宁倡，董事长。委托诉讼代理人：张志新，重庆新源律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊巧巧，重庆新源律师事务所律师。上诉人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）因与被上诉人重庆中科普永奥地产有限公司（以下简称永奥地产公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初10196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人步步高公司的委托诉讼代理人周海天、李莉，被上诉人永奥地产公司的委托诉讼代理人张志新、熊巧巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。步步高公司上诉请求：撤销原判，改判确认上诉人于2016年8月25日以《告知函》向被上诉人解除《租赁合同》行为有效；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判认为“重庆步步高公司于2015年5月28日发出回函表示同意，该回函可以代表被告的意见”，该事实认定错误。本案中重庆步步高商业有限责任公司（以下简称重庆步步高公司）所作《巴塞罗那项目回函》不具备代理权外观，被上诉人无主观善意且有过失，原判认定重庆步步高公司的行为构成表见代理错误。1、原判推理认定王志勇系步步高公司职员，同时亦系重庆步步高公司的职员错误。2、虽然重庆步步高公司系上诉人的全资子公司，但上诉人是《租赁合同》的承担人，重庆步步高公司无权代为履行合同，也从未实际代上诉人履行过合同。重庆步步高公司2015年5月28日的回函，系重庆步步高公司的个人行为，事后未获得上诉人的追认，故重庆步步高公司的回函不能代表上诉人的意见，该份回函无效。3、双方未就延长交房时间变更协商一致并签订补充协议。重庆步步高公司的回函既不符合合同变更的法定条件，也不符合形式要件。4、重庆步步高公司在上诉人未授权的情形下，不能突破合同相对性原则，代替上诉人变更合同。而本案被上诉人明知合同相对人系上诉人，且在收到重庆步步高公司的回函后，也未及时要求上诉人确认或索要委托手续，故重庆步步高公司的行为不能构成表见代理。5、企业法人主体之间并不因控股或全资等关系，必然形成表见代理。所以，重庆步步高公司法人主体资格独立，不构成表见代理。二、原判认为“原告在2016年7月18日向被告提出延长交房日期，被告是否同意该意见是本案处理的关键”，该事实认定错误。上诉人从未同意被上诉人2016年7月18日的函件要求，相反正是因为被上诉人连续函件要求推迟租赁房屋的交付时间，该时间已经远远超过了合同约定的交付时间，按合同约定早已构成根本违约，且被上诉人的上述行为让上诉人签订合同时的商业目的难以实现，故上诉人为防止双方损失的进一步扩大，向被上诉人主张要求解除合同，符合法律规定和合同约定。三、原判适用法律错误。1、原判无权对王志勇的劳动关系作出认定，更不能因此认定重庆步步高公司的回函符合表见代理，原判认定劳动关系的事实与本案的案由无关。2、本案被上诉人完全明知合同的相对人系上诉人，重庆步步高公司并非合同当事人，也从未代上诉人履行过合同，无任何理由成立表见代理，故原判适用《合同法》第四十九条错误，且该条款仅在合同订立中适用，而本案显然系《租赁合同》成立并依法生效后产生的行为，是否同意延长属于《租赁合同》变更的事项，并非双方订立租赁合同的行为。永奥地产公司辩称，1、原判中“原告在2016年7月18日向被告提出延长交房日期，被告是否同意该意见是本案处理的关键”系笔误造成，结合全案，该“2016年7月18日”应为“2015年3月30日”。除该笔误之外，原判查明的事实清楚，应予采信。2、原判认定“重庆步步高公司于2015年5月28日发出回函表示同意，该回函可以代表被告的意见”正确。被上诉人要求延期的函件系直接送达上诉人而非送达至重庆步步高公司，如重庆步步高公司未获上诉人授意，重庆步步高公司向被上诉人送达同意延期的回函与常理严重不符，况且，重庆步步高公司系上诉人的全资子公司，接受上诉人管理，管理人员与上诉人存在交叉也是事实。2、重庆步步高公司于2015年5月28日向上诉人作出的回函行为能够代表上诉人的意见，具有法律效力。重庆步步高公司作为上诉人的全资子公司，负责重庆地区的业务，而本案《租赁合同》在重庆辖区范围，被上诉人向上诉人发函协商变更交付时间后，重庆步步高公司回函同意，足以让被上诉人相信该回函行为不仅能代表上诉人，而且是上诉人授意的行为，上诉人未举示任何证据推翻被上诉人的合理判断，故一审法院认定重庆步步高公司表见代理成立，后果由上诉人承担正确。3、上诉人关于回函不符合合同变更的法定要件和形式要件的理由不能成立。双方函件往来应认定双方已就合同变更协商一致。签订补充协议并非协商变更合同必须的形式要件。4、一审法院综合全案证据，认定双方已就交付房屋时间进行了变更约定，未达到解除合同的约定条件，也未构成根本违约导致合同不能履行的法定解除条件，从而认定上诉人2016年8月25日向被上诉人发出的《告知函》无效，适用法律正确。5、被上诉人2016年7月18日再次向上诉人发协商函，上诉人回函不同意再延期，被上诉人随即向上诉人发函表示按原同意的延期时间即2017年4月1日向上诉人交房。上诉人承租的房屋已于2017年3月31日竣工验收具备交房条件，上诉人在收到被上诉人邮寄的《接房通知书》后派代表与被上诉人于2017年4月7日行了座谈，进一步证实双方已将交房时间变更为2017年4月1日。综上，请求驳回上诉，维持原判。永奥地产公司向一审法院起诉请求：确认被告于2016年8月25日作出的解除《租赁合同》的行为无效。一审法院认定事实：2014年7月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其建设的位于重庆市永川区红河大道888号负一层6015㎡、一层2497㎡房屋出租给乙方用于商业经营，原告应当于2016年9月1日前将约定物业交付给被告装修。若原告逾期三个月仍不能将合同约定的物业移交给乙方进场装修，则被告有权解除此合同。2015年3月30日，原告向被告发送了《协商函》载明：我公司在巴塞罗那商业综合体工程施工中，发现一民用高压天然气管线从工程毗邻地段经过，为确保工程施工安全和今后运营的安全，经我公司与该天然气管线管理单位协商，决定我公司暂停商业综合体工程施工……为此，特向贵公司来函，请求协商将贵司所租赁房屋的交付时间由2016年9月1日变更为2017年4月1日。2015年5月28日，重庆步步高公司向原告回函载明：我司同意与贵司签订的《租赁合同》物业交付时间更改为2017年4月1日，即租赁期限由原来的2016年9月1日至2036年8月31日止更改为2017年4月1日至2037年3月31日止，其余条款保持原《租赁合同》约定。2016年7月18日，原告向被告发出《协商函》载明：按贵司与我公司签订的《租赁合同》及此后的补充约定，我公司向贵司交付租赁物业的时间为2017年4月1日……请求协商将贵司所租赁房屋的交付时间由2017年4月1日变更为2017年11月30日。2016年8月25日，被告向原告发出《告知函》载明：贵司必须将物业在2016年9月1日交付我司……因贵司没有履行《租赁合同》相关约定，致使合同无法履行，希望贵我双方本着友好合作的态度，就解除合同及退还定金事宜协商一致为妥。2016年9月2日，原告向被告发出《关于告知函的回复函》载明：我公司没有违约行为，贵公司无权提出解除《租赁合同》；我公司能够严格履行合同，确保在2017年4月1日前交付租赁物业；在我公司没有违约行为的前提下，若贵公司执意解除《租赁合同》，其灾难性的后果完全应由贵公司承担。一审另查明，重庆步步高公司系有限责任公司，其公司股份全部由被告持有。被告在一审庭审中陈述，重庆步步高公司由被告参与管理，重庆步步高公司高级管理人员部分是由被告派驻。原告2015年3月30日的《协商函》系直接邮寄给被告，被告对原告解除合同的《告知函》系被告的员工王志勇送达，王志勇未在重庆步步高公司任职。一审再查明，重庆步步高公司在2014年12月至2016年12月期间为王志勇购买了社会保险。一审法院认为，原、被告签订《租赁合同》，双方已形成房屋租赁合同关系，其交付房屋时间的约定，在双方协商一致的情形下可以变更。原告在2016年7月18日向被告提出延长交房日期，被告是否同意该意见是本案处理的关键。重庆步步高公司于2015年5月28日发出回函表示同意，该回函可以代表被告的意见，理由如下：其一，原告要求延期的函件系直接送达被告，并未向重庆步步高公司送达，重庆步步高公司并不知情，若重庆步步高公司未得到被告授意而向原告送达同意延期的回函与常理不符；其二，重庆步步高公司系被告全资子公司，虽然二者法律上主体不同，但重庆步步高公司接受被告的管理，从王志勇的身份亦可以看出重庆步步高公司的管理人员与被告存在交叉，重庆步步高公司的回函可以代表被告意见；其三，即使重庆步步高公司的行为实际未得到被告授权，但就原告而言，重庆步步高公司作为被告全资子公司负责重庆地区业务，被告派遣办理《租赁合同》的王志勇同时亦系重庆步步高公司的职员（交纳社保证明可以认定其王志勇与重庆步步高公司的劳动关系），原告有充分理由相信重庆步步高公司的行为可以代表被告，重庆步步高公司的行为成立表见代理，其同意延迟交房的后果应当由被告承担。综上，被告已同意原告关于延迟至2017年4月1日交付房屋的意见，双方交付房屋时间的约定已变更，现未达到双方《租赁合同》载明的延迟交房三个月可以解除合同的约定解除条件，亦未构成根本违约导致合同不能履行的法定解除条件，被告于2016年8月25日向原告发出《告知函》解除《租赁合同》的行为无效，双方应继续履行《租赁合同》，且原告向法院起诉未超过被告要求解除合同之日起三个月，其诉讼请求成立，予以支持，对被告的辩称意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：“确认被告步步高商业连锁股份有限公司于2016年8月25日以《告知函》向原告重庆中科普永奥地产有限公司作出解除《租赁合同》的行为无效。案件受理费已减半收取40元，由被告步步高商业连锁股份有限公司负担。”本院二审期间，步步高公司举示三组新证据：1、从网上下载的重庆永川万达广场开业的新闻，拟证明2016年9月16日在距离本案租赁房屋700米远处，永川万达广场开业。2、两份来自百度地图的地图，拟证明永川万达广场与本案巴塞罗那项目的距离。另，恒信缘超市2016年10月开业，距涉案房屋只有200米。以上证据证明，因永奥地产公司延期交房，影响步步高公司超市开业的最佳时间，现周边相同商业开业，步步高公司超市竞争力下降，致步步高公司继续履行合同已不能实现合同目的。3、2017年4月14日步步高公司向永奥地产公司发出的《工作联系函》和邮寄回执，系寄给永奥地产公司一审代理人张志新律师的，拟证明重庆步步高公司的回函无效，步步高公司坚持认为交房时间应为2016年9月1日。永奥地产公司质证认为，对证据1无异议，但重庆万达广场入驻永川早已众所周知，并且上诉人发《告知函》的时间在万达广场开业之前。对证据2真实性无异议，但恒信缘超市是开在小区内部的小超市。综上，以上证据与本案无关联性，双方无权禁止他人开超市。永奥地产公司代理人未收到证据3的函件，其真实性无法核实，且该函证明步步高公司确实在2017年4月7日派员参与了座谈。永奥地产公司二审中举示以下新证据：1、2017年3月31日该公司取得的《竣工验收备案登记证》；2、2017年3月31日永奥地产公司向步步高公司发出的《接房通知书》；3、2017年4月7日，步步高公司接该通知后派员来核查并形成的《会议纪要》，步步高公司派出人员中有该公司本案的一审委托诉讼代理人张世龙，王志勇及管工程的刘兴刚。该《会议纪要》再次确认交房时间延迟至2017年4月1日，拟证明租赁房屋的交付时间延至2017年4月1日是经过双方协商且得到步步高公司同意。步步高公司质证认为，对永奥地产公司提交的证据1、2、3真实性无异议。但：1、步步高公司早在2016年8月25日就已发出《告知函》，而永奥地产公司取得《竣工验收备案登记证》的时间在后，该证据与本案无关联性。2、虽然永奥地产公司发出了《接房通知书》，但2017年4月14日步步高公司向永奥地产公司发出的《工作联系函》明确载明上诉人坚持认为交房时间应为2016年9月1日，步步高公司2016年8月25日发出《告知函》后，双方已解除合同，且在解除合同效力尚在审理期间，步步高公司不应当接受物业。3、《会议纪要》主要内容在于步步高公司派员到现场检查，明确载明步步高公司会根据勘察情况再向永奥地产公司提出书面意见。王志勇等的签字仅证明其参与现场检查，不能达到其他证明目的。本案二审审理期间，本院收到一审法院作出的（2016）渝0118民初10196号民事裁定书，该裁定将一审判决“本院认为”部分“原告在2016年7月18日向被告提出延长交房日期，被告是否同意该意见是本案处理的关键。”中的“2016年7月18日”更正为“2015年3月30日”。本院认为，本案中步步高公司于2016年8月25日向永奥地产公司发出《告知函》，通知永奥地产公司解除合同；永奥地产公司对该解除合同的《告知函》有异议，诉请人民法院确认步步高公司该解除合同的行为无效，故本案争议焦点在于步步高公司向永奥地产公司发出《告知函》解除合同的行为是否有效，即步步高公司解除合同是否具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定或法定解除条件。一、是否符合约定解除条件问题。关键是《租赁合同》是否协商将房屋交付时间延期至2017年4月1日问题。本案中，步步高公司主张重庆步步高公司于2015年5月28日的回函不能代表步步高公司，双方《租赁合同》约定的房屋交付时间并未协商从2016年9月1日延期至2017年4月1日。永奥地产公司主张重庆步步高公司于2015年5月28日的回函代表步步高公司，房屋交付时间已经协商延期至2017年4月1日。本院认为，虽然《租赁合同》系步步高公司与永奥地产公司双方签订，合同变更本应由步步高公司和永奥地产公司协商变更。但从本案查明的事实看，重庆步步高公司系步步高公司的全资子公司，永奥地产公司2015年3月30日协商房屋交付时间延期的《协商函》系向步步高公司发出、送达，而非向重庆步步高公司发出；此后，除重庆步步高公司回函之外，步步高公司合理时间内并未向永奥地产公司另行回函，直至2016年8月25日发出解除合同的《告知函》。从二审中双方确认真实性的2017年4月7日的《会议纪要》看，该《会议纪要》确认“后经双方协商，双方将交房日期变更为2017年4月1日”。步步高公司派出参与验收房屋的新店发展经理王志勇、步步高公司在本案一审阶段的诉讼代理人张世龙等三人在该《会议纪要》上签字。综合全案事实，应当认定重庆步步高公司2015年5月28日的回函得到步步高公司授权，能够代表步步高公司。一审法院认定永奥地产公司已与步步高公司协商，将房屋交付时间变更至2017年4月1日，有充分事实依据，本院维持该认定。从二审永奥地产公司提交的双方认可真实性的《竣工验收备案登记证》、《接房通知书》、《会议纪要》看，永奥地产公司交付房屋符合约定时间，并不违约。故步步高公司以永奥地产公司无法按合同要求将租赁物移交给该司的解约理由不成立。二、是否符合法定解除条件问题。从《告知函》看，步步高公司主张的是“永奥地产公司没有履行《租赁合同》相关约定，致使合同无法履行”即主张约定解除。从《告知函》所称“项目工程进度严重迟缓将使我司失去商业进驻最佳时机，贵司根本无法按合同要求将租赁物业移交给我司，导致我司开业计划严重滞后，无法实现合同目的”内容来看，在已有一次延期交房情况下，永奥地产公司2016年7月18日再次向步步高公司发出《协商函》，确有可能导致步步高公司产生不安，可能出现《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的事由。但在永奥地产公司2016年7月18日的《协商函》未得步步高公司同意情况下，永奥地产公司随后于2016年9月2日向步步高公司发出《关于告知函的回复函》，明确表示将在前次协商变更后的时间即2017年4月1日前交付租赁物业，该复函具有担保性质。从最终结果看，永奥地产公司亦确实实现了按约（变更后的约定）交付房屋。综上，永奥地产公司并未构成事实上的迟延履行，也为其可能出现迟延履行问题提供了适当担保，步步高公司提出解除合同的要求不符合法定解除的条件。综上所述，步步高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人步步高商业连锁股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 夏兴芸代理审判员 陈 莹二〇一七年八月二十五日书 记 员 黄献丽 来源：